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Mietminderung: Verwirkung

Verwirkung ist ein Begriff, der im allgemeinen Sprachgebrauch weniger vorkommt, rechtlich aber eine erhebliche Bedeutung haben kann. Will der Mieter wegen eines Mangels seiner Wohnung die Miete mindern, ist er verpflichtet, unverzüglich den Vermieter zu informieren, damit dieser in der Lage  versetzt wird, den Mangel zu beseitigen. Dabei muss er allerdings gewisse zeitliche Vorgaben einkalkulieren. Gerade im Rechtsverkehr gilt aus Beweisgründen und im Interesse des Rechtsfriedens der Grundsatz, dass Rechte zeitgerecht geltend zu machen sind.

Um den Begriff der Verwirkung aus juristischer Sicht zu verstehen, bedarf es einiger grundsätzlicher Ausführungen.

Vorbehaltslose Kenntnis schließt Minderungsrecht aus

Ein Mieter handelt widersprüchlich, wenn er einerseits die Mietsache in Kenntnis eines Mangels nutzt, den Mangel gleichwohl nicht beanstandet und irgendwann auf die Idee kommt, dass er vielleicht doch Gewährleistungsansprüche geltend machen und die Miete mindern möchte. Bereits für diesen Fall schließt § 536b BGB  das Recht der Mietminderung des Mieters aus.

Die Frage ist, wie lange ein Mieter zuwarten darf, bis er einen Mangel der Mietsache beanstandet. Er kann sich auch auf den Standpunkt stellen, die Mietsache gleichwohl trotz des Mangels zu nutzen und darauf zu verzichten, den Vermieter zu informieren und die Miete zu mindern. Ändert er irgendwann seine Meinung, kommt der Begriff der Verwirkung ins Spiel.

Verwirkung definiert sich zeitlich und umständehalber

Verwirkung ist ein Rechtsbegriff. Grundlage ist § 242 BGB, nach dem sich Vertragsparteien redlich verhalten müssen und nicht gegen „Treu und Glauben“ handeln dürfen. Danach gelten im Mietrecht Gewährleistungsrechte als verwirkt, wenn der Vermieter sich nach Ablauf eines längeren Zeitraums aufgrund des Verhaltens des Mieters berechtigtermaßen darauf eingerichtet hat, dass Gewährleistungsansprüche nicht mehr geltend gemacht werden (BGH NZM 2006, 59). Erhebt der Mieter dann dennoch Ansprüche, handelt er treuwidrig, seine Ansprüche gelten als verwirkt.

Der Begriff erfordert also ein Zeitmoment und ein Umstandsmoment. Beide stehen in einer Wechselwirkung. Je schwerwiegender die Umstände,  desto eher läuft die erforderliche Zeit ab. Je mehr Zeit vergangen ist, desto unerheblicher sind regelmäßig die mangelbegründenden Umstände.

Es ist nicht möglich, einen konkreten Zeitraum zu benennen, nach dessen Ablauf Verwirkung eintritt.

Ist das Mietverhältnis befristet, erhält das Zeitmoment eine größere Bedeutung als bei einem unbefristeten Mietverhältnis. Will man dieses Zeitmoment bemessen, ist die dem Mieter zustehende Überlegungsfrist zu berücksichtigen, innerhalb der er entscheiden kann, ob er Gewährleistungsansprüche geltend machen oder darauf verzichten will.

6 Monate müssen mindestens vergangen sein

Nach der früheren Rechtslage war es so, dass ein Mieter 6 Monate nach Auftreten eines Mangels sein Recht zur Mietminderung verlor. Damit war derjenige Mieter im Nachteil, der zunächst einmal im Guten versuchte, auf die Mängelbeseitigung durch den Vermieter hinzuwirken und nicht sofort die Miete kürzte. Nach der Mietrechtsreform 2001 und einer Entscheidung des BGH verliert der Mieter sein Recht zur Mietminderung nicht mehr automatisch 6 Monate nach Auftreten des Mangels, auch wenn er die ganze Zeit über anstandslos die Miete weitergezahlt hat.

