Die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetzes ein, wenn ein Mangel die Wohnqualität beeinträchtigt. Allein mit diesem Argument lässt sich ein Anspruch auf Mietminderung aber noch nicht begründen. Zwar besteht der Anspruch auch dann, wenn den Vermieter selbst kein Verschulden trifft. Daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass es auch auf ein Verschulden des Mieters nicht ankomme und der Mieter Mietminderung beanspruchen könne, wenn er den Schaden selber verursacht hat.
Zunächst: Der Vermieter muss den mietvertraglichen Gebrauch der Wohnung sicherstellen. Tritt ein Mangel auf, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt, muss er diesen beseitigen. Tut er dieses nicht, kann der Mieter die Miete mindern.
Schaden selbst verursacht, bedeutet Ausschluss der Mietminderung
Hat aber der Mieter selbst den Schaden verursacht, ist ein Anspruch auf Mietminderung ausgeschlossen. Eigentlich sollte dieses selbstverständlich sein. Dann ist es vielmehr so, dass der Mieter einen Schaden verursachte, der zu Lasten des Vermieters geht. Den Mieter trifft dann eine Schadensersatzpflicht und er muss den Schaden auf eigene Kosten beseitigen oder falls der Vermieter den Schaden beseitigt, die diesem entstehenden Kosten ersetzen.
Beispiel – Defekte Badewanne + Wasserschaden
Beispiel – Wasserschaden durch Wasch- oder Spülmaschine
Die Mieterin hat den Wasserzulauf zur Spülmaschine nicht zugedreht. Als dieser platzt, steht die Wohnung unter Wasser. Die Mieterin muss für den Schaden selbst aufkommen und kann die Miete nicht mindern. Der Umstand, dass darunter die Wohnqualität leidet, geht ausschließlich zu Ihren Lasten.
Beispiel – Schimmel durch unzureichendes Lüften
Ein typischer Fall ist die Schimmelbildung in der Wohnung. Häufig streiten Vermieter und Mieter darüber, wer für den Schimmel verantwortlich ist. Kann der Vermieter nachweisen, dass der Mieter die Wohnung unzureichend lüftet und heizt, so dass sich an den Wänden Feuchtigkeit niederschlägt, hat der Mieter diesen Mangel verschuldet. In diesem Fall kann er keine Mietminderung geltend machen. Stellt sich jedoch heraus, dass der Schimmel bauseitig bedingt ist (Neubaufeuchte, schlechte Bausubstanz), ist der Vermieter verantwortlich und muss dem Mieter Mietminderung gewähren.
Wer muss was beweisen?
Ein Vorwurf ist schnell dahingesagt. Er muss sich aber auch begründen lassen. Dabei ist es so, dass der Vermieter das Verschulden des Mieters nachweisen muss. Weist der Vermieter nach, dass der Mangel beim Einzug des Mieters in die Wohnung nicht vorhanden war und nur vom Mieter verursacht worden sein kann, spricht bereits der erste Anschein dafür, dass der Mieter den Mangel zu vertreten hat. In einem Fall des BGH (NJW 1994, 1880) hatte der Mieter eine Tankanlage unterhalten und den Erdboden mit Öl kontaminiert.
Viele Mängel sind offensichtlich und leicht zuzuordnen. Bei Mängeln, die sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterverhalten und/oder den baulichen Zustand des Objekts zurückzuführen sein können, verteilt sich die Beweislast nach dem beiderseitigen Verantwortungsbereich (BGH NJW 2000, 2344). (Fogging: BGH ZMR 2006, 35/; verstopftes Abflussrohr: KG Berlin ZMR 1999, 395; Ungezieferbefall: LG Hamburg ZMR 2000, 764).
Dazu muss 1. der Mieter schlüssig vortragen, dass die Ursache des Mangels dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen sei. Dann muss 2. der Vermieter beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt. Hat der Vermieter diesen Beweis geführt, muss 3. wiederum der Mieter beweisen, dass er ebenfalls nicht verantwortlich ist (BGH WuM 2005, 54). Dies hört sich alles sehr theoretisch an, gibt einem Richter aber die Grundlage, die Beweislasten zuzuordnen und letztlich eine Entscheidung zu treffen.
Beispiel für Beweisablauf – Abflussrohr
Der Mieter muss vortragen, dass das Abflussrohr ständig verstopft ist. Dann muss der Vermieter nachforschen und klarstellen, dass es nicht am Abfluss liegen kann und das Problem vielmehr durch den Mieter verursacht wurde. Dies kann letztlich nur ein Handwerker feststellen, der den Abfluss in Augenschein nimmt. Stellt der Handwerker fest, dass der Mieter versucht hat, Kleidungsstücke durch den Abfluss zu entsorgen, ist der Mieter verantwortlich.
19. November 2015 - 12:42
Hallo,
wie ist es denn, wenn der Mieter den selbst verursachten Schaden beseitigen will aber vom Vermieter daran gehindert wird? Beispiel:
Der Mieter hat schuldhaft das Schloss der Wohnungstür und das Türblatt beschädigt. Hat nun Kostenvoranschläge eingeholt und möchte Tür und Schloss auf seine Kosten auswechseln lassen, da es sich nicht mehr sicher schließen lässt. Der Vermieter ist nicht damit einverstanden und unternimmt aber auch nichts selbst, um die Sicherheit zu gewährleisten.