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Mietminderung: Fristlose Kündigung durch den Vermieter?

Als der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.7.2012 (Az. VII ZR 238/11) entschied, dass ein Mieter die fristlose Kündigung seines Mietverhältnisses akzeptieren muss, wenn er fahrlässigerweise einen Mangel der Mietsache annimmt und unberechtigterweise die Miete mindert, war der Aufschrei aus Sicht der Mieterverbände groß. Aber: Wer das Urteil genau unter die Lupe, erkennt, dass der Teufel auch hier im Detail steckt.

Das Recht der Mietminderung ist ein wichtiges Gewährleistungsrecht im Mietrecht. Viele Mieter fürchten, dass sie die Kündigung des Vermieters riskieren, wenn sie die Miete wegen Wohnungsmängel mindern.

Mieter darf nicht schuldhaft unbegründet mindern

Tatsächlich kann der Vermieter aber nur kündigen, wenn der Mieter schuldhaft mit der Miete in Höhe von 2 Monatsmieten im Rückstand ist.  Das Zauberwort heißt „schuldhaft“.

Grundsätzlich kann auch eine überhöhte und somit nicht begründete oder eine irrige Mietminderung nicht zur Kündigung des Vermieters führen (BVerfG WuM 1989, 278; LG Hannover WuM 1994, 463; LG Berlin GE 1994, 1381). Einen Irrtum über den Minderungsumfang oder einen Fehler bei der Berechnung der Minderung hat der Mieter nämlich nur in Ausnahmefällen zu vertreten.  Ausnahmefälle sind solche Fälle, in denen der  Mieter vorsätzlich oder mindestens grob fahrlässig nicht erkennt, dass seine Mietminderungsforderung offensichtlich unbegründet ist.

Genau auf diesen Aspekt hatte auch der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 11.7.2012 abgestellt, als er die Mieter darauf hinwies, dass sich ihnen die Vermutung hätte aufdrängen müssen, dass die in der Wohnung befindlichen zwei Aquarien sowie das Terrarium mit Schlangen eine erhöhte Luftfeuchtigkeit bedingten, die die Schimmelbildung begünstigte und an das Lüftungsverhalten der Mieter entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren. Die Mieter handelten also fahrlässig und hätten erkennen müssen, dass die Verantwortung für die Entstehung des Mangels (Schimmelbildung) aus ihrem eigenen Verantwortungsbereich stammt. Auch erschien die Minderungsquote mit 20 % grob übertrieben.

So lässt sich das Risiko eingrenzen

Ungeachtet dieser Feststellungen verbleiben  Vermieter und Mieter Möglichkeiten, ihr Risiko einzuschätzen und einzugrenzen. Der Mieter muss grundsätzlich den Mangel der Mietsache nach der Überlassung der Mietsache beweisen. Im eigenen Interesse ist er gut beraten, den Tatbestand der Minderung gerichtlich feststellen zu lassen oder, falls der Vermieter die Mietrückstände einklagt, den Mangeleinwand zu erheben.

Wenig  zweckmäßig ist es, die fristlose Kündigung des Vermieters zu riskieren.  Auch im Fall des BGH-Urteils war es so, dass der Vermieter das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters für die Schimmelbildung verantwortlich gemacht hatte. Insoweit hätte der  Mieter durchaus hinreichenden Anlass gehabt, die Situation angesichts der Verhältnisse in seiner Wohnung (2 Aquarien, Terrarium) objektiv zu überprüfen und die Ursache gegebenenfalls frühzeitig durch ein Sachverständigengutachten feststellen zu lassen.  Da er dies offensichtlich nicht getan hatte und den Vermieter faktisch zur fristlosen Kündigung provozierte, durfte er sich über den Ausgang des Verfahrens nicht wundern.

Beweislast bestimmt das Engagement

Ein Mieter, der seine Verantwortung für den Mangel in seiner Wohnung bestreitet, muss schlüssig vortragen, dass die Ursache des Mangels dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen ist. Je detaillierter und  konkreter er dies tut, desto geringer ist ein Risiko, dass der Vermieter mit einer fristlosen Kündigung letztlich durchdringt. Pauschale Behauptungen sind fahrlässig.

Umgekehrt obliegt dem Vermieter der Nachweis, dass die Minderungsforderung des Mieters unbegründet ist, beispielsweise die Tauglichkeit unerheblich gemindert ist, er selbst den Mangel beseitigt hat oder der Mangel vom Mieter verursacht oder verschuldet wurde. Vor allem dann, wenn der Vermieter schlüssig behauptet oder nachweist, dass der Mangel bei der Übergabe der Mietsache an den Mieter noch nicht vorhanden war und vom Mieter selbst verursacht worden sein dürfte, spricht ein starker erster Anschein dafür, dass der Mieter den Mangel zu vertreten hat (BGH NJW 1994, 1880).

Umgekehrt sollte dieser Aspekt Anlass für den Mieter sein, die Verantwortung schnellstmöglich abzuklären. Kann nämlich der Vermieter nachhaltig darlegen, dass die Ursachenbildung nicht ihm zuzuordnen ist, hat der Mieter zu beweisen, dass der Mangel nicht auf seinem  Verantwortungsbereich stammt (BGHZ 126, 124).

Demgemäß schließt eine schwierige und unübersichtliche Sach- oder Rechtslage ein Verschulden des Mieters regelmäßig aus (LG Berlin GE 2009, 1126).

