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Mietminderung bei Modernisierung (Wärmedämmung)

Die Mehrzahl der Häuserfassaden ist ungenügend. Wärmedämmung war früher weitgehend unbekannt. Das Gesetz regelt in §§ 554, 559 BGB, dass der Mieter Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters als Eigentümer des Gebäudes dulden muss und der Vermieter berechtigt ist, wegen des verbesserten Wohnwertes die Miete zu erhöhen.

Mit der Mietrechtsreform zum 1.5.2013 haben sich gerade in Bezug auf energetische Modernisierungsmaßnahmen einige Änderungen ergeben. Dazu gehört natürlich auch die Wärmedämmung der Fassade.

Wir beschreiben in diesem Fachbeitrag, wann trotz Mietrechtsreform eine Mietminderung bei der Modernisierung / Dämmung der Fassade möglich ist und in welchen Fällen die Minderung der Miete ausgeschlossen ist.

Für Modernisierung der Fassade besteht Duldungspflicht

Der Mieter ist verpflichtet, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden. Soweit die Duldungspflicht des Mieters besteht, ist ein Minderungsrecht des Mieters weitgehend ausgeschlossen.

Gerade wenn es um die Wärmedämmung der Fassade gibt, bringt die Modernisierung auch für den Mieter Vorteile. Eine wärmegedämmte Fassade reduziert den Wärmeverlust innerhalb der Wohnräume erheblich und führt zu einer merklichen Verminderung des Energieverbrauchs.

Würde der Mieter wegen der mit der Modernisierung der Fassade einhergehenden baulichen Beeinträchtigungen die Miete mindern wollen, würde er sich widersprüchlich verhalten. Allein seine sich aus dem Mietvertrag ergebende vertragliche Treuepflicht verpflichtet ihn eigentlich schon, solche Arbeiten nicht nur zu dulden, sondern auch aus eigenem Interesse zu akzeptieren.

Änderung des Mietrechts zum 1.5.2013 (Betrifft Mietminderung wegen Modernisierung)

Mit der Mietrechtsänderung zum 1.5.2013 wird bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen das Recht des Mieters eingeschränkt, die Miete wegen eventueller Beeinträchtigungen zu mindern.

  • Das Gesetz definiert in § 555b Nr. 1 BGB die energetische Modernisierung als „bauliche Veränderung, durch die in Bezug auf die Mietsache Energie nachhaltig eingespart wird“. (Fassadendämmung, Dachdämmung, Einbau neuer Fenster, neue Heizungsanlage u.ä.).

Drei Monate muss der Mieter ohne Mietminderung mit der Situation leben

Gemäß dem neuen § 536a Ia BGB muss der Mieter in diesen Fällen 3 Monate lang Beeinträchtigungen hinnehmen, ohne dass er die Miete mindern kann. Über diesen Aspekt wurde im Gesetzgebungsverfahren lange gestritten. Schließlich wird durch diese Regelung das Mietminderungsrecht des Mieters weitestgehend ausgeschlossen. Um aber Vermieter angesichts des Kostenaufwandes zu motivieren, energetische Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, wurden die Interessen des Mieters insoweit zurückgestellt.

Ab dem vierten Monat lebt das Minderungsrecht des Mieters, soweit die Arbeit noch nicht abgeschlossen sind, dann wieder auf.

Bei Maßnahmen, die nur dem Klimaschutz (Installation einer Dachsolaranlage), nicht aber den Mieter dienen, sowie bei sonstigen Modernisierungsmaßnahmen, bleibt das Minderungsrecht erhalten. Kann der Mieter die Wohnung teils oder vollständig nicht nutzen, weil neben der Wärmedämmung der Fassade auch noch andere Modernisierungsarbeiten ausgeführt werden, bleibt sein Minderungsrecht insoweit bestehen. Wie die Minderungsquote zu beziffern ist, bestimmt sich nach den Umständen.

Voraussetzung ist nach wie vor, dass der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen 3 Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen muss. Außerdem muss er den Mieter über Art und Umfang sowie Beginn und Dauer der Arbeiten informieren und die zu erwartende Mieterhöhung bezeichnen.

Mieter muss Einwände binnen Monatsfrist vortragen

Nach wie vor steht die Duldungspflicht des Mieters unter dem Vorbehalt, dass die Arbeiten für ihn keine unbillige (unzumutbare) Härte bedeuten. § 554 II BGB sieht insoweit eine Härteklausel vor, die die Duldungspflicht des Mieters einschränkt. Dabei geht es um die mit der Durchführung der Modernisierungsarbeiten einhergehenden Beeinträchtigungen.

Soweit der Mieter vorträgt, dass er die modernisierungsbedingte Mieterhöhung wirtschaftlich nicht tragen kann, wird dieser Einwand erst nachträglich bei der Mieterhöhung berücksichtigt.

Arbeiten zur Wärmedämmung sind nur ausnahmsweise beeinträchtigend

Inwieweit die Arbeiten zur Wärmedämmung der Fassade für den Mieter unzumutbar sein können, muss nach den Umständen im Einzelfall beurteilt werden. Eine Mietminderung kann ausnahmsweise in Betracht kommen, wenn er erhebliche Beeinträchtigungen infolge des Gerüstaufbaus vor seiner Wohnung, Lärm, Staub oder Dreck hinnehmen muss, die weit über das hinausgehen, was als zumutbar zu bezeichnen ist. Soweit die Wärmedämmung der Fassade zur Debatte steht, wird sich zu Gunsten des Mieters kaum eine unbillige Härte begründen lassen.

Hat die Wohnung nach Abschluss der Arbeiten an Qualität verloren hat, weil ein Fenster zugemauert wurde und dadurch kein Licht mehr in das Zimmer kommt, kann eine Mietminderung begründet sein. (AG Hamburg WuM 1999, 160).

Mieter muss sich binnen Monatsfrist beschweren

Die Duldungspflicht des Mieters wird insoweit erweitert, als er Umstände, die für ihn eine besondere Härte mit sich bringen, innerhalb eines Monats nach dem Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform dem Vermieter mitteilen muss. Textform bedeutet, dass er seine Einwände schriftlich, aber auch per Fax oder E-Mail vortragen kann (§ 555d III BGB). Spätere Einwände bleiben unberücksichtigt.

Gegenseitige Verständigung vermeidet Konflikte

Ebenfalls wird im neuen § 555f BGB festgeschrieben, dass Vermieter und Mieter anlässlich konkret bevorstehender Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen können, die den Umfang und den Ablauf der Arbeiten betreffen oder eine Mietminderung zugestehen oder gar ausschließen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen konkret feststehen und nach Abschluss des Mietvertrages getroffen werden. In diesem Sinne sind alle Parteien gut beraten, vor dem Beginn der Arbeiten miteinander Kontakt aufzunehmen und die Situation zu besprechen. Viele Interessenkonflikte lassen sich so aus dem Weg räumen.

Der Vermieter darf den Mieter nicht zu einer Vereinbarung drängen, dass unabhängig von den Beeinträchtigungen durch die Modernisierung, die Miete voll bezahlt werden muss.

Sonderkündigungsrecht als Ausgleich zur Duldungspflicht

Als Ausgleich zur Duldungspflicht kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, zum Ablauf des nächsten Monats kündigen (§ 554 II 2 BGB).

Beispiel: Vermieter informiert am 15. Januar über die anstehende Modernisierung. Mieter muss Kündigung bis Ende Februar zum 31. März erklären. Unerhebliche Beeinträchtigungen begründen das Kündigungsrecht jedoch nicht.

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