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Vermieter widerspricht Mietminderung. Was nun?

Zeigt sich ein Mangel der Wohnung, ist der Mieter gegenüber dem Vermieter zur Mängelanzeige verpflichtet. Soweit der Mieter auch die Miete reduzieren möchte, obliegt es zunächst seinem eigenen Ermessen, das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung seiner Wohnung einzuschätzen und eine angemessene Mietminderungsquote zu beziffern.

Wenn dann der Vermieter der vom Mieter angesetzten Mietminderungsquote widerspricht und die Mietminderung nicht akzeptiert, ist dies sein gutes Recht. Schließlich gibt das Gesetz nur vor, dass die Miete in angemessener Weise herabzusetzen ist. Was angemessen ist, sagt das Gesetz nicht. Dazu fehlt jegliche Hilfestellung. Es ist den Parteien überlassen, eine angemessene Mietminderungsquote zu bestimmen.

Verhältnis der Situation vorher/nachher ist maßgebend

Dazu ist naturgemäß zu erörtern, in welchem Verhältnis die mangelbedingte Situation zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache steht oder anders gesagt, welcher vom Mieter zu zahlender Mietbetrag ist der Situation angemessen?

Einvernehmliche Regelung ist immer der beste Weg

Im Idealfall verständigen sich die Parteien einvernehmlich auf eine Mietminderungsquote. Ebenso ideal ist es, wenn der Vermieter auf die Mängelanzeige des Mieters sofort reagiert und den Mangel abstellt. Angesichts der vielfältigen Gerichtsentscheidungen scheint dies in der Praxis wohl nicht immer möglich zu sein. Können sich die Parteien nicht verständigen, muss letztlich eben ein Gericht entscheiden.

Der Mieter sollte bestrebt sein, dass der Vermieter die Situation in seiner Wohnung vor Ort besichtigt und die Argumente nicht nur schriftlich ausgetauscht werden. Nur wer sich ein persönliches Bild macht, kann einen Mangel wirklich beurteilen.

Hilfreich ist es ansonsten auch, optisch sichtbare Mängel zu fotografieren, nicht sichtbare Mängel (Lärm, Gerüche) in ihrem Verlauf und Ausprägung zu dokumentieren und/oder Zeugen zu bezeichnen.

Wichtig ist, den Grundsatz zu beherzigen: „Recht haben und Recht bekommen sind zwei Paar Schuhe“. In Streitfällen jeglicher Art lassen sich Ergebnisse nur dann erzielen, wenn beide Parteien kompromissbereit sind und bereit sind, eigenes Verhalten zu hinterfragen und die Interessen der jeweils anderen Partei einzubeziehen. Wer nur stur auf seinem Recht besteht, provoziert den Gegner, auch wenn er selbst tatsächlich im Recht ist.

Vermieter widerspricht der Mietminderung, was tun?

Gibt es keine Einigungsmöglichkeit und widerspricht der Vermieter der Mietminderung, hat der Mieter dennoch gute Karten. Er sieht sich nämlich in der glücklichen Lage, dass er die Miete zahlt und aufgrund der Mietminderung die Miete kürzen kann. Dazu kann er einen der Mietminderungsquote entsprechenden Betrag einbehalten. Im Übrigen kann er dann abwarten, wie der Vermieter reagiert. Wenn also der Vermieter überhaupt nicht reagiert, kann der Mieter fortlaufend die Miete kürzen.

Mieter hat einen Mangelbeseitigungsanspruch

Soweit der Mieter zugleich daran interessiert ist, dass der Mängel beseitigt wird, muss er allerdings selbst aktiv werden. Gegenüber dem Vermieter hat er einen gesetzlichen Mangelbeseitigungsanspruch, da der Vermieter verpflichtet ist, ihm den mietvertraglich vereinbarten Gebrauch der Mietsache zu gewähren und diesen zu erhalten.

Mieter hat ein Zurückbehaltungsrecht

Der Mieter kann über das Mietminderungsrecht hinaus auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Der der Vermieter den Mietvertrag insoweit nicht erfüllt, steht dem Mieter nach allgemeinen Vertragsrecht die „Einrede des nicht erfüllten Vertrages“ zu.

