Die Frage der Frist bzw. Fristsetzung spielt im Recht zur Mietminderung eine andere Rolle als im Kaufvertrags- oder Werkvertragsrecht. Dort ist eine Fristsetzung erforderlich, um weitere Gewährleistungsrechte (Minderung, Rücktritt, Schadensersatz) geltend machen zu können.

Im Recht der Mietminderung spielt die Frage der Frist bzw. Fristsetzung nur dann eine Rolle, wenn der Mieter Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche geltend macht oder zur Selbsthilfe greifen möchte. Lediglich die fristlose Kündigung wegen eines Mangels bedarf der Fristsetzung.

Mehr zur Fristsetzung bei einem Mietminderung erfahren Sie im nachfolgenden Artikel.

Mietminderung erfordert keine Fristsetzung

Der Mieter hat, wenn ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt, gegenüber dem Vermieter einen Beseitigungsanspruch und Anspruch darauf, dass der Vermieter die Mietsache vertragsgerecht bereithält und wiederherstellt. Wird der Mangel nicht beseitigt, kann der Mieter die Miete mindern und es bei dem beanstandeten Zustand eigentlich belassen. Auf eine Fristsetzung kommt es dabei nicht an.

Mietminderung erfordert keine fehlgeschlagene Mängelbeseitigung

Das Minderungsrecht tritt automatisch kraft Gesetzes ein und hat mit der Frage einer Fristsetzung an sich zunächst nichts zu tun. Die Minderung setzt nämlich keinen fehlgeschlagenen Mangelbeseitigungsversuch des Vermieters voraus. Es ist Angelegenheit des Vermieters, die geminderte Miete hinzunehmen oder den Mangel zu beseitigen und dann wieder die volle Miete verlangen zu können.

Mieter hat weitergehende Rechte

Ungeachtet des Minderungsrechts kann der Mieter vom Vermieter aber auch Schadensersatz fordern oder den Mangel selbst beseitigen und Ersatz seiner Aufwendungen verlangen (§ 536c BGB).

Voraussetzung ist, dass sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet. Verzug erfordert eine auf die Beseitigung des Mangels gerichtete Aufforderung des Mieters. Allein die Mängelanzeige genügt dafür noch nicht. Vielmehr muss der Mieter nach der eigentlichen Mängelanzeige dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen, nach deren Ablauf der Vermieter in Verzug kommt (LG Berlin ZMR 2003, 189). Die Frist beginnt mit dem Datum der Mängelanzeige.

Mieter muss Vermieter unter Zugzwang setzen

Die Aufforderung des Mieters ist formfrei. Sie kann ausdrücklich oder stillschweigend durch die Umstände bedingt erfolgen (Überlassen des Haustürschlüssels zur Instandsetzung des Heizkörpers). Dabei braucht der Mieter die Konsequenzen für den Fall der Nichtbeseitigung des Mangels nicht unbedingt anzudrohen und braucht auch keine ausdrückliche Abhilfefrist zu setzen. Allerdings muss die Mahnung angesichts ihrer Warnfunktion eindeutig von der bloßen Mängelanzeige unterscheiden und erkennen lassen, dass und welche Mängel der Vermieter beseitigen soll (OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 716). Auch die Aufforderung des Mieters, der Vermieter möge sich zum Mangel oder seiner Beseitigung erklären, genügt nicht.

Fristsetzung bei Mietminderung begründet Verzug

Missachtet der Vermieter die Fristsetzung des Mieters oder einen vereinbarten Termin zur Mängelbeseitigung, kommt er in Verzug (§ 286 II 1 BGB). In der Konsequenz entstehen seitens des Mieters Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche. Schadensersatzansprüche können entstehen, wenn die Wohnung infolge des Mangels unbenutzbar wird und der Mieter im Hotel wohnen muss oder am Hausrat des Mieters infolge Schimmelbildung Schäden entstanden sind.

Fristsetzung kann entbehrlich sein

Eine Fristsetzung des Mieters ist entbehrlich, wenn der Vermieter ankündigt, den Mangel alsbald beseitigen zu wollen, der Mangel bewusst falsch oder mangelhaft beseitigt wird, der Vermieter die Beseitigung des Mangels ernsthaft und endgültig verweigert oder den Mangel arglistig verschwiegen hat (BGH NJW 2008, 1216).

Wenn der Mieter zur Selbsthilfe greifen möchte

Reagiert der Vermieter nicht fristgerecht oder wird der Mangel nicht beseitigt, ist der Mieter berechtigt, den Mangel notfallmäßig selbst zu beseitigen und Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen zu verlangen (Selbstabhilferecht).

Voraussetzung ist, dass die sofortige Abhilfe geboten ist, um erhebliche, bestandgefährdende Schäden der Mietsache zu vermeiden (BGH NJW 2008, 1216). Beispiel: Reparatur Wasserrohrbruch. Notmaßnahmen des Mieters müssen sich auf das absolut Notwendige beschränken. Der Mieter ist nicht bevollmächtigt, im Namen des Vermieters Aufträge an Handwerker zu vergeben. Zur Mängelbeseitigung kann der Mieter vom Vermieter die Zahlung eines Vorschusses über die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung verlangen (BGH NJW 1971, 1450).

Fristlose Kündigung erfordert immer Fristsetzung

Eine Frist bzw. Fristsetzung ist unabdingbar, wenn der Mieter wegen der Erheblichkeit des Mangels die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses beabsichtigt. Dann muss er dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen und darf kündigen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht reagiert (BGH WuM 2010, 352).

Es genügt, wenn der Mieter die umgehende Mängelbeseitigung verlangt. Eine konkrete Frist wird nicht gefordert (BGH WuM 2009, 580). Eine Fristsetzung ist nicht erforderlich, wenn eine Erfolg versprechende Reparatur der Heizung nicht mehr zu erwarten ist oder Reparaturversuche in der Vergangenheit gescheitert sind (KG Berlin NZM 2002, 69). Die Fristsetzung entfällt auch, wenn der Vermieter die Abhilfe ernstlich und endgültig verweigert oder Abhilfe überhaupt nicht möglich ist oder übermäßig lange dauern würde (LG Duisburg NZM 2002, 214).

Außerdem muss der Mieter die fristlose Kündigung kurzfristig nach Kenntnis des Kündigungsgrundes erklären (am besten unverzüglich!). Wartet er zu lange, ist sein Kündigungsrecht verfristet (LG Berlin NZM 2002, 214: zwei Monate nach Fristablauf sind zu spät).