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Mietminderung bei Lärm und Dreck durch Touristen

Vermietet in einem Mehrfamilienwohnhaus ein Eigentümer seine Wohnung an Touristen, sehen sich die anderen Mieter häufig mit Lärm und Schmutz konfrontiert. Der Bundesgerichtshof hat in einen solchen Fall eine Mietminderung zuerkannt (BGH Urt.v. 29.2.2012, Az. VIII ZR 155/11).

Zwar ist die Entscheidung nicht unbedingt überraschend, da der Vermieter für jede Art der Gebrauchsbeeinträchtigung einzustehen hat. Interessant ist die Entscheidung jedoch insoweit, als ausdrücklich auf die touristische Vermietung abgestellt wird und der BGH seine Rechtsprechung zum Sachmangelvortrag des Mieters für diesen Einzelfall konkretisiert.

Touristen haben gute und weniger gute Seiten

Das der Entscheidung zu Grunde liegende Geschehen spielte in Berlin. In Berlin werden Privatwohnungen zunehmend als Ferienwohnung vermietet. Die oft nur kurzzeitig verweilenden Gäste nehmen wenig Rücksicht auf die normalen Mieter. Viele kommen zum Feiern. Für die anderen Mieter sind nächtlicher Lärm, Müllberge im Hausflur und das Desinteresse an der Hausordnung ein echtes Problem. In Berlin soll es ca. 12.000 Ferienwohnungen mit 112.000 Betten geben (Stand 2012). Sie stellen zunehmend einen Wirtschaftsfaktor dar.

Mietminderung bei Touristenärger

Ähnliche Probleme gibt es mittlerweile in Hamburg und in anderen größeren Städten. In dem vom BGH entschiedenen Fall minderte der Mieter infolge des durch die Touristen verursachten Schmutz und Lärms die Miete um 20 %. Die fristlose Kündigung des Mietvertrages und die Räumungsklage des Vermieters wies der BGH zurück.

Vermietung an Touristen ist grundsätzlich erlaubt

Zunächst wies der BGH darauf hin, dass allein die Vermietung an Touristen an sich noch keine Gebrauchsbeeinträchtigung nachbarschaftlicher Wohnungen darstelle. Daraus lasse sich noch nicht auf eine unzumutbare Beeinträchtigung schließen, zumal in einem Mehrfamilienhaus auch Streitigkeiten unter Nachbarn oder ähnliche Probleme sozial üblich und vom Mieter hinzunehmen sind.

Mieter braucht kein Lärmprotokoll vorzulegen

Dem Mieter wurde insoweit Recht gegeben, als er nur einen konkreten Sachmangel vortragen müsse, aus dem sich die Gebrauchsbeeinträchtigung ergebe. Nicht jedoch brauche er das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag zu bezeichnen. Vor allem brauche er kein „Lärmprotokoll“ zu erstellen. Insoweit genüge die Beschreibung, aus der sich die Art der Beeinträchtigung (Partygeräusche, Musik, Lärm auf dem Hausflur) sowie die Tageszeiten, Zeitdauer und Häufigkeit ergeben.

Touristische Nutzung ist teils verboten

Teilweise ist die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung eingeschränkt. In Berlin gelten aufgrund der Verordnung über den Betrieb von baulichen Anlagen hinsichtlich des Brandschutzes und der Rettungswege bei Appartements mit mehr als 12 Betten die gleichen Vorschriften wie für Hotels. In anderen Bundesländern gibt es teils ähnliche Regelungen.

In Hamburg gibt es das Wohnraumschutzgesetz. Es verbietet in Zeiten von Wohnraumknappheit, Wohnungen nur kurzfristig zu vermieten. Auch in Berlin soll ein Verbot von zweckentfremdeten Wohnungen wieder eingeführt werden.

Ein Verbot kann sich allerdings aus der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben.

Seminarverbot in Ferienwohnung

In einer anderen Entscheidung (Bayerisches Oberstes Landesgericht Az. 2 Z BR 240/04) wurde dem Eigentümer einer Ferienwohnung in einer Wohnungseigentumsanlage verboten, in der Wohnung Seminare mit fortlaufend wechselnden Teilnehmern abzuhalten. Dies widerspreche der Teilungserklärung und beinhalte eine zweckwidrige Nutzung der Wohnung.

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