Daraus ergibt sich ein Zurückbehaltungsrecht, mit dem der Mieter dem Vermieter unter Druck setzen kann, um ihn zu bewegen, den Mangel zu beseitigen. Das Zurückbehaltungsrecht bezieht sich aber nicht auf den vollständigen Mietbetrag. Der Mieter darf je nach Situation den etwa 3- bis 5-fachen Betrag der Minderungsquote zurückbehalten. Voraussetzung ist, dass der Vermieter auch nach einer ultimativen Fristsetzung den Mangel nicht oder nur unzureichend beseitigt hat.

Beispiel: Bruttomiete: 500 €, Minderungsquote 10 % = 50 €, Zurückbehaltungsrecht: 150 – 250 €.

Allerdings muss der Mieter den zurückbehaltenen Betrag dem Vermieter erstatten, sobald dieser den Mangel beseitigt hat. Den Mietminderungsbetrag darf er als Entschädigungsleistung für die Mangelsituation behalten.

Mieter hat ein Selbstabhilferecht

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass der Mieter zur Selbstabhilfe greift und in einfachen Fällen den Mangel selbst beseitigt oder einen Fachmann mit der Mangelbeseitigung beauftragt. Die ihm dadurch entstehenden Aufwendungen kann er vom Vermieter ersetzt verlangen bzw. mit der laufenden Mietzahlung verrechnen. Voraussetzung ist, dass auch hier der Vermieter nach Fristsetzung mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist.

Mieter kann Mangelbeseitigung einklagen

Neben diesen außergerichtlichen Möglichkeiten bleibt es dem Mieter benommen, den Vermieter auf Mangelbeseitigung zu verklagen. Dann wird der Vermieter per Urteil verpflichtet, den Mangel zu beseitigen und damit den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wiederherzustellen. Da ein Mieter in diesem Fall wegen der ihm entstehenden Gerichts- und Anwaltsgebühren in Vorlage treten muss, dürfte dieser Weg nicht unbedingt empfehlenswert sein.

Im Urteil kann das Gericht dem Mieter auch erlauben, die Reparatur auf Kosten des Vermieters selbst zu veranlassen und den Vermieter zur Zahlung eines entsprechenden Kostenvorschusses verurteilen (OLG Frankfurt WuM 1989, 284).

Akzeptiert der Vermieter nicht, kann auch er klagen

Umgekehrt muss der Mieter damit rechnen, dass der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptiert und ihn seinerseits auf Zahlung der vollen Miete verklagt. Zugleich muss das Gericht in diesem Verfahren dann die Situation erörtern und feststellen, ob und inwieweit ein Mangel besteht und der Miete die Miete mindern dufte.

10 Antworten auf "Vermieter widerspricht Mietminderung. Was nun?"

  • Friedlinde Müller
    18. Juli 2014 - 16:24 Antworten

    Hallo, unser Vermieter baut das Dachgeschoss zur Wohnung aus,was mit ziemlichen Lärm und Schmutz einher geht ist ja nicht zu vermeiden. Im Nachbarhaus wurde auch das Dachgeschoss von unserem Vermieter (Eigentümer beider Häuser) in Eigenregie monatelang gebaut, meine Frage 1. Mietminderung möglich? 2. Wer ist für die Beseitigung des Schmutzes (Treppenhauses, Kellers und Bürgersteige )zuständig?

  • Natalie Kulka
    13. Oktober 2014 - 17:21 Antworten

    Hallo :)
    in unserer Wohnung liegt ein erheblicher Wasserschaden im Badezimmer vor und im Wohnzimmer, außerdem liegt ein erheblicher Defekt an unserer Elektrik vor (Steckdosen im Badezimmer sind durchgeschmort und Sicherungskasten in der Wohnung reagiert nicht).
    Wir haben unseren Vermieter schriftlich darauf aufmerksam gemacht und ihm eine angemessene Zeit gegeben die Mängel zu beseitigen. Als keine Reaktion von ihm kam, haben wir die Septembermiete um 40% gekürzt.
    Nun kam ein Schreiben, dass der Herr zu der Zeit ein Monat im Urlaub war und er die Mietminderung nicht akzeptiert.
    Müssen wir die Mietminderung zurückzahlen oder sind wir im Recht?

