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Mietminderung bei Hochwasser

Wasser ist ruinös. Hochwasser ist katastrophal. Die Überschwemmungen in Ostdeutschland in 2003 und 2013 waren anschauliche Beispiele. Vielfach wurden Wohnungen unbewohnbar. Vermieter und Mieter sind gleichermaßen betroffen. Der eine verliert sein Eigentum, ist oft nicht versichert und damit ruiniert, der andere ist obdachlos, hat seinen Hausstand verloren und weiß nicht wohin und wie weiter. Und die nächste Flut wartet, zumindest statistisch.

Hochwasser ist keine höhere Gewalt. Der Mieter zahlt Miete für eine Leistung, die er nicht erhält. Es gehört zum Risikobereich des Vermieters, wenn die Wohnung nicht bewohnbar ist. Der Mieter kann mindern.

Minderungsquote bei Hochwasser bemessen

Die Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Die Beeinträchtigung ist in räumlicher und zeitlicher Hinsicht zu bewerten. Erweist sich eine Wohnung als unbewohnbar, dürfte die Mietminderung ohne Weiteres bei 100 % liegen. Ist die Wohnung für den halben Monat unbewohnbar, kann der Mieter die Miete auf die Hälfte mindern. Ist sie für den ganzen Monat unbewohnbar, braucht er überhaupt keine Miete zu zahlen. Ist abzusehen, dass die Wohnung in absehbarer Zeit nicht renoviert werden kann, kann der Mieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen (§ 543 BGB).

Setzt der Vermieter zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden im Gebäude Trocknungsgeräte ein, kann der Mieter ebenfalls mindern.

Wird der Mieter evakuiert, kann er die Wohnung nicht nutzen und kann ebenfalls mindern. Gleiches ist anzunehmen, wenn das Hochwasser Schlamm, Unrat oder Fäkalien in die Wohnung schwemmt.

Schadensersatzfragen bei Zerstörungen nach dem Hochwasser

Schäden am Hausrat des Mieters gehen regelmäßig zu seinen eigenen Lasten. Ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieters kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter Bauvorschriften missachtet oder eine konkrete Hochwassergefährdung vehement ignoriert hat. Schadensersatz erfordert immer einen Verschuldensnachweis des Vermieters. Dabei ist auch ein Mitverschulden des Mieters insoweit zu berücksichtigen, als er mit der Anmietung oder dem Verbleib in einer Wohnung in einem Hochwassergebiet, Kenntnis von dem Risiko haben muss.

Allein die Lage einer Wohnung in einem Hochwassergebiet, ohne dass die Wohnung selbst in Mitleidenschaft gezogen ist, ist kein Mangel (OLG Koblenz Urt.v. 22.02.1996 – Az. 5 U 929/95). Der Vermieter ist nicht dafür verantwortlich, dass das Umfeld der Wohnung beeinträchtigt ist.

Überschwemmungsgefahr verpflichtet Vermieter zum Handeln

Allerdings ist der Vermieter auch verpflichtet, ihm mögliche und zumutbare Vorkehrungen gegen das Risiko von Überschwemmungen zu schaffen. Sind Mieträume so beschaffen, dass sie aufgrund der örtlichen Gegebenheiten überschwemmungsgefährdet sind, liegt ein Mangel der Mietsache vor (BGH Urt.v. 9.12.1970 – Az. VIII ZR 149/69; LG Köln Urt.v. 3.01.1996 – Az. 10 S 314/95).

Muss der Mieter dann aufgrund der konkreten Situation in der begründeten Angst leben, vom Hochwasser überrascht zu werden, ist er im vertragsgemäßen Gebrauch seiner Wohnung beeinträchtigt (LG Kassel Urt.v. 13.06.1996 – Az. 1 S 128/96: 5 % Mietminderung).

Instandsetzungspflicht contra Opfergrenze (Unwirtschaftlichkeit)

Unabhängig von der Minderung ist der Vermieter auch zur Instandsetzung der beschädigten Wohnung verpflichtet. Diese Instandsetzungspflicht gilt aber nicht uneingeschränkt. Sie entfällt, wenn eine Sanierung völlig unwirtschaftlich wäre und somit die Opfergrenze überschritten wird (BGH WuM 2005, 713).

Dies kann der Fall sein bei einem krassen Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand und dem Reparaturnutzen für den Mieter sowie der Höhe der Miete. Dann kann der Vermieter auch seinerseits das Mietverhältnis kündigen (LG Dresden Urt.v. 14.06.2007 – Az. 4 S 640/06). Dabei handelt es sich regelmäßig um Ausnahmefälle, die aufgrund der Umstände im Einzelfall zu prüfen sind. Dabei spielt auch das Verschulden des Vermieters eine Rolle.

