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Mietminderung: Nebenkosten auch mindern?

Mindert der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete, kann er auch den Nebenkostenanteil entsprechend mindern. Die Frage war lange streitig, wurde aber vom Bundesgerichtshof im Sinne des Mieters so entschieden (BGH Urt.v.30.5.2005, XII ZR 225/03).

Danach ist bei der Berechnung der Minderung immer die Bruttomiete, also die Kaltmiete einschließlich der Nebenkosten, maßgebend. Außerdem darf der Mieter seine anstehenden Nebenkostenvorauszahlungen der Minderungsquote entsprechend ebenfalls herabsetzen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Nebenkostenvorauszahlung als Pauschale oder als monatliche Vorauszahlung erbracht wird.

Der Vermieter darf dann bei den in der Abrechnungsperiode angefallenen Nebenkosten in seiner Nebenkostenabrechnung nicht den ungeminderten Jahresbetrag ansetzen und von diesem die geminderte Vorauszahlung abziehen und dann eine Nachzahlung berechnen. Auf diese Weise würde der Mieter nachträglich doch noch zur vollen Kostenbelastung herangezogen.

Dabei dürfe es auch nicht darauf ankommen, wie der Vermieter die Mietminderung rechnerisch in der Nebenkostenabrechnung umsetzt. Entweder könne er die Gesamtsumme aus ungeminderter Kaltmiete und ungeminderten Nebenkosten heranziehen und darauf die Minderungsquote anrechnen oder sogleich die geminderten Beträge abrechnen.

Grundlage dieser Rechtsprechung ist, dass die Anmietung einer Wohnung eine Gesamtleistung darstellt, bei der die Miete auch mit den Nebenleistungen erfasst wird und sich die Minderung auch auf die Nebenkosten erstrecken muss. Dass dieser Zusammenhang besteht, wird dadurch deutlich, dass der Mieter andernfalls bei einer Mietminderung von 100 % immer noch Nebenkosten zahlen müsste, obwohl die Wohnung infolge der Mängel faktisch nicht nutzbar wäre.

8 Antworten auf "Mietminderung: Nebenkosten auch mindern?"

  • RM
    24. Mai 2016 - 11:40 Antworten

    Mietminderung wegen Heizungausfall wurde unter Vorbehalt zurückgezahlt – Nebenkostenabrechnung enthält eine hohe Heizkostenposition – kann die Nachzahlung der Nebenkosten gemindert werden?

    Folgende Situation:
    Nach Einzug in ein Mehrparteienhaus fiel in der bestehenden Heizungsdekade teilweise tagelang die Heizung aus bzw. konnten die Räume nur auf 18 Grad beheizt werden. Die Miete wurde daraufhin für 2 Monate (immer im Monat darauf) um 20% Kaltmiete gemindert, obwohl das Ärgernis die gesamte Heizungsdekade betraf. Aufgrund massiven Drucks des Vermieters und um einfach Ruhe zu haben – obwohl die Minderung berechtigt war – wurde die Mietdifferenz unter Vorbehalt zurückgezahlt. Die folgende Nebenkostenabrechnung weist eine hohe Heizkostenposition aus und es wird beträchtlich nachgefordert. Umgerechnet wären die Heizkosten monatlich 400 Euro (bei 100 qm) und dies für eine Wohnung, die innerhalb der Heizungsdekade ungefähr an 50% der Tage keine MIndestwärme erreichte. Mängelanzeigen etc. usw. liegen alle vor.

    Die Frage:
    Kann die Nebenkostenabrechnung nach Widerspruch um 20% bei den berechneten Heizkosten oder bei den gesamten Nebenkosten gekürzt werden und dieses Geld vorerst einbehalten werden? Mit Bezug auf die damalige Mietminderung?

