Einfach mal die Miete mindern: eigentlich eine einfache Sache. Schließlich braucht der Mieter nur einen Teilbetrag der Miete zurückzubehalten und überweist dem Vermieter nur den Betrag, den er angesichts der Mängelsituation in seiner Wohnung für angemessen hält.

Aber auch hier gilt es, die Vorgaben des Gesetzes zu beachten und die Mietminderung gesetzeskonform gestalten. Nur so lassen sich häufige Fehler vermeiden. Insbesondere muss das Ziel darin bestehen, auch den Vermieter davon zu überzeugen, dass die Forderung nach einer Mietminderung berechtigt ist.

Viele Fehler sind menschlich und vor allem emotional bedingt. Sie finden meist keine Grundlage im Gesetz. Wer psychologische und strategische Aspekte berücksichtigt, ist klar im Vorteil.

1. Keine Behauptungen ins Blaue hinein!

Da könnte ja jeder kommen. Wer die Miete mindern will, muss seine Forderung begründen. Wer ins Blaue hinein behauptet, in der Wohnung sei es kalt und die Heizung funktioniere nicht, ohne zu berücksichtigen, dass eine Kältewelle hereingebrochen ist, bietet dem Vermieter keine hinreichende Grundlage, die Beanstandung nachzuvollziehen. Der Mieter ist für seine Beanstandungen beweispflichtig. Kommt es zum Rechtsstreit, muss er den Richter unter Vortrag aller Umstände davon überzeugen, dass die Mietminderung berechtigt ist.

2. Keine Nebensächlichkeiten und Unerheblichkeiten beanstanden

Hat im Hausflur die Glühbirne ihren Geist aufgegeben, kann der Miete diesen „Mangel“ schnell und einfach selbst beseitigen, indem er eine neue Glühbirne einschraubt.

3. Eigenverantwortung übernehmen

Tropft in der Küche mit 10 Tropfen in der Minute der Wasserhahn, sollte sich jeder Mieter bemühen, den Umstand zunächst selber abzustellen (neue Dichtung einsetzen). Diese Arbeit lässt sich wesentlich schneller erledigen, als wenn sich der Mieter bemüht, den Vermieter zu benachrichtigen und sich auf dessen Engagement zu verlassen.

4. Sozial übliche Gegebenheiten akzeptieren!

Wer sich darüber aufregt, dass der Säugling in der Nachbarwohnung nachts ständig schreit, muss zur Kenntnis nehmen, dass es Dinge gibt, die im Alltagsleben sozial üblich und normal, also zu akzeptieren sind.

5. Ignoranz des Mietvertrages

Wer eine bestimmte Situation in seiner Wohnung beanstanden möchte, sollte vorab in seinem Mietvertrag feststellen, welcher vertragliche Zustand überhaupt maßgeblich ist. Möglicherweise ist der Zustand, den der Mieter beanstandet, genau der Zustand, den der Vermieter im Mietvertrag zugrunde gelegt hat. Es sind Sollzustand und Istzustand miteinander zu vergleichen.

6. Keine Mietminderung ohne Mängelanzeige

Niemand ist perfekt. Auch Vermieter nicht. Gibt es einen Grund für eine Beanstandung, muss der Vermieter die Möglichkeit haben, diese zu beseitigen. Dies kann er nur, wenn der Mieter ihn informiert. Ohne Mängelanzeige bleibt die Minderung unbegründet.

7. Mietminderung ohne Vorwarnung



Mietminderungsrecht ist oft reine Psychologie. Im Interesse eines guten Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter ist ein Mieter gut beraten, auch im Fall einer Beanstandung nicht sofort die Miete zu mindern, vielmehr dem Vermieter immer die Chance zu geben, das Problem zu bereinigen. Diese Offenheit wirkt oft konfliktentschärfend und vermeidet, dass der Vermieter die Beanstandung als provokativ empfindet.

8. Kenntnis des Mangels bei Einzug

Ist der Mieter in die Wohnung eingezogen und konnte bereits damals erkennen, dass nebenan die neue U-Bahn gebaut wird, musste er wissen, dass damit Beeinträchtigungen seiner Wohnqualität verbunden sein werden.

