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Mietminderung = Mietschulden? Kann der Mietrückstand zur Kündigung führen?

Ja bzw. nein. Die Frage lässt sich so nicht pauschal beantworten. Es kommt wie immer in der Juristerei darauf an, die vom Gesetz vorgegebenen Voraussetzungen einer Mietminderung und einer eventuellen Kündigung Schritt für Schritt zu prüfen. Nur so lässt sich ein vertretbares Ergebnis erreichen.

Allerdings sollte klar sein, dass Mietminderungsbeträge in gewissen Fällen aus der Sicht des Vermieters provokativ wirken, oft überzogen sind und damit immer das Risiko in sich tragen, als Mietschulden zum Mietrückstand und damit letztlich zur Kündigung zu führen.

Das Problem liegt darin begründet, dass der Mieter die Mietminderungsquote angemessen bestimmen muss. Dazu ist er auf die eigene Schätzung angewiesen. „Überschätzt“ er sich und mindert über einen längeren Zeitraum in unangemessener Weise die Miete, kommt er in Bezug auf den vollen Mietbetrag irgendwann in Mietrückstand.

Unter der Voraussetzung, dass er sich dann aus rechtlicher Sicht auch noch in einem von ihm zu vertretenden Zahlungsverzug befindet, riskiert er tatsächlich die fristlose oder mindestens die ordentliche Kündigung des Vermieters.

1. Kündigungsrechte des Vermieters bei Mietschulden

Der Vermieter kann das Mietverhältnis allgemein kündigen,

  • fristlos, wenn es ihm aufgrund der vom Mieter ausgeübten Mietminderung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zuzumuten ist, am Mietvertrag festhalten zu müssen. Dies kann dann der Fall sein, wenn der Vermieter die Berechtigung der Mietminderung bestreitet, deren Begründung offensichtlich zweifelhaft oder völlig überzogen ist und der Mieter die vereinbarte Miete trotz Abmahnung des Vermieters nicht zahlt (vgle. BGH Urt.v.14.9.2011, VIII ZR 301/10).

Dazu ist Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Mieter auf sein aus seiner Sicht fehlerhaftes Verhalten hinweist und ihn auffordert, die Miete vollständig zu zahlen bzw. falls der Mieter einen Mangel unangemessen hoch einschätzt, die Miete nur angemessen zu kürzen;

  • fristlos, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine (z.B. Januar und Februar) infolge der Mietminderung mit der Zahlung des vollständigen Mietbetrages oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (insgesamt mehr als eine Monatsmiete) in Rückstand gerät (§§ 543 II Nr. 3a, 569 III 1 BGB) oder
  • fristlos, wenn der Mieter über mehr als zwei Zahlungstermine soweit in Rückstand ist, dass der rückständige Betrag die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 II Nr. 3b BGB).

Beispiel: Der Mieter kürzt wegen des Heizungsausfalls für März und August (mehr als zwei Zahlungstermine) die Miete. Beträgt der Rückstand dann insgesamt mehr als zwei Monatsmieten, droht die Kündigung.

  • fristgerecht und ordentlich, wenn der Mieter mit nur einer Monatsmiete in Verzug ist! Damit kommt die Kündigung mit einer Frist von 3 Monaten bereits dann in Betracht, wenn der Mieter die Miete mindert und dadurch mit weniger als zwei Monatsmieten in Rückstand gerät (BGH VIII ZR 107/12).

Allerdings müssen dazu im Regelfall noch weitere Voraussetzungen hinzukommen. Dies kann dann der Fall sein, wenn der Mieter aus vielleicht fadenscheinigen Gründen oder in überzogene Art und Weise immer wieder versucht, die Miete zu mindern und damit das Vertrauensverhältnis zum Vermieter nachhaltig stört. Insbesondere gilt dies, wenn der Mieter die Möglichkeit der Mietminderung als „Mietsparmodell“ missbrauchen sollte.

2. Mieter muss Mietminderungsquote schätzen

Der Mieter kann zunächst nur versuchen, die im Wege der Schätzung ermittelte Minderung auf ihre Plausibilität zu kontrollieren (BVerfG NZM 2002, 398). Alles was ihm als plausibel, nachvollziehbar und objektiv begründet erscheint, ist angemessen. Überzogene oder emotional begründete Forderungen sind riskant.

3. Kündigung bei Mietrückstand erfordert verschuldeten Zahlungsverzug

Die Kündigung durch den Vermieter setzt aber darüber hinaus auch noch den Zahlungsverzug des Mieters voraus.

