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Mietminderung: Fahrstuhlausfall

Nach einem Urteil des OLG Frankfurt ist der Vermieter verpflichtet, die Nutzung eines mietvertraglich vereinbarten Fahrstuhls rund um die Uhr zu ermöglichen. Insbesondere darf er keine Betriebszeiten, beispielsweise für die Zeit von 8 bis 19 Uhr einzuführen und diese durch den Einbau einer Zeitschaltuhr kontrollieren (OLG Frankfurt, Beschluss v.7.6.2004, 2 W 22/04).

Steht ein Fahrstuhl nicht zur Verfügung, insbesondere auch dann, wenn der Fahrstuhl defekt ist, ist die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt. Dann liegt ein Mangel vor, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. In welchen Fällen ein Fahrstuhlausfall eine Mietminderung rechtfertigt, beschreiben wir in diesem Artikel.

Fahrstuhl ist Wohnkomfort

Nach den meisten Bauordnungen der Bundesländer sind in Gebäuden mit mindestens 5 Geschossen oder in Gebäuden mit einer bestimmten Höhe (LBO Baden-Württemberg: 13 Meter) Fahrstühle vorzuhalten. Ein Fahrstuhl gilt als wertbildender Faktor, den der Mieter in der Regel mit der Miete bezahlen muss. Bei einem Fahrstuhlausfall erhält der Mieter nicht die Qualität, die er mit der Miete bezahlt. In der Regel rechnet der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung die Betriebskosten des Fahrstuhls ab.

Die Bewertung eines Fahrstuhlausfalls richtet sich nach den Grundsätzen des Mietminderungsrecht. Insbesondere muss der Fahrstuhlausfall erhebliche Auswirkungen haben. Ein gelegentlicher oder kurzzeitiger Ausfall (Wartungsarbeiten, Stromausfall) ist kein Hinderungsgrund.
Die Minderungsquote bemisst sich danach, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit oder der Wohnkomfort durch den Fahrstuhlausfall in Mitleidenschaft gezogen wird. Dabei dürfte in der Regel darauf abzustellen sein, in welchem Geschoss der Mieter wohnt und wie sich der defekte Fahrstuhl zeitlich auswirkt.

Ein Mieter im achten Obergeschoss ist durch einen Fahrstuhlausfall oder durch einen defekten Aufzug weitaus stärker betroffen als ein Mieter im ersten Obergeschoss oder der Mieter im Erdgeschoss. Maßstab ist eine objektive Betrachtungsweise, so dass es nicht auf die individuellen Gegebenheiten des Mieters (Gehbehinderung, Alter, Kinderwagen) ankommt. Allerdings wirken sich diese auch objektiv aus, da es für einen jungen Menschen genauso wenig ein Vergnügen ist, die Wohnung im 10. Obergeschoss zu Fuß aufzusuchen wie für einen alten Bewohner.

Fälle aus der Praxis

Das AG Bremen (WuM 1987, 383) erkannte für eine im fünften Obergeschoss liegende Wohnung in einem Studentenwohnheim eine Mietminderung von 7, 5 Prozent zu. Bei einem Fahrstuhlauswahl über 16 Tage durfte der im zehnten Obergeschoss wohnende Mieter die Miete um 20 % und der im sechsten Obergeschoss wohnende Mieter die Miete um 15 % mindern (AG Berlin-Mitte, Urt.v.19.4.2007, 10 C 24/07). Da es auf ein Verschulden des Vermieters nicht ankommt, kann auch ein im vierten Obergeschoss wohnender Mieter die Miete um 10 % mindern, wenn die Bauordnungsbehörde den Aufzug aus bautechnischen Gründen stilllegt(AG Berlin-Charlottenburg GE 1990, 423).

18 Antworten auf "Mietminderung: Fahrstuhlausfall"

  • Tilki
    23. September 2013 - 08:47 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wohne im 14. Stockwerk eines Hochhauses. Leider passierte es schön öfter, dass der Aufzug defekt war aber die Schäden wurden innerhalb von 1-3 Tagen aufgehoben.

    Nun ist der Aufzug bereits seit 12.09.13 defekt. Handwerker waren am 13.09 und mehrmals auch danach da, leider ohne Erfolg. Erst seit Freitag 20.09.2013 ist ein Aushang vom Vermieter, dass die Reparatur sich noch höchstwahrscheinlich bis 27.09.13 hinziehen würde, weil Teile bestellt seien. Bis dahin würde von Mo-So 8-20 Uhr ein Tragedienst zur Verfügung stehen (den man erst mal anrufen muss, damit er kommt), abgesehen davon muss man ja wieder selber hochlaufen und wird nicht vom Tragedienst getragen!

    Meine Mutter hat eine Artroskopie OP vor sich, also starke Schmerzen am Knie und Hüfte. Mein Vater wurde am 22.08.13 operiert und war noch nicht ganz geheilt.
    Mir tun schon die Waden weh vom ganzen hoch- und absteigen, weil das echt nicht angenehm ist.