Auch wenn er den Vermieter erst nach mehr als 6 Monaten informiert, kann er ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige immer noch die Miete kürzen, ohne dass sich der Vermieter unmittelbar auf Verwirkung berufen kann (BGH Urt.v. 16.7.2003, VIII ZR 274/02). Insoweit lässt sich zumindest feststellen, dass mindestens 6 Monate vergangen sein müssen, bevor überhaupt über Verwirkung nachzudenken ist. Zusätzlich muss aufgrund der Umstände klar werden, dass der Mieter sich mit dem Mangel abgefunden hat (z.B. entsprechende Äußerung gegenüber dem Vermieter).

Umstände für und wider die Verwirkung

So kann das Umstandsmoment auch eher erfüllt sein, wenn der Mieter einen Mangel erstmals nach der Beendigung des Mietverhältnisses oder dem Abschluss von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen geltend macht.  Ähnlich liegt der Fall, wenn der Mieter sich gegenüber einem Mieterhöhungsverlangen oder zur Rechtfertigung seiner Mietrückstände auf Mängel beruft. Dann ist es offensichtlich, dass der Mieter aus eher unlauteren Motiven handelt.

Riskant ist, wenn der Mieter vorbehaltslos die Miete vollumfänglich bezahlt. Zumindest dürfte ihm für die Dauer der infolge seiner unterlassenen Mängelanzeige nicht möglichen Beseitigung des Mangels kein Minderungsrecht mehr zustehen.

Ein zunächst verwirktes Minderungsrecht kann wieder aufleben, wenn der Vermieter die Miete erhöht (LG Berlin GE 2002, 196)  oder wenn sich der Mangel erheblich verstärkt (LG  Düsseldorf WuM 1998, 20) und dem Mieter bewusst wird, dass es so nicht mehr weitergehen kann.

Verjährung ist die Schwester der Verwirkung

Ein weiterer Aspekt ist die Verjährung. Minderungsansprüche des  Mieters verjähren 3 Jahre, nachdem er von dem Mangel Kenntnis erlangt hat. Dieser Zeitraum verlängert sich, wenn der Vermieter die Beseitigung des Mangels zusagt, seine Zusage dann aber nicht einhält. Um die dadurch entstehende Hemmung der Verjährungszeit zu bemessen, sollten die Parteien darauf bestehen, dass der Vermieter innerhalb einer zu vereinbarenden Frist handelt. Nach Fristablauf läuft die Verjährungszeit fort.

Aber auch während der laufenden Verjährungszeit kann angesichts der Umstände im Einzelfall bereits Verwirkung eingetreten sein.  Wann dies der Fall ist, ist schwierig pauschal darzustellen, da es immer auf die Umstände des Einzelfalles ankommt. Der Mieter muss sein Untätigbleiben oder gar sein Schweigen jedenfalls gegen sich gelten lassen, wenn der Vermieter eine Beanstandung des Mieters redlicherweise erwarten durfte, der Mieter aber dennoch untätig geblieben ist. Dann rettet den Mieter auch die noch laufende Verjährungszeit nicht.

Verzicht geht über Verwirkung hinaus

Die Verwirkung ist auch im Zusammenhang mit einem Verzicht des Mieters auf sein Minderungsrecht zu sehen. Der Verzicht geht über die bloße Verwirkung hinaus, da der Mieter in diesem Fall ausdrücklich oder stillschweigend zum Ausdruck bringt, dass er auf seine Rechte verzichtet, beispielsweise wenn er trotz erhobener Beanstandung die Miete weiterhin ungekürzt bezahlt (BGH NJW 1974, 2233). Auch hier hängt vieles von den Umständen ab, die im Einzelfall zu interpretieren sind.

Auch der Vermieter verwirkt sein Recht

Verwirkung kann auch auf Seiten des Vermieters eine Rolle spielen. Akzeptiert der Vermieter über einen längeren Zeitraum eine Mietminderung des Mieters, kann er 18 Monate später den Mangel als solchen nicht mehr ohne Weiteres bestreiten und den vom  Mieter einbehaltenen Minderungsbetrag nicht mehr nachfordern (OLG  Hamburg WuM 1999, 281).

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