Was Mieter tun sollten

Den Mieter kann sein Risiko dadurch reduzieren, dass er die Miete nur unter Vorbehalt zahlt, einen Teil der Miete zurückbehält und beispielsweise bei Gericht hinterlegt oder letztlich die gerichtliche Feststellung des Mangels betreibt.  Die Einschätzung vieler Mieterverbände,  das gesetzlich garantierte Mietminderungsrecht stehe nur noch auf dem Papier, erscheint daher wenig begründet. Einfach einen Mangel behaupten, die Miete kürzen, die Verantwortung pauschal dem Vermieter zuweisen und es auf die fristlose Kündigung ankommen zu lassen, ist jedenfalls fahrlässig, verantwortungslos und wenig zielführend.

6 Antworten auf "Mietminderung: Fristlose Kündigung durch den Vermieter?"

  • H.K.
    17. April 2016 - 15:19 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    vor 3 Wochen bin ich in eine Erdgeschosswohnung mit Garten gezogen. Der Garten ist durch einen Zaun von einem Schulhof mit Bäumen und Grasflächen getrennt. Anfang dieser Woche standen plötzlich Bagger und Bauwagen auf diesem Hof, d.h höchstens 5 m von meiner Wohnung/meinem Schlafplatz entfernt und ab 7 Uhr beginnt von Mo-Fr. nun der Baulärm.
    Ich wohne ebenerdig und so ist jede Erschütterung deutlich zu spüren.
    Auf Nachfrage wurde mir gesagt, dass bis November ein 3-stöckiger Modulau entsteht, der ca. 6m vor meinen Garten kommt. Ich werde sozusagen ‚zugebaut‘ da alle Fenster zu dieser Seite zeigen. Während der Bauarbeiten werden Terrasse und Garten wahrs. nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzbar sein und meine Fenster kann ich schon aufgrund des Lärms nicht mehr öffnen. Privatsphäre habe ich auch keine mehr, da die zwei Zimmer fast komplett aus einer Fensterfront bestehen.
    Weder der Makler noch die Hausverwalterin haben etwas von den Baumaßnahmen erwähnt, obwohl ich einige Male erwähnt hatte, dass ich aufgrund von Lärmbelästigung aus meiner alten Wohnung ausgezogen bin.
    Die Miete ist deutlich höher als der Durchschnitt; vor den Bauarbeiten war es mir das auch wert.
    Ist eine Mietminderung in meinem Fall möglich? An wen muss ich das Schreiben richten? An die Hausverwaltung oder den Vermieter?
    Sollte ich erst mit diesen darüber sprechen?
    Muss ich Angst vor einer Kündigung von Seiten des Vermieters haben?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietminderung.org
      19. April 2016 - 01:29 Antworten

      Hallo H.K.,

      ich würde immer zuerst das einvernehmliche Gespräch suchen. Wenn es eine Hausverwaltung gibt, dann ist diese i.d.R. Ihr Ansprechpartner. Wenn ein Mangel kurz nach Einzug auffällig wird, steht oftmals das Argument, dass der Mangel bei Mietvertragsabschluss bekannt war im Weg, das scheint bei Ihnen aber nicht das Fall zu sein.

      Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katja Suske
    26. April 2017 - 12:07 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich verstehe Ihren Appell, immer erstmal zu versuchen, sich zu einigen. Schön, wenn das möglich ist. Bei mir ist es nun so, dass – egal um welchen Sachverhalt es geht oder wie ich argumentiere – die Verwaltung respektive der Vermieter sagt: „Sie haben ja den Mietvertrag unterschrieben“ und keine sachliche Erörterung eingeht. Im jetztigen konkreten Fall ist der Kühlschrank der EBK defekt. Die EBK ist geliehen, aber teil der Mietsache – also eine Grauzone. Unabhängig davon besagt das BGB, dass der Entleiher nicht für die Instandsetzung aufzukommen hat. Sie erwarten trotzdem bei Auszug/ Übergabe die EBK inkl. Kühlschrank. Ist eine Mitminderung (eingeschränkte Gebrauchsfähigkeit der Mietsache 10%) auch in so einem Fall aus Ihrer Sicht „fahrlässig und verantwortungslos“?

    Vielen Dank für Ihre aufschlussreiche Seite und mit freundlichen Grüßen,
    Katja Suske

    • Mietminderung.org
      29. April 2017 - 17:13 Antworten

      Hallo Katja,

      genau deshalb verleiht der Vermieter ja die Küche, damit er diese eben nicht instand halten muss. Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten. Ganz allgemein: Wenn Sie die Mieter um 40 Euro (als Beispiel für 10%) mindern und für 150 euro einen neuen Kühlschrank kaufen können, dann stehen die 10% in keinen Verhältnis zum Mangel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ingo Bogatu
    26. November 2018 - 09:37 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    meine Lebensgefährtin kürzt seit Längerem ihre Miete, da ihr Vermieter sich weigert, den beschädigten Schwedenofen zu reparieren. Nun sind die Mietkürzungen in Summe auf 2 Monatsmieten gestiegen, sodass der Vermieter ihr nun kündigen darf.
    Wie lässt sich eine Kündigung vermeiden?

    Besten Dank im Voraus für Ihre Mühe.
    Mit freundlichen Grüßen,
    Ingo Bogatu

    • Mietminderung.org
      27. November 2018 - 13:28 Antworten

      Hallo Ingo,

      die Grundfrage ist, ob die Mietminderung gerechtfertigt ist. Damit steht und fällt die Wirksamkeit der Kündigung. Lassen Sie sich bitte bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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