Gemäß § 286 IV BGB ist Voraussetzung, dass der Mieter den Zahlungsverzug zu vertreten hat.

Nach § 286 IV BGB hat der Mieter als Schuldner den Zahlungsverzug nicht zu vertreten und kommt nicht in Verzug, wenn er die Miete wegen eines Umstands nicht zahlt, den er nicht zu vertreten hat. Ein Mieter gerät daher mangels Verschuldens so lange mit der Mietzahlung nicht in Verzug, wie er annehmen darf, dass er die Miete zu Recht mindern durfte (LG Bückeburg 1 S 9/10).

Allerdings genügt, wenn es um die Einschätzung der Situation geht, jede und somit auch die leichte Fahrlässigkeit, um das Vertretenmüssen und damit den Verzug zu begründen (BGH Urt. v. 11.07. 2012 − VIII ZR 138/11).

Hätte der Mieter also bei „Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt“ erkennen können, dass der Mangel durch ihn mitverursacht wurde oder aus seiner Einflusssphäre stammt oder die Minderungsquote unangemessen hoch eingeschätzt hat, darf er die Miete nicht oder nicht in dem Maße mindern. Mindert er dennoch übermäßig, handelt er fahrlässig, damit schuldhaft und begründet seinen Verzug.

4. Handlungsalternativen des Mieters bei Mietminderung

a. Informationsquellen zur Mietminderung studieren

Ein Mieter ist gut beraten, sich mit Hilfe geeigneter quellen über das Mietminderungsrecht zu informieren. Eine Möglichkeit dazu bietet diese Website. Sie beinhaltet mehrere hundert Fälle und beleuchtet die Gegebenheiten aus unterschiedlichen Blickwinkeln. Auch die angebotene Mietminderungstabelle gewährt einen ersten Eindruck und gibt eine Orientierung. Sie bewahrt vielleicht vor überzogenen Erwartungen.

b. Rechtsrat in Anspruch nehmen

Der Mieter sollte die Miete angemessen mindern und jegliche emotionale oder objektiv nicht nachvollziehbare und nicht plausible Minderung vermeiden. Idealerweise sollte er sich dazu rechtlich beraten lassen.

c. Feststellungsklage

Im ersten Schritt ist der Mieter ohnehin zur Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter verpflichtet. Dann kommt es darauf an, wie der Vermieter reagiert. Im Idealfall einigen sich die Parteien einvernehmlich.

Erscheint die Einigung unmöglich, kann der Mieter die Miete weiterzahlen, sich dabei die Mietminderung vorbehalten und die Höhe der Minderung gerichtlich feststellen lassen. Im Gerichtsverfahren überprüft das Gericht dann die Berechtigung des Mieters zur Mietminderung und setzt die angemessene Mietminderungsquote fest.

In diesem Fall riskiert der Mieter wenigstens keine Kündigung. Allerdings trägt er das typische Prozessrisiko, dass er den Rechtsstreit verliert und die Verfahrenskosten bezahlen muss.

Gewinnt er den Rechtsstreit, kann er den ihm zustehenden Betrag mit der laufenden Miete verrechnen. Ist er aus der Wohnung ausgezogen, bleibt ihm allerdings nur die Möglichkeit, gegen den Vermieter zwangszuvollstrecken. Ist der Vermieter vermögenslos, geht der Mieter leer auch aus.

d. Kündigung und Räumungsklage abwarten und dann reagieren

Verfügt der Mieter über gute Nerven, kann er es auf die Kündigung des Vermieters und eine Räumungsklage ankommen lassen. Im Rechtsstreit kann er dann die für die Räumung maßgebliche Kündigung angreifen und einwenden, dass er wegen des Mangels die Miete mindern durfte und somit nicht in einem verzugsbegründenden Mietrückstand war.

Auch hier trägt er das Risiko, dass er den Rechtsstreit verliert und dann nicht nur die Prozesskosten zahlen muss, sondern infolge der dann wirksamen Kündigung auch tatsächlich aus der Wohnung ausziehen muss.

e. Mietzahlung unter Vorbehalt

Idealerweise mindert der Mieter die Miete nur so weit, wie er es tatsächlich unter nachvollziehbaren Aspekten für vertretbar halten darf. Darüber hinaus kann er sich vorbehalten, die Miete nach Überprüfung der Sach- und Rechtslage zusätzlich zu mindern.

Siehe Artikel: Mietminderung: Miete unter Vorbehalt zahlen.

e. Sachverständigen beauