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Mietminderung: Heizung zu heiß und nicht regulierbar

Heizenergie ist teuer. Meist geht es im Streit darum, dass die Wohnung zu kalt ist. Umgekehrt kann es auch sein, dass die Heizung zu heiß und nicht regulierbar ist. Auch dann ist die vertragsgemäße und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung einer Wohnung nicht möglich. Dem Mieter steht grundsätzlich das Recht zur  Mietminderung zu. Da pauschale Bewertungen nicht möglich sind, kommt es immer auf das Ausmaß der Beeinträchtigung im Einzelfall an.

Einerseits sollte auch dem Vermieter daran gelegen sein, den Energieverbrauch so gering wie möglich zu halten und damit auch seine Heizungsanlage zu schonen und langlebig zu nutzen. Andererseits zahlt der Mieter über die Nebenkostenabrechnung die von ihm verbrauchte Heizenergie vollständig, so dass es dem einen oder anderen Vermieter egal ist, ob die Heizung in diesem Sinne ordnungsgemäß funktioniert.

Vermieter schuldet die sogenannten „Behaglichkeitstemperaturen“

Auf jeden Fall ist der Vermieter für die ordnungsgemäße Funktion der Heizungsanlage verantwortlich (OLG Dresden WuM 2002, 541). Er muss mindestens einer Behaglichkeitstemperatur von 20 ca.° bis 22° ermöglichen. Mindesttemperatur bedeutet aber nicht, dass er nach oben hin beliebig heizen darf. Der Aufenthalt in einer zu stark beheizten Wohnung ist unangenehm und gefährdet das Immunsystem.

  • Ist die Wohnung ständig überheizt, liegt ein Mangel vor, der den Mieter zur Minderung berechtigt (LG Hannover WuM 1981, U 8). Voraussetzung ist natürlich, dass der Mieter keine Möglichkeit hat, mit Hilfe eines Thermostatventil die Heizleistung herunterzufahren.
  • Kann der Mieter die Temperatur in der Wohnung nur zentral regulieren, beeinträchtigt dies die Gebrauchstauglichkeit der einzelnen Räume und berechtigt zur Minderung (AG Köln Urt.v.13.4.2012, 201 C 481/10).
  • Ist die Leistung des Heizkessels überdimensioniert und verbraucht die Heizungsanlage daher zu viel Brennstoff, arbeitet sie unwirtschaftlich und missachtet das Wirtschaftlichkeitsgebot im Mietrecht. Auch dann kann der Mieter die Miete reduzieren (OLG Düsseldorf WuM 1984, 54).
  • Wenig hilfreich ist eine Entscheidung des LG Berlin (Urt.v. 22.06.1983, Az. 63 a S 69/83). Dort ging es darum, dass der Mieter mit Hilfe des Thermostatventils die Heizung entweder nur voll auf- oder nur voll abdrehen konnte. Ihm wurde kein Minderungsrecht zugestanden. Die eigentliche Funktion des Heizkörpers sei nicht beeinträchtigt gewesen. Da der Mieter die Heizkörper zumindest grob regulieren konnte, sei ihm die Möglichkeit verblieben, entweder Wärme anzufordern oder die Zufuhr abzustellen. Da die Raumtemperatur auch dann nicht schlagartig absinke, sei die Tauglichkeit nur unerheblich beeinträchtigt worden. (Kritik: Diese Entscheidung erscheint recht lebensfremd ).

Der Vermieter ist lediglich verpflichtet, die Heizungsanlage wirtschaftlich zu betreiben. Er ist aber nicht verpflichtet, seine Anlage immer auf dem jeweils neuesten technischen Stand zu halten. Ebenso wenig ist er verpflichtet, den günstigsten Brennstoff (Öl oder Gas, Pellets) zu verwenden (OLG Düsseldorf WuM 1986, 16).

Ein Mangel kann aber dann vorliegen, wenn die Heizungsanlage derart technisch überaltert ist, dass sie nur noch extrem unwirtschaftlich arbeitet (LG Berlin MM 1996, 125). Diese Unwirtschaftlichkeit kann sich auch daraus ergeben, dass die Anlage intensivster Wartung und Bedienung bedarf und im Vergleich zu einer normal arbeitenden Heizung einen vergleichsweise unverhältnismäßig hohen Kostenaufwand herbeiführt. Dann soll der Mieter die Miete um die dadurch entstehenden Mehrkosten mindern dürfen. (LG Berlin MM 1996, 125).