Den infolge des Hochwassers entstehenden Kostenaufwand, kann der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Es ist seine Aufgabe, das Gebäude wieder in Stand zu setzen und die damit verbundenen Kosten zu tragen. Eine eventuell bestehende Versicherungsprämie für Hochwasserschutz ist wiederum auf den Mieter anteilig umlegbar.

Weitere zum Hochwasser Rechtsprechung:

  • 100 % Mietminderung bei Überschwemmung durch die Jahrhundertflut 2003 bei normalem Hochwasser, Wohnung unbewohnbar (LG Leipzig NJW 2003, 2177; AG Grimma NJW 2003, 904);
  • 100 % Mietminderung wenn eine im Keller eines Gebäudes liegende Wohnung infolge Hochwasser unbewohnbar wird (AG Friedberg Urt.v. 3.05.1995 – Az. C 1326/94-11).

5 Antworten auf "Mietminderung bei Hochwasser"

  • Tom
    20. September 2013 - 11:43 Antworten

    Hallo!
    Seit dem uns das Hochwasser Anfang Juni überraschte, war bis zum 9. diesen Monats (SEPTEMBER!!) keine Versorgung von Warmwasser und Heizung gegeben. Im Juni fehlte ebenfalls für 14 Tage die komplette Stromversorgung. In der Zeit haben wir bei unseren Eltern gewohnt. Das waren 3 sehr anstrengende Monate, da es noch dazu kommt, dass wir ein 6 Monate altes Baby haben. Seit dem 9.9. funktioniert nun wieder die Warmwasserversorgung, jedoch arbeitet die Heizung noch nicht und mittlerweile hält ja seit ca. 2 Wochen der Herbst Einzug.
    Unsere Hausverwaltung hat uns für die 3 Monate (Juni/Juli/August) eine Mietminderung von 15% zugesprochen. Ich finde das eine Frechheit. Zumal seit dem Hochwasser keiner der Mieter mal über die aktuelle Situation informiert wurde.
    Was wäre denn euer Rat, wie man jetzt fortfahren sollte?

    • Mietminderung.org
      20. September 2013 - 20:22 Antworten

      Hallo Tom,

      15% sind möglicherweise zu wenig bemessen. Wie schwer der Mangel wiegt / gewogen hat, können letztlich nur Sie beurteilen.

      Hier ein Artikel für Sie: Muss man eine Mietminderung beantragen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dirk
    28. Juni 2016 - 13:21 Antworten

    Nach dem Hochwasser in Lienen / Kreis Steinfurt fühlen wir und von der Hausverwaltung / vom Vermieter in Stich gelassen. Der komplette Keller war überschwemmt. Der Heizungsraum / Treppenhaus ca. 160 cm, Wasch- und Lagerräume ca. 30 cm. Nach dem Abpumpen des Wasser durch THW und nach einem Tag durch den Vermieter tut sich nichts mehr. Die Mieter haben Ihre Kellerräume geräumt und gesäubert. Der Vermieter (ein Bauunternehmer) sieht nun keine Notwenigkeit die öffentlichen Kellerräume (Heizungs- / Waschräume) weiter zu säubern und den Keller generell trockenzulegen. Trockungsgeräte werden nicht zur Verfügung gestellt. Die Heizung ist defekt. Die Waschmaschinen stehen weiter in den feuchten Räumen. Das Wasser aus den Wänden läuft natürlich immer wieder nach.

    Auch die Eintrittsstelle des Wasser, ein Kellerschacht, der zu Tief liegt und immer wieder in den Jahren zu Wasser im Keller geführt hat wird nicht verbessert / zugemauert. Diese würde viele Probleme beheben.

    Meine Frage dazu:

    – Ist dieses Vorgehen rechtens?
    – Kann man hier eine Mietminderung gelten machen?

    • Mietminderung.org
      28. Juni 2016 - 16:39 Antworten

      Hallo Dirk,

      natürlich muss der Vermieter sich kümmern und bemühen die Mängel abzustellen. Es können sicherlich keine Wunder erwartet werden, aber angemessener Einsatz.

      Ob und wann eine Mietminderung bei / nach Hochwasser möglich ist, lesen Sie am besten im Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jennifer
    20. Juli 2016 - 15:23 Antworten

    Hallo. Ich habe eine Frage. Wir wurden am 29.05.2015 Opfer eines Hochwassers. Wir haben 4 Wochen bei Bekannten gelebt, da die Wohnung, im Erdgeschoss, unbewohnbar war. Das Wasser stand 25cm hoch in der Wohnung. Der Keller war komplett geflutet, in der Garage stand es ca. 60cm hoch. Habe somit auch keine Miete bezahlt. Seit Anfang Juli wohnen wir jetzt wieder drin. Habe jetzt bemerkt das sich an den sockelleisten, weißer bis grünlicher Flaum bildet. Habe im internet geschaut, deutet alles auf Schimmel im ‚Vorstadium‘ hin.
    Wie lange hat mein Vermieter zeit die Mängel zu beheben ? Kann ich meine Miete mindern ?

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