    Liebe Grüße!

    • Mietminderung.org
      16. Oktober 2014 - 11:17 Antworten

      Hallo Natalie,

      ob die 40% angemessen sind, kann ich Ihnen leider nicht sagen. Vielleicht hilft Ihnen zur Bewertung unsere Mietminderungstabelle. Ansonsten kann ich Sie zur Einschätzung der Situation leider nur auf die Ausführungen im Artikel oder an einen Anwalt verweisen.

      Ich drücke die Daumen, dass sich alles bei Ihnen regelt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pia Schwert
    10. Februar 2015 - 16:11 Antworten

    Hallo Dennis,

    wie steht es denn um eine Einspruchsfrist seitens des Vermieters? Ich habe dem Vermieter eine Mängelanzeige gestellt und eine Frist gesetzt zur Beseitigung/Reparatur der Mängel (defekte Heizung Küche). Diese wurden nicht beseitigt und auch nicht begutachtet – keine Reaktion. Dann habe ich eine Ankündigung der Mietminderung gemacht. Auch da kam keine Reaktion. (Grund dafür habe ich jetzt mitbekommen: interne MEHRERE Mitarbeiterwechsel bei der Verwaltung, keine Übergabe, unsere Mietminderung etc. blieb scheinbar unbeachtet.) Ich sehe das allerdings nicht als unser Problem an, wenn die da intern nicht klar kommen. Ich hatte Mitte November die Mietminderung angekündigt. Und gestern (09.02.) kam nun der Widerspruch. Ist dieser Überhaupt gültig?

    Lieben Dank im Voraus.

    Viele Grüße,
    Pia

    • Mietminderung.org
      12. Februar 2015 - 13:34 Antworten

      Hallo Pia,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen leider nicht wirklich helfen, ohne die Inhalte genau zu kennen. Eine Mietminderung sorgt immer auch für Ärger. Vielleicht finden Sie einen Kompromiss, lassen den Mangel abstellen und verzichten im Umkehrschluss auf eine Mietminderung. Mehr auch unter Gefahren und Risiken bei einer Mietminderung?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jasmin Bratzler
    29. April 2015 - 12:22 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    in unserer Wohnung wurden über das letzte halbe Jahr mehrere Mängel festgestellt (u.a. silberfische, undichte Fenster, Schimmel an den Fenster, Terasse wurde nicht wie vereinbart erneuert (Besucher ist auch eingebrochen)). Trotz diverser Emails an die Vermieterin kam keine wirkliche Reaktion. Somit kündigten wir mehrfach eine Mietminderung an, welche wir dann auch durchsetzten. Nun erreichte uns letzte Woche ein Wiederspruch seitens der Vermieterin und die Forderung auf Rückzahlung der Minderung. Bisher wurden die Silberfische beseitigt und der Schimmel begutachtet.
    Meine Frage hierzu wäre ob sie tatsächlich ein Recht auf Rückzahlung der Miete hat. Wir haben natürlich nicht die Absicht eine Kündigung zu provozieren.

    • Mietminderung.org
      29. April 2015 - 14:49 Antworten

      Hallo Jasmin,

      entweder Ihre Mietminderung war berechtig oder eben nicht. Danach richtet sich auch eine mögliche Rückzahlung / Zahlung der Miete. Leider kann ich den individuellen Fall nicht beurteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christoph
    1. Juli 2018 - 19:07 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in meiner letzten Mietwohnung habe ich eine Mietminderung angekündigt. Dieser hat der Vermieter widersprochen (trotz vorhandener Mängel). Die Mängel wurden nicht durch den Vermieter abgestellt. Daraufhin habe ich die Miete abzgl. eines Minderungsbetrages von ca. 20% gezahlt.

    Der Vermieter hat daraufhin über ca. 3 Jahre hinweg nichts unternommen. Mittlerweile bin ich ausgezogen, ohne das der Vermieter etwas von mir eingefordert hat. Hat der Vermieter noch ein Recht, irgendetwas von mir zurück zu fordern?

    Vielen Dank vorab und Grüße
    Christoph

    • Mietminderung.org
      2. Juli 2018 - 17:05 Antworten

      Hallo Christoph,

      recherchieren Sie nach Verjährungsfristen für Mietschulden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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