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Mietminderung: Verschulden des Vermieters ist nicht ausschlaggebend

Nach § 535 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten. Treten Mängel auf, hat der Mieter ein Mietminderungsrecht.

Vermieter wenden gerne ein, dass sie für einen aufgetretenen Mangel nichts können und weisen die Mietminderungsforderung zurück. Aus Sicht des Vermieters ist dies verständlich, da er nicht unbedingt etwas dafür kann, wenn der Nachbar nachts immer wieder im alkoholisierten Zustand randaliert.

In diesem Artikel zeigen wir, in wie weit ein Verschulden des Vermieters bei einer Mietminderung eine Rolle spielt oder auch nicht.

Mietminderung auch ohne Verschulden des Vermieters

Dennoch steht dem Mieter ein Mietminderungsrecht zu, da ein Verschulden des Vermieters nicht ausschlaggebend ist. Der Vermieter schuldet den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird dieser durch irgendwelche Einwirkungen beeinträchtigt, zahlt der Mieter Miete, ohne dass er dafür die entsprechende Gegenleistung erhält. Umgekehrt erhält der Vermieter eine Miete, für die er selbst nicht die entsprechende Gegenleistung gewährt. Allein dieser Umstand genügt zur Begründung der Mietminderung.

Der Vermieter kann sich auch nicht auf höhere Gewalt berufen, wenn beispielsweise Wildschweine den dem Mieter zum Gebrauch überlassenen Rasen zerstört haben (AG Berlin-Schöneberg GE 2000, 1691) oder infolge eines technischen Defektes die Heizung ausgefallen ist. Ebenso wenig kann er den Mieter an den Flughafenbetreiber verweisen, wenn neuerdings die Einflugschneise über die Wohnung des Mieters verläuft.

Allerdings haftet der Vermieter auch nicht für Gott und die Welt. Auch ein Mieter muss typische Lebensrisiken (Vogelkot auf dem Balkon) oder soziale Verhaltensweisen von Nachbarn (Babygeschrei, Radio hören) akzeptieren und kann nicht gleich den Vermieter dafür verantwortlich machen. Wo die Grenze zum mietmindernden Wohnungsmangel verläuft, ist eine Frage der Umstände im Einzelfall. Es gibt dazu eine Unmenge gerichtlicher Entscheidungen.

Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes automatisch in dem Augenblick ein, in dem der Mangel entsteht. Es ist eine Angelegenheit des Vermieters, einen vom Mieter beanstandeten Mangel abzustellen oder zu beseitigen. Dann ist seine Mietforderung wieder in voller Höhe begründet.

Vermieter kann Mietminderungsrecht nicht einschränken

Dementsprechend sind Klauseln in Formularmietverträgen unwirksam, in denen der Vermieter versucht, seine Haftung für Mietmängel auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit einzuschränken. Derartige Klauseln sind unwirksam (BGH RE WuM 2002, 141). Der Vermieter kann also seine Haftung auch für leichte Fahrlässigkeitsfälle nicht formularmäßig ausschließen (siehe auch: Mietminderung im Mietvertrag ausgeschlossen, wirksam oder nicht?).

Allenfalls ist ein eventuelles Mitverschulden des Mieters an der Entstehung des Mangels zu berücksichtigen. Dies kann der Fall sein, wenn der Mieter infolge eines fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhalten die Schimmelbildung in seiner Wohnung mitverursacht hat.

2 Antworten auf "Mietminderung: Verschulden des Vermieters ist nicht ausschlaggebend"

  • Diana
    23. April 2015 - 10:23 Antworten

    Wir möchten gern vom Hinterhaus ins Vorderhaus ziehen und haben von der Hausverwaltung einen Vertrag für die neue Wohnung bekommen, in dem unter „besondere Vereinbarung“ folgendes steht:
    „Dem Mieter ist bewusst, dass das vermietete Objekt insbesondere folgende Besonderheiten aufweist: mögliche Beeinträchtigungen wegen Nähe zu Bahn, Flughafen o.ä.
    Dem Mieter ist weiter bewusst, dass es in der Umgebung des Mietobjekts in den nächsten Jahren zu Baumaßnahmen kommen kann.
    Wegen dieser Besonderheiten und wegen etwaiger Baumaßnahmen in der näheren Umgebung und im Haus des Mietobjekts ist eine Minderung der Miete ausgeschlossen.“

    Wir wissen, dass Modernisierungsmaßnahmen im Hinterhaus geplant sind. Wenn diese Vereinbarung vom Gesetzt her ungültig ist, bedeutet das, dass wir den Vertrag unterschreiben können und ggf. trotzdem Mietminderungen durchführen können?
    Würden wir die Hausverwaltung auf eine Vertragsänderung ansprechen ( die Unwirksamkeit dieser Vereinbarung), befürchten wir den Rückzug des Mietangebots.

    Ich bedanke mich für eine Antwort!
    MFG
    Diana

    • Mietminderung.org
      24. April 2015 - 15:57 Antworten

      Hallo Diana,

      ich kann die Wirksamkeit nicht beurteilen – aber es ist z.B. üblich, den Mieter nochmals im Mietvertrag auf ein geplantes Bauvorhaben oder einen fruchten Keller hinzuweisen um Schwierigkeiten vorzubeugen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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