    Ich habe den Vermieter selbst nicht schriftlich angeschrieben, aber meine Schwester hat im technischen Dienst angerufen und wie ich vermute viele andere Mieter im Hochhaus auch.

    Bitte Sie um Ihre Auskunft wie ich vorgehen kann.

    Danke im voraus.

    Mit freundlichen Grüßen

    Tilki

    • Mietminderung.org
      23. September 2013 - 10:28 Antworten

      Hallo Tilki,

      danke für Ihren Kommentar. Einige Urteile zur Höhe einer Mietminderung beim Fahrstuhlausfall sind oben genannt. Wie Sie grundsätzlich vorgehen, lesen Sie in diesem Artikel:

      Vorgehen bei einer Mietminderung

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Petra Storch
    12. November 2013 - 12:23 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    seit dem 03.06.2013 ist unser Aufzug außer Betrieb. Teile wurden vorsorglich wegen des bevorstehenden Hochwassers ausgebaut. Bis zum heutigen Tag ist der Aufzug noch nicht wieder im Betrieb. Wir wohnen zwar im Erdgeschoss, aber unsere Keller mußten wir ausräumen, und nach der Flut Alles wieder hinuntertragen. Wir wohnen zur Miete, unser Vermieter hat sich aber auf unsere Anfrage zur Mietkürzung
    (das war im Juli, wegen Stromausfall, Aufzug…) auf nichts eingelassen.
    Da der Aufzug ja nun schon ein halbes Jahr nicht in Betrieb ist, um wieviel Prozent kann man die Miete kürzen?

    Mit freundlichen Grüßen
    Petra Storch

  • Anette
    6. Januar 2014 - 01:45 Antworten

    Guten Tag Herr Dennis Hundt und für alle ein zufriedenes Neues Jahr 2014,

    Meine Frage:
    am Abdend vom 25. Dezember bis 26. Dezember war in unserem Hochhaus
    ( 13. Sockwerke mit 33 Mietparteien ) der Fahrstuhl defekt. Wann genau der
    Defekt am 25. Dez. begann, ist nich bekannt. Am darauffolgenden Tag, 26. Dezember
    war der Monteur da und ab ca. 14:30 ??? konnten wir den Fahrstuhl wieder nutzen.
    Rechfertigt das eine Mietminderungen? Wir zahlen 710 Euro Monatsmiete inkl. NK
    und Garage.
    Wenn eine Mietminderung rechtens wäre, wie hoch wäre bei 31 Tage im Dezember der Mietminderungsbetrag und muss der Vermieter vorher über die Mietminderung informiert werden.
    Da wir die Miete mtl per Überweisung zahlen, würde es auch ausreichen, wenn auf der Überweisung folgendes steht: „Abzüglich Mietminderung wg. Fahrstuhldefekt“

    PS: Ich bin zu 100% schwerbehindert mit Merkzeichen G

    Danke für Antworten

  • Ratzsch, Andy
    15. Januar 2014 - 11:58 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wohne im 5. Stock eines Hauses mit Fahrstuhl, dieser ist seit dem 17.12.2013 außer Betrieb.
    Der Hausmeister wurde informiert und hing am 18.12.2013 einen Zettel an das „schwarze Brett“ mit dem Vermerk, „Fahrstuhl ist defekt, Hausverwaltung ist informiert“.

    Bis zum heutigen Tage (15.01.2014) wurde dieser noch nicht wieder instand gesetzt.

    Mein Anliegen:
    Ich möchte eine Mietminderung vornehmen und möchte wissen mit wieviel % ich diese bemessen kann.
    Muss ich jetzt der Hausverwaltung noch eine Frist einräumen, bis wann dieser Mangel zu beheben ist oder kann ich in meinem Schreiben vermerken, dass ich eine Mietminderung in Höhe von … % rückwirkend zum 01.01.2014 vornehmen werde, bis der Schaden beseitigt ist.

    Mit freundlichen Grüßen

    A. Ratzsch

  • Natascha Mohr
    17. August 2015 - 18:59 Antworten

    Hallo in die Runde,
    aus aktuellem Anlass wende ich mich mit folgender Frage an Sie:
    Als Mitarbeiterin eines ambulanten Pflegedienstes betreue ich eine Patientin, die im Rollstuhl sitzt und aufgrund multipler Erkrankungen nur wenige Schritte zu Fuss zurücklegen kann. Der Vermieter Ihrer Wohnung, die sich im 4. Stock eines Hochhauses befindet, hat ihr heute mitgeteilt, dass der vorhandene Aufzug ab dem 28.8.15 für voraussichtlich 6-8 Wochen instandgesetzt und während dieser Zeit nicht benutzbar sei.
    Daher meine Fragen:
    1. Welche Möglichkeiten hat meine Patientin, sich gegen die enorm lange Stillegung des Aufzuges zu wehren, da sie sonst für Wochen ihre Wohnung nicht mehr verlassen kann?
    2. Wer muss die Kosten für einen Krankentransport (d.h. 2-3 Personen müssen die Dame über 4 Stockwerke auf- und ab tragen) übernehmen, wenn meine Patientin während der Reparaturphase das haus verlassen muss?
    3. Welcher Zeitraum ist für eine Aufzugsanierung akzeptierbar (der Aufzug fährt nach meinem dafürhalten einwandfrei)?
    Für Rückmeldungen schon jetzt meinen herzlichen Dank!
    Viele Grüße
    N. Mohr

