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Mietminderung wegen Leuchtreklame (Lichteinfall in die Wohnung)

Eine helle, lichtdurchflutete Wohnung ist der Traum vieler Mieter. Stammt das Licht aber nicht von der Sonne, sondern führt die Leuchtreklame vor der Wohnung zu einer auffälligen Belichtung der Wohnung, fühlt sich mancher Mieter beeinträchtigt.

Grundsatz: Das Ausmaß der Beeinträchtigung bestimmt die Minderungsquote

Eine Mietminderung kommt dann in Betracht, wenn die Belichtung derart intensiv ist, dass der Mieter nachhaltig gestört wird. Strahlt die Leuchtreklame in die Küche, ist die Situation anders zu beurteilen, als wenn das Schlafzimmer betroffen ist und die Belichtung auch in der Nacht besteht. Auch ist sicher darauf abzustellen, dass sich eine Leuchtreklame tagsüber weniger auswirkt als nachts. Nachts kann insbesondere das Schlafbedürfnis des Mieters gestört sein.

Subjektive Befindlichkeiten des Mieters bleiben regelmäßig außer Betracht. Maßgeblich ist die objektive Einschätzung der Gegebenheiten, so wie sie ein neutraler Betrachter empfinden würde.

Auch wenn die Gemeinde vor der Wohnung eine Straßenlaterne aufgestellt, haben Eigentümer oder Mieter regelmäßig keinen Anspruch darauf, dass die Laterne anderswo aufgestellt wird. Auch insoweit muss der Mieter den Lichteinfall in der Regel akzeptieren.

Die Minderungsquote lässt sich pauschal nicht beziffern. Sie hängt von dem Ausmaß der Beeinträchtigung und den Umständen ab, die für die örtlichen Gegebenheiten maßgebend sind.

Kann der Mieter die Beeinträchtigung mildern, indem er nachts die Rollläden herunterlässt, dürfte die Beeinträchtigung weniger intensiv sein. Gibt es keine Rollläden oder ist es ihm in den heißen Sommermonaten unzumutbar, die Rollläden zu schließen, ist die Situation wiederum eine andere.

Kenntnis des Mieters bei Einzug schließt Minderung aus



Eine Mietminderung ist weitgehend ausgeschlossen, wenn der Mieter die Wohnung angemietet hat und die Leuchtreklame sehen konnte oder bei einer ordnungsgemäßen Besichtigung und Einschätzung der Wohnverhältnisse hätte erkennen können. Dann kann er im Nachhinein nicht den Vermieter verantwortlich machen und die Miete mindern. Anders ist es, wenn die Leuchtreklame nach dem Einzug des Mieters angebracht wird. Aber auch dann kommt es auf die örtlichen Gegebenheiten an.

Vermieter ist auch für fremde Leuchtreklame verantwortlich

Maßgeblich ist, dass es nicht darauf ankommt, dass der Vermieter etwas für die Leuchtreklame kann. Hat er keinerlei Einfluss auf die Leuchtreklame, bleibt er dennoch gegenüber dem Mieter verantwortlich, da es auf sein Verschulden oder Nichtverschulden für die Frage der Mietminderung nicht ankommt. Schließlich zahlt der Mietermiete für eine Leistung, der Miete nicht entspricht.

Es ist dann Aufgabe des Vermieters, mit der für die Leuchtreklame verantwortlichen Person Kontakt aufzunehmen und diese Person gegebenenfalls auf Unterlassung der Belichtung in Anspruch zu nehmen. Für die Beurteilung eines Unterlassungsanspruchs kommt es darauf an, in welcher Umgebung sich die Wohnung befindet. Liegt die Wohnung im Frankfurter Rotlichtviertel, ist die Situation eher normal, als wenn sich die Wohnung in einer Wohngegend oder in einem Dorf befindet.

Fälle in der Rechtsprechung

a. In einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (GE 2004, 352) wurde der Minderungsanspruch eines Mieters abgewiesen. Er bewohnte eine Wohnung nahe an den Gropiuspassagen, einem großen Einkaufcenter in Berlin-Neukölln. Die Leuchtreklame stelle keinen Mietmangel dar. Im Innenstadtbereich müsse der Mieter mit der Nachbarschaft von Gewerbezentren und Leuchtreklamen rechnen. So wie er im Innenstadtbereich auch mit ortsüblichem Lärm konfrontiert werde, gehörten die typischen Lichter einer Großstadt zum normalen Erscheinungsbild des städtischen Lebens.
b. In einer Entscheidung des Oberlandesgericht Köln (NZM 2007, 92) wurde die

Unterlassungsklage eines Wohnungseigentümers gegen einen Miteigentümer abgewiesen, der seine im Erdgeschoss gelegenen Gewerberäume mit einer Reklametafel ausgestattet hatte. Soweit die Reklametafel der ortsüblichen Werbung für Gewerbetreibende entspreche, sei diese zu dulden. Dies gelte zumindest so lange, als damit „kein merklicher Lichteinfall“ oder eine „Einschränkung der Aussicht“ der übrigen Eigentümer einhergehe. Ein Verbot komme nur in Betracht, wenn ein anderer Eigentümer über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt würde (§ 14 Nr. 1 WEG).

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