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Mietminderung zurückweisen: So gehen Vermieter richtig vor

Ist die Wohnung mangelbehaftet, kann der Mieter die Miete mindern. Nicht jede Beanstandung berechtigt jedoch sogleich zur Mietminderung. Es gibt durchaus Mieter, die ins Blaue hinein Behauptungen aufstellen, die bei näherer Betrachtung jeglicher Grundlage entbehren. Manch ein Mieter sieht sich angesichts finanzieller Schwierigkeiten veranlasst, einen Mangel zu behaupten und Mietminderung einzufordern, nur um seinen finanziellen Engpass zu überbrücken.

Jede Mietminderung muss sich an dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache orientieren. Eine vollständige Mietminderung von 100 % kommt nur in den seltensten Fällen in Betracht (vollständiger Ausfall der Heizung im Winter, Kein Strom in der ganzen Wohnung).

Wird der Vermieter mit einer Mietminderungsforderung konfrontiert, muss er wissen, wie er sich zur Wehr setzen und die Mietminderung zurückweisen kann. Im Einzelnen:

1. Den (angeblichen) Mangel besichtigen

Um den Mangel und die dadurch bedingte Gebrauchsbeeinträchtigung überhaupt einschätzen zu können, sollte der Vermieter die Wohnung des Mieters in Augenschein nehmen. Unerhebliche Mängel scheiden von vornherein aus. Unerheblich sind vor allem gelegentliche Beeinträchtigungen, die nur kurzzeitig wahrnehmbar und vorübergehender Natur sind. Sie gehören meist zum allgemeinen Lebensrisiko.

2. Hilfe bei der Besichtigung

Der Vermieter kann sich bei der Inaugenscheinnahme durch einen Bausachverständigen oder einen Handwerker begleiten lassen, um mit dessen Kompetenz festzustellen, was Sache ist.

3. Mietvertrag genau lesen

Der Vermieter sollte seinen Mietvertrag studieren und genau feststellen, welcher Sollzustand vereinbart ist und wie sich der Istzustand der Wohnung darstellt. Ist die Wohnung nicht vertragsgemäß, ist sie mangelbehaftet. Der Vermieter ist verantwortlich, den vertragsgemäßen Zustand herzustellen.

Wichtig ist abzuklären, ob der Vermieter bestimmte Eigenschaften der Mietsache zugesichert hat (z.B. Austausch der Fenster, Einbau neuer Heizkörper). Dann kommt es nicht unbedingt darauf an, dass durch den bestehenden Zustand selbst ein unmittelbarer Mangel besteht (Fenster sind dann mangelhaft, auch wenn keine Zugluft entsteht).

Wichtig ist zu wissen, dass der Vermieter verschuldensunabhängig haftet. Die Entstehungsursache des Mangels ist gleichgültig. Als Vermieter muss er den vertragsgemäßen Zustand der Mietwohnung gewährleisten.

4. Keinreparaturen vereinbart?

In vielen Mietverträgen findet sich eine Kleinschadenreparaturklausel. Danach ist der Mieter verpflichtet, Kleinreparaturen bis zu ca. 75 € und einer Höchst grenze im Jahr von bis zu ca. 200 € selbst auszuführen und kann daraus keine Mietminderung begründen.

5. Beweissicherungsverfahren beantragen

Bei streitigen und schwerwiegenden Mängeln, deren Verursachung unklar ist, kann der Vermieter beim örtlichen Amtsgericht ein Beweissicherungsverfahren beantragen. Das Gericht bestellt von Amts wegen einen Sachverständigen, der die Situation in Augenschein nimmt. Das Ergebnis eines Gutachtens ist dann Grundlage der weiteren streitigen Auseinandersetzung. Das Gutachten nimmt noch keine Stellung zu einer möglichen Mietminderung.

6. Liegt ein bauseitiger Mangel vor?

Der Vermieter kann prüfen, ob der Mangel aus seinem Gefahrenbereich stammt und bauseitig bedingt ist. Beispiel: Feuchtigkeitsschäden infolge eines undichten Mauerwerks.

7. Standard für zeitgemäßes gewährleistet?

Der Vermieter muss wissen, dass er verpflichtet ist, auch bei einer nicht modernisierten Altbauwohnung einen Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen bereitzuhalten (BGH WuM 2004, 527). Beispiele: Stromversorgung muss den zeitgleichen Betrieb einer Waschmaschine und anderer haushaltsüblicher Elektrogeräte abdecken, Badezimmer muss mit einer Steckdose ausgestattet sein.

8. Kannte der Mieter den Mangel?

Der Vermieter sollte klären, ob der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages den Mangel bereits kannte und trotz dieser Kenntnis eingezogen ist.

9. Umweltbelastung – Grenzwerte beachten

Besteht ein Verdacht auf Umweltbelastungen, für die gesetzliche Grenzwerte gelten, muss der Vermieter beweisen, dass sie diese Grenzwerte eingehalten hat (BGH WuM 2004, 217).

10. Vermieter muss korrekte Mangelbeseitigung beweisen

Behauptet der Mieter, dass der Reparaturversuch des Vermieters mangelhaft gewesen sei, muss der Vermieter beweisen, dass seine Mängelbeseitigung erfolgreich war.

11. Hat der Mieter den Mangel verschuldet?

Der Vermieter kann prüfen, ob der Mieter selbst, seine Familienangehörigen oder Besucher den Mangel verschuldet haben.

12. Hat der Mieter den Mangel angezeigt?

Zwar kann der Mieter vom Zeitpunkt des Bestehens des Mangels die Miete mindern. Voraussetzung ist aber, dass er den Mangel unverzüglich dem Vermieter angezeigt hat. Hat der Mieter die Mängelanzeige unterlassen, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, falls sich die Mietsache dadurch verschlechtert hat (Schimmelbildung infolge sachgemäßer Lüftung und Heizung durch den Mieter).

13. Feststellungsklage vor Kündigung

Hält der Vermieter die Mietminderungsforderung des Mieters für unangemessen, darf er ihn regelmäßig nicht kündigen. Vielmehr muss er beim Amtsgericht eine Feststellungsklage einreichen und feststellen lassen, dass der vom Vermieter behauptete Sachverhalt keine Mietminderung begründet. Alternativ kommt auch eine Zahlungsklage wegen rückständiger Miete in Betracht. In diesem Zusammenhang wird dann der vom Mieter behauptete Mangel überprüft.

14. Es kann für den Vermieter teuer werden

Der Vermieter darf die Mietminderungsforderung des Mieters nicht auf die leichte Schulter nehmen. Regiert er auf eine Mahnung des Mieters nicht, kann der Mieter zur Selbstabhilfe greifen, den Mangel durch einen Handwerker beseitigen lassen und vom Vermieter Erstattung seiner Aufwendungen verlangen.

15. Mieter und Vermieter riskieren Geld und Nerven

Im Sinne eines guten Verhältnisses untereinander ist jeder Vermieter gut beraten, begründete Mängelanzeigen seines Mieters ernstzunehmen, sich ernsthaft um Abhilfe zu bemühen und eine Mietminderung, soweit sie nachvollziehbar ist, anzuerkennen. Ufert ein Streit aus, kostet die Auseinandersetzung viel Zeit, Mühe, Nerven und Geld. Der Aufwand steht dann nicht mehr im Verhältnis zur Mietminderung.

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