Schutz für Mieter: Energieausweis informiert vorab über den Energieverbrauch

Einen gewissen Schutz bietet künftigen Mietern die Verpflichtung des Vermieters, bereits frühzeitig ein Energieausweis vorzulegen. Daraus kann der Mieter erkennen, mit welchen Energiekosten voraussichtlich zu rechnen ist. Jeder Mieter ist gut beraten, auf der Vorlage eines solchen Energieausweises zu bestehen.

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6 Antworten auf "Mietminderung: Heizung zu heiß und nicht regulierbar"

  • Nils
    30. Dezember 2016 - 15:25 Antworten

    Hallo, in meiner Wohnung kann ich in allen Räumen die Heizung nicht richtig regulieren. Sie wird erst bei Stufe 3 heiß. Damit meine ich wirklich heiß. Die Heizung wird in allen Räumen brühend heiß und heizt nicht kühler. Desweiteren sind das schon alte Heizkörper. Meine Tochter wird ständig krank durch die trockene Heizungluf.

    Was kann ich dagegen tun? Darf ich die Miete jn diesem Fall mindern?

    • Mietminderung.org
      3. Januar 2017 - 14:57 Antworten

      Hallo Nils,

      es liegt die Vermutung nahe, dass die Thermostate nicht richtig funktionieren. Vielleicht sprechen Sie mit Ihrem Vermieter erstmal über eine möglichen Austausch.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sandra Kopf
    7. Januar 2017 - 21:09 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    unser Vermieter hat im Mai 16 einen neuen Wasserkessel einbauen lassen, da der alte ständig undicht war. Nun kam unsere Gasabrechnung in der wir eine Nachzahlung in Höhe von 1600,- zu leisten haben. Unser Gasverbrauch hat sich zum letzten Jahr verdreifacht. Ein befreundeter Heizungsmonteur sagte uns nun, nach einem Blick auf unsere Heizung, das beide Wasserkessel voll beheizt werden und daher unser enormer Verbrauch kommt. Können wir bei unserem Vermieter verlangen einen Teil der Nachzahlung zu über nehmen und dem Mangel zu beheben?

    Vielen dank schon mal.

    Mit freundlichen Grüßen

    Sandra Kopf

    • Mietminderung.org
      9. Januar 2017 - 16:28 Antworten

      Hallo Sandra,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann leider nicht einschätzen, ob ein Mangel vorliegt oder welche Folgen es genau hat, wenn „beide Wasserkessel voll beheizt werden“. Tut mir Leid, dass ich Ihnen hier nicht helfen kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ronny
    22. Januar 2017 - 12:25 Antworten

    Hallo

    Unsere Anlage Verbraucht ca. 850l in 2 Monaten. Der Grund dafür ist das die Anlage 24h auf voller Leistung fährt. Wir als Mieter müssen selbst Tanken. Die Heizungsanlage ist defekt da man sie nicht mehr einstellen kann. Das Bedienfeld würde ca 1000€ kosten was unser Vermieter nicht reparieren möchte. Die Anlage ist aus dem Jahre 1993.

    Was kann ich tun
    – Mietminderung?

    Danke im Vorraus

  • Mona
    7. Februar 2017 - 15:30 Antworten

    Hallo,
    obwohl alle Heizkörper in der Wohnung ausgestellt sind, ist in der Wohnung immer eine sehr hohe Temperatur, insbesondere in den innen liegenden Räumen (auch über den gesamten Winter). Dies liegt laut Hausmeister an dem Heizungs-Rohrsystem und den Rohren im Fußboden. Die Heizkörper selbst sind auch immer etwas erwärmt, obwohl nicht aufgedreht. Da die Heizungsbeiträge über die Röhrchen an den Heizkörpern ermittelt werden, zahle ich also für die viel zu hohe Temperatur, die ich gar nicht haben will.
    Was kann ich tun?

    Danke schon mal im Voraus

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