  • Manuela
    14. Juni 2016 - 07:26 Antworten

    Hallo, wir wohnen in einem 6Parteienwohnhaus, seit Ende März 2016 ist die Eigentümerin des Objektes verstorben und somit verwaltet es immer noch der zuständige Anwalt und ehemalige Betreuer. Wir haben jetz mittlerweile 4mal geschrieben mit der Bitte um die Gartenpflege (Grashöhe ca. 1,50m), Säuberung der Außenanlagen, Gehwegreinigung, Büsche wachsen in Wegbereich rein, Buschschnitt, was bis dahin vom Hausmeisterdienst übernommen wurde. Wir werden ständig hingehalten,weil nicht geklärt ist, was die Töchter mit dem Wohnhaus planen und wie es weitergeht,.. Was kann ich /können wir tun und Nebenkosten /wieviel % einbehalten? Danke Manu

    • Mietminderung.org
      14. Juni 2016 - 09:47 Antworten

      Hallo Manuela,

      grundsätzlich zahlen Sie über die Nebenkosten nur die Arbeiten, die auch ausgeführt wurden. Wurde also kein Gärtner beauftragt, entsteht ein Guthaben, dass Ihnen mit der nächsten Nebenkostenabrechnung ausgeschüttet wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Juliane
    5. Juli 2016 - 18:45 Antworten

    Hallo und guten Abend,
    Situation: Defektes Regenrohr vom unbewohnten Nachbarhaus führt zu starker Schmmelbildung in mehreren auch unserer Mietswohnung. Unser Vermieter lässt nun den Schaden beseitigen (nachdem die Versicherung des Besitzers des Nebenhauses grünes Licht gegeben hat): Trocknungsgeräte für 2-3 Wochen, neuer Putz, Wände werden neu gestrichen.
    Wir haben bereits eine Mietminderung angekündigt und fragen uns nun, ob mit der Bruttomiete nicht nur die KM + NK, die an den Vermieter gehen gemeint ist, sondern auch Strom und Gas, die an die Stadtwerke gehen.
    Können Sie uns Auskunft geben?

    Vielen Dank

    Juliane T.

  • Stefan
    22. Oktober 2017 - 11:19 Antworten

    Hallo,

    ich habe eine Frage bzgl. meiner erhaltenene Nebenkostenabrechnung 2016.
    Ich bin letztes Jahr in eine neue Wohnung gezogen. Aufgrund beruflicher und privater Angelegenheiten hielt ich mich seit Einzug Juni 2016 ca. nur 1 Monat gesamt in der Wohnung auf. Dabei stellte ich fest das alle Heizungen in der Wohnung rauschten und somit immer in Betrieb waren egal ob Sommer oder Winter.

    Dann erhielt ich die Nebenkostenabrechnung und musste feststellen das die Werte teilweise 40 mal höher waren als zum Einzug. Nun stellt sich mir die Frage ob die Abrechnung so rechtens ist? Wie gesagt ich hielt mich sehr selten in der Wohnung auf und daher kommt es mir doch etwas seltsam vor solch hohe Werte erreicht haben zu sollen.

    Können Sie mir sagen ob dies alles rechtens ist?

  • Blecken. Peter
    22. Oktober 2017 - 17:39 Antworten

    Ich bin seit einem halben Jahr ausgezogen, wegen einem Fäkalienwasserschaden den ich nicht verursacht habe. Der Vermieter erläßt mir die Kaltmiete (Mietminderung) ich zahle weiter die Nebenkosten in Höhe von 335.-€, ist das rechtens?
    Durch den Auszug habe ich erhebliche Nebenkosten wie z.B. erhöhte Telefonkosten, Verpflegungsmehraufwand, Reinigung der Wäsche, Fahrkosten, aufschließen und abschließen der Whg. bzw. wärend der Sanieungsarbeiten anwesend zu sein und Beeinträchtigung des Lebensgefühl, können diese Kosten pauschal in Rechnung gestellt werden? Muss der Vermieter für diese Kosten aufkommen, können Sie mir weiterhelfen, Danke.

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