    • Mietminderung.org
      19. August 2015 - 16:04 Antworten

      Hallo Natascha,

      ich kann Ihnen nur empfehlen, dass sich Ihre Patientin zu diesem umfassenden Fragen und Problemen rechtlich beraten lässt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sindy
    29. September 2016 - 15:42 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    unser Fahrstuhl geht seit Sonntag Abend , den 25.9.2016 nicht mehr. Eine Auskunft bekommen die Mieter auch nicht wirklich, es wird nur gesagt wir können uns das Geld nicht aus den kippen schneiden. Bis heute hängt kein Aushang da wie lange es dauert (29.9.2016).Ich wohne im 9 stock und muss 3 mal am tag hoch und runter laufen mit meinem Hund. Jetzt meine frage? Ab wann kann ich eine Mietminderung machen und wie viel % ?

  • Alexandre D.
    28. August 2017 - 16:42 Antworten

    Unser Fahrstuhl ist jetzt seit 6 Tagen defekt, eine Mieterin hat heute die Firma angerufen die den Fahrstuhl repariert, die hat ihr mitgeteilt das ein Ersatzteil bestellt wurde das aber erst in 14 Tagen (von heute an) ankommt, dann muss das Ersatzteil auch noch eingebaut werden. Das bedeutet der Fahrstuhl fällt 3 Wochen komplett aus. Ich wohne im 4 Stock muss jeden Tag mein teures Fahrrad Treppe runter und wieder hoch tragen, dazu dann noch mein Einkauf. Werde morgen den Vermieter anrufen, und fragen was da jetzt solange dauert und ob es eine Minderung der Miete geben wird? Ich gehe davon aus das der Vermieter sich da versucht raus zu reden, was kann bzw muss ich dann tun um die Miete zu kürzen, ohne das ich Probleme bekomme?

  • Christian Alvensleben
    19. Oktober 2017 - 15:45 Antworten

    Folgende Ausgangslage :
    im Haus einer von mir ehrenamtlich betreuten 82-jährigen Dame soll die Aufzugsanlage erneuert werden. Dafür wurden voraussichtlich 3 Wochen angesetzt. Die Dame lebt im zweiten Stockwerk und ist nach einem schweren Schlaganfall auf fremde Hilfe angewiesen (Gehbehinderung, Fortbewegung nur mit Rollator außerhalb der Wohnung und mit Gehstock innerhalb der Wohnung; dazu auf einem Auge erblindet, auf dem zweiten Auge nur noch ca. 30% Restsehfähigkeit – ein Schwerbehindertenausweis liegt vor). Ohne fremde Hilfe ist der Dame ein Verlassen des Hauses über das Treppenhaus nicht möglich, vielmehr ist die Bewältigung der Treppen über zwei Stockwerke für sie lebensgefährlich Auch da die Auftrittsfläche der Stufen an der Innenseite der Treppe, also am Handlauf, sehr kurz ist und die Stufenhöhe ungewöhnlich hoch.

    ich bin dankbar für Hinweise zu ähnlich gelagerten Fällen, vielleicht sogar mit ergangenem Urteil.

  • Müller
    2. März 2018 - 14:17 Antworten

    Guten Tag,
    wir wohnen in im ersten Stock und haben einen Tiefgaragenstellplatz. Der Fahrstuhl funktioniert seit drei Wochen nicht und dieser Zustand wird noch mindestens eine Woche andauern.
    Ich bin im neunten Monat schwanger und wir zahlen Betriebskosten für den Fahrstuhl. Wie hoch kann hier eine Mietminderung sein?
    Freundliche Grüße

    • Mietminderung.org
      2. März 2018 - 17:10 Antworten

      Hallo Frau Müller,

      unter „Fälle aus der Praxis“ finden Sie Ober ein paar Beispiele aus der Rechtsprechung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • David Büchner
    8. September 2018 - 18:45 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wohne im 4. OG eines Neubaublocks an denen sich für jeden Eingang ein Fahrstuhl befindet.
    Gestern Abend war der Fahrstuhl defekt und da ich im Rollstuhl sitze mit einer Querschnittslähmung und dadurch kann ich nicht mehr laufen/gehen.
    Nun musste ich gestern notgedrungen mir zwei Leute organisieren die mich die Treppen hoch tragen mussten.
    Das der Fahrstuhl defekt ist/war ist schon öfters der Fall gewesen in den letzten 12 Monaten, wodurch ich natürlich erheblich eingeschränkt werde.

    Meine Frage ist nun wie kann ich vorgehen mit dem Antrag auf Mietminderung?
    Können Sie mir einen Hilfen Rat geben?

    Vielen Dank im voraus.

    David B.

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