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Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht – Was ist der Unterschied?

Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung. Damit allein ist dem Mieter aber nicht geholfen. Das durch den Mangel bedingte Problem besteht fort. Unter Umständen ist es für den Vermieter günstiger, die Mietminderung zu akzeptieren und den Mangel nicht zu beseitigen als einen vielleicht hohen Kostenaufwand zur Mangelbeseitigung betreiben zu müssen.

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm die Mietwohnung vertragsgemäß zur Verfügung stellt. Weist die Wohnung einen Mangel auf, ergibt sich daraus ein Beseitigungsanspruch des Mieters, so dass der Vermieter verpflichtet ist, den Mangel zu beseitigen.

Zurückbehaltungsrecht als Alternative zur Klage

Der Mieter kann seinen Beseitigungsanspruch gegen den Vermieter auch einklagen, was allerdings mit einem gewissen zeitlichen kostenmäßigen Aufwand verbunden ist. Alternativ kann er aber auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Das Zurückbehaltungsrecht dient als Druckmittel, um den Vermieter zu veranlassen, den Mangel tatsächlich zu beseitigen.

Mit dem Zurückbehaltungsrecht die Mängelbeseitigung erzwingen

Hat der Mieter also den Vermieter ergebnislos aufgefordert, den beanstandeten Mangel zu beseitigen, kann der Mieter neben dem Minderungsrecht auch die „Einrede des nicht erfüllten Vertrages“ erheben, aus der sich ein Zurückbehaltungsrecht ergibt (BGH WuM 1997, 488). Das Zurückbehaltungsrecht führt dazu, dass der Mieter einen Teil der Miete zurückbehalten darf. Besteht dieses Recht, braucht der Mieter keinen Zahlungsverzug zu befürchten (LG Berlin GE 1996, 549).

Alternativ zum Zurückbehaltungsrecht kann der Mieter im Verzugsfall des Vermieters auch zur Selbstabhilfe greifen und den Mangel selbst beseitigen lassen.

Der Unterschied besteht in der Erstattungspflicht

Minderungsrecht und Zurückbehaltungsrecht bestehen somit nebeneinander. Der Unterschied besteht darin, dass der Mieter die aufgrund des Minderungsrechts einbehaltene Miete nicht an den Vermieter erstatten muss. Schließlich erhält er in der Zeit des Bestehens des Mangels keine angemessene Gegenleistung des Vermieters.

Da das Zurückbehaltungsrecht den Vermieter nur unter Druck setzen und veranlassen soll, den Mangel zu beseitigen, muss der Mieter die zurückbehaltenen Mieten nachzahlen und dem Vermieter erstatten, sobald der Vermieter den Mangel beseitigt hat.

Der Mieter verliert dieses Zurückbehaltungsrecht auch dann nicht, wenn er dieses schon längere Zeit kannte (OLG Naumburg WuM 2000, 242).

Zurückbehaltungsrecht endet mit Mietvertragsende oder Wohnungsverkauf

Der Mieter muss die Mieten auch dann erstatten, wenn der Mietvertrag endet, da dann kein Anspruch auf Mangelbeseitigung mehr gegeben ist (AG Lüdenscheid WuM 2007, 16). Dies gilt auch, wenn der Mieter mit der übrigen Miete in Zahlungsverzug kommt oder selbst gekündigt und die Wohnung geräumt hat. Das Gleiche ist anzunehmen, wenn der Vermieter die Wohnung verkauft, da der Mangelbeseitigungsanspruch gegenüber dem Eigentümer als früherem Vermieter entfällt. Besteht der Mängel fort, kann der Mieter gegenüber dem Käufer wiederum mindern und die Miete zurückbehalten (BGH WuM 2006, 435).

Zurückbehaltungsrecht = 3- bis 5-facher Betrag der Minderungsquote

Aber Vorsicht: Nicht jeder Mangel berechtigt den Mieter, 100 % der Miete zurückzubehalten. Fällt im Wohnzimmer die Heizung aus und hält der Mieter eine Mietminderung von 10 % für angemessen, darf er bei einer Bruttomiete von 500 € einen Betrag von 50 € als Mietminderung geltend machen.

Um die Reparatur der Heizung zu erzwingen, kann der Mieter aber nicht die restlichen 450 € vollständig zurückbehalten. Das Zurückbehaltungsrecht darf höchstens den 3- bis 5-fachen Betrag der Minderungsquote beinhalten (BGH ZMR 2003, 416; LG Berlin GE 1996, 549; LG Bonn WuM 1991, 262).

Beispiel: Bei einer Miete von 500 € kann der Mieter also auf 450 € mindern und vom Rest der Miete höchstens weitere 250 € (5 x 50) zurückbehalten. Die restlichen 200 € muss er auf jeden Fall an den Vermieter bezahlen.

Sobald die monatlich zurückbehaltenen Beträge die für die Instandsetzung erforderliche Summe erreichen, ist der Mieter verpflichtet, wieder die volle Miete an den Vermieter zu bezahlen (LG Berlin GE 2000, 1688).

Einbehaltene Mieten nicht verausgaben!

Da der Mieter die zurückbehaltenen Mieten erstatten muss, ist er gut beraten, den Betrag auf einem Sonderkonto zu verwahren, um zum Zeitpunkt der Erstattungspflicht zahlungsfähig zu sein. Andernfalls riskiert er den Zahlungsverzug mit der Konsequenz der fristlosen Kündigung durch den Vermieter.

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