Im Mietminderungsrecht wird immer wieder mal die Bestimmung des § 814 BGB zitiert. Sie wird dann relevant, wenn der Mieter einen Mangel seiner Wohnung beanstandet und gegenüber dem Vermieter Mietminderung geltend macht, aber dennoch die Miete vollständig bezahlt und später vom Vermieter wegen der Mietminderung einen Teil der Miete zurückfordert.

Dann berufen sich Vermieter gerne auf § 814 BGB. Die Parteien streiten, ob der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter wegen der vollständigen Mietzahlung tatsächlich einen Teil der Miete zurückzuerstatten. Die Bestimmung des § 814 BGB ist im Zusammenhang mit § 536b BGB zu sehen.

Das bestimmt § 814 BGB

§ 814 BGB bestimmt, dass „ das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete (= Miete) nicht zurückgefordert werden kann, wenn der Leistende (= Mieter) gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Mit anderen Worten: Der Mieter kann aufgrund der Mietminderung zu viel bezahlte Mieten vom Vermieter nicht zurückfordern, wenn er die Rechtslage bei Zahlung der Miete positiv kannte.

Dazu genügt es nicht, dass dem Mieter der Mangel als solcher bekannt war. Vielmehr musste er wissen, dass er aufgrund der kraft Gesetzes automatisch eintretenden Mietminderung nicht zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet gewesen wäre (BGH NJW 1997, 2381).

Haben mehrere Mieter den Mietvertrag unterzeichnet, schließt die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis eines einzelnen Mieters die Rechte der anderen Mieter aus (BGH NJW 1972, 249). Das fehlerhafte Verhalten eines einzelnen Mieters schadet also den anderen.

Das bestimmt § 536b BGB

In diesem Sinne greift § 536b BGB den Rechtsgedanken des § 814 BGB für das Mietminderungsrecht auf. Danach kann ein Mieter, der einen Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt oder die mangelhafte Sache fortlaufend nutzt, seine Mietminderungsrechte nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei Zahlung der Miete ausdrücklich vorbehält.

Dies bedeutet, dass sich ein Mieter selbst widerspricht, wenn er die Mietsache einerseits in Kenntnis der mangelbehafteten Situation anmietet oder nutzt und sich andererseits zugleich auf Gewährleistungsrechte berufen will. §§ 814, 536b BGB sind Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens, den Juristen als Grundsatz von Treu und Glauben bezeichnen.

So verhalten sich Mieter richtig

Will der Mieter sein Mietminderungsrecht finanziell umsetzen, hat er zwei Möglichkeiten.

1. Er beanstandet gegenüber dem Vermieter den Mangel und behält einen angemessenen Teil der Miete als Mietminderung ein.
2. Er macht Mietminderung geltend und bezahlt die Miete vollständig, weil er das Verhältnis zum Vermieter nicht zusätzlich belasten möchte oder weil er dem Vermieter vielleicht Gelegenheit zur Mängelbeseitigung geben möchte und darauf hofft, dass sich die Situation einvernehmlich regeln lässt. Wird er in seiner Erwartung dann enttäuscht, sieht er sich veranlasst, die angezeigte Mietminderung nun doch zu realisieren und muss zwangsläufig den Vermieter auffordern, ihm einen Teil der Miete zu erstatten.

Praxishinweis

Allerdings ist der Mieter nicht unbedingt darauf angewiesen, dass der Vermieter einen Teilbetrag zurückerstattet. Schließlich kann der Mieter seine Forderung aufgrund der Mietminderung mit den laufenden Mietzahlungen verrechnen und kommt auch so zu seinem Geld.

Aber auch dies setzt voraus, dass der Mieter sein Mietminderungsrecht wirksam geltend gemacht hat und auf dieser Grundlage zur Verrechnung überhaupt berechtigt ist. Hat er sein Mietminderungsrecht nicht rechtswirksam ausgeübt, muss er damit rechnen, dass der Vermieter von ihm die volle Miete verlangt oder er mit seinen Mietzahlungen dadurch in Verzug kommt und die Kündigung riskiert.

Rückforderung nur bei Vorbehalt

Der Mieter kann seinen Wunsch dann nur umsetzen, wenn er die Miete unter Vorbehalt gezahlt hat. Mit einem Vorbehalt bezeichnet der Mieter gegenüber dem Vermieter einen konkreten Mangel und gibt zu erkennen, dass er für diesen auf seine Gewährleistungsrechte nicht verzichten will (OLG Hamburg ZMR 2005, 855). Wie ein solcher Vorbehalt ausgestaltet sein muss, ist immer wieder Anlass für Streitigkeiten.

Ein allgemeiner Vorbehalt ohne Angabe konkreter Mängel (z.B. unter Vorbehalt meiner Gewährleistungsansprüche) genügt nicht. Besser ist: „ Ich nehme an, dass Sie mit einer Mietminderung einverstanden sind. In meiner Wohnung sind folgende Mängel zu beanstanden: … konkrete Ausführungen zur Situation …).

Die Notwendigkeit eines Vorbehalts gibt sich nur, wenn der Mieter Kenntnis des konkreten Mangels hat und auch sein konkretes äußeres Erscheinungsbild und die Art und Weise seiner konkreten Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung erkennt (BGH ZMR 2007, 606). Allein die Kenntnis des äußeren Erscheinungsbildes des Mangels oder der Umstände, die den Gebrauch beeinträchtigen könnten, genügt noch nicht. Hierzu sei auf die Ausführungen zu § 536b BGB verwiesen.

Vorsicht: Beweislast!

In einer solchen Situation müssen Mieter auch die Beweislast berücksichtigen. Der Mieter hat als Leistender im Sinne des § 814 BGB zu beweisen, dass er zwar die Miete bezahlt, zugleich dem Vermieter aber auch aufgezeigt hat, dass er die Miete aufgrund seines angezeigten Mietminderungsrechts teilweise zurückfordern wird, sofern er sich für die Rückforderung entscheidet.

Um einen Vorbehalt beweisen zu können, sollte der Mieter die Mietminderung nebst Vorbehalt immer schriftlich übermitteln. Ein einfacher Hinweis im Betrefffeld des Überweisungsträgers genügt dafür nicht.

Fazit:

Wird über die Bestimmungen der §§ 814, 536b BGB diskutiert, bewegen sich Vermieter und Mieter in schwierigen rechtlichen Bereichen. Ein zuverlässiges Ergebnis bedingt zwangsläufig juristische Beratung und lässt sich in vielen Fällen oft nur gerichtlich endgültig klären. Von daher ist es ungemein wichtig, wenn beide Parteien von vornherein offen und deutlich miteinander reden und zweifelhafte Situationen möglichst vermeiden.