Nach Gesetz und Mietvertrag muss der Vermieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand vorhalten. Findet sich an der Hauswand Graffiti, stellt sich die Frage, inwieweit der Mieter dadurch in seinem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist.

Vorab ist festzustellen, dass der Mieter bei Vereinbarung der Betriebskostenverordnung verpflichtet ist, im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auch die Kosten der Gebäudereinigung zu bezahlen (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Allerdings gehören dazu nur die Kosten, die durch den Mieter selbst veranlasst werden (Reinigung der Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Waschküchen, Fahrstuhl). Nicht dazu zählt jedoch der Kostenaufwand für die Beseitigung von Graffiti (AG Köln WuM 2002, 515; AG Berlin GE 2007, 1259).

Beseitigung von Graffiti ist Instandhaltungsaufwand

Hier handelt es sich um einen von Dritten verursachten Kostenaufwand. Die Beseitigung von Graffiti dient der Instandhaltung des Gebäudes und obliegt dem Vermieter (KG Berlin 22 U 1986, 02). Ist der Verursacher bekannt, ist er gegenüber dem Vermieter wegen der Beschädigung seines Eigentums zum Schadensersatz verpflichtet.

Mietminderung nur bei Verwahrlosung des Gebäudes

Graffiti kann nur dann eine Mietminderung begründen, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nachhaltig beeinträchtigt ist. In einer Entscheidung des Amtsgerichts Leipzig (Urteil v. 27.9.2000, Az. 49 C 5267/00) wurde einem Mieter die Mietminderung wegen eines Graffiti an der Außenfassade des Gebäudes verweigert.
Danach könne der Mieter normaler Mieträume keine Mietminderung beanspruchen, solange das Gebäude sich nicht in einem verwahrlosten Zustand befinde. Eine andere Betrachtungsweise ergebe sich allenfalls dann, wenn es sich um eine Luxusimmobilie handelt. Dann dürfe ein Mieter durchaus erwarten, dass die Wände graffitifrei gehalten werden und er für seine in diesem Fall erhöhte Miete auch eine optisch angemessene Gegenleistung erhalte.

Das Urteil des AG Leipzig weist in die richtige Richtung. Nicht jedes Graffiti kann einen Minderungsanspruch begründen. Voraussetzung ist, dass die Beeinträchtigungen derart erheblich sind, dass das Gebäude verwahrlost erscheint und der Mieter für seine Miete keine angemessene Gegenleistung mehr erhält. Wo die Grenze verläuft, ist eine Frage des Einzelfalls.

Minderungsquote bei Verwahrlosung

Soweit sich ein Gebäude tatsächlich als verwahrlost darstellt, besteht selbstverständlich ein Minderungsanspruch des Mieters (AG Tempelhof- Kreuzberg NJW 2008, 1039; AG Charlottenburg MM 2006, 298). Dabei kommt es auch die örtlichen Umstände an. Ist die gesamte Gegend verwahrlost, stellt sich das Bild anders dar als in einer angeseheneren Wohngegend mit einem hohen Mietniveau (AG Hamburg WuM 2006, 244).

Bei der Bemessung der Minderungsquote ist zunächst darauf abzustellen, dass die Wohnung des Mieters voll umfänglich gebrauchstauglich bleibt. Da der Wohnwert einer Wohnung aber auch durch das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes bestimmt wird, kann die Verschmutzung durch Graffiti nicht außer Betracht bleiben. Eine Minderungsquote dürfte sich je nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung bei ca. 2 – 10 % bewegen.