9. Mietzahlung in Kenntnis des Mangels

Bezahlt der Mieter in Kenntnis eines Mangels beanstandungslos die Miete, kann er die Miete zwar noch mindern, aber erst zu dem Zeitpunkt, zu dem er den Mangel dem Vermieter anzeigt. Eine Mietminderung für die Vergangenheit bleibt ausgeschlossen.

10. Mietzahlung ohne Vorbehalt

Will der Mieter die Miete mindern, darf er nicht ohne Vorbehalt die Miete vollständig bezahlen. Vielmehr muss er den Vermieter, besten schriftlich informieren, dass er zwar die Miete zahlt, sich aber vorbehält, bei Fortbestehen des Mangels die Miete zu mindern.

11. Nichtbeachtung der Kleinreparaturklausel

In vielen Mietverträgen ist der Mieter verpflichtet, Bagatellschäden selber zu beseitigen und zu bezahlen. Diese Verpflichtung hat jedoch ihre Grenzen. Zumutbar sind Schäden allenfalls bis ca. 75 € und bis zu insgesamt ca. 250 € im Jahr.

12. Fehlende Fristsetzung zur Mängelbeseitigung

Beanstandet der Mieter einen Mangel, sollte er nicht nur mindern, sondern auch die Mangelbeseitigung im Auge haben. Die Minderung allein löst das Problem nicht. Zur Mängelbeseitigung ist dem Vermieter eine angemessene Frist zu gewähren.

13. Mündliche Beanstandungen sind nicht beweisbar

Vieles lässt sich oder sollte sich mündlich erledigen lassen. Im Zweifelsfall ist es immer besser, eine Beanstandung schriftlich vorzutragen und den Schriftverkehr zu Beweiszwecken aufzubewahren.

14. Zutrittsverweigerung zur Wohnung

Muss der Vermieter oder der von ihm beauftragte Handwerker zur Mangelbeseitigung die Wohnung des Mieters betreten, muss ihm der Mieter den Zutritt ermöglichen. Ist der Mieter ständig abwesend oder verweigert er gar den Zutritt, ist die Mietminderung wenig angebracht.

15. Selbstverschuldete Mängel

Ist der Mieter selbst für eine negative Situation verantwortlich, kann er dafür nicht den Vermieter verantwortlich machen. Typischer Fall ist die Schimmelbildung in der Wohnung. Hier gilt es abzuklären, ob der Mieter unzureichend heizt und lüftet oder ob die Wohnung baulich bedingt zur Schimmelbildung neigt.

16. Problem aus der Risikosphäre des Mieters

Streitet sich der Mieter als Vertragspartner mit den Stadtwerken über die Stromrechnung, kann er nicht den Vermieter verantwortlich machen, wenn die Stadtwerke bei Zahlungsverzug die Stromzufuhr unterbrechen. Selbst wenn die Unterbrechung zu Unrecht erfolgte, besteht kein Mietminderungsrecht.

17. Übertriebene Mietminderungsforderung

Will der Mieter mindern, muss er dies in angemessener Weise tun. Maßstab ist das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung. Was angemessen ist, obliegt zunächst seiner Einschätzung. Im Streitfall müsste ein Richter feststellen, was angemessen ist oder nicht. Übertriebene Forderungen begründen ein hohes Prozessrisiko. Vor allem sind sie wenig geeignet, den Vermieter zu bewegen, die Forderung anzuerkennen. Sie wirken eher provokativ.

18. Prozesskostenrisiko im Auge behalten

Wer minimale Mängel beanstandet und versucht ist, sein Recht bis zur letzten Instanz durchzufechten, sollte wissen, dass der Streitwert den zwölffachen Betrag des Minderungsbetrages beträgt. (Mehr zum Streitwert bei einer Mietminderung)

Wird die Miete zum Beispiel um 100 Euro gemindert, ergibt sich ein Streitwert von 1200 €. Auf dieser Grundlage brechen sich die Gerichts- und Anwaltsgebühren. Vielfach enden solche Prozesse mit einem Vergleich, so dass die Parteien die eigenen Anwaltsgebühren selber bezahlen und die Gerichtsgebühren aufgeteilt werden.

Bei einem Streitwert von 1000 € liegt das Prozessrisiko, soweit der Prozess für den Kläger verloren geht, unter Beteiligung zweier Anwälte in erster Instanz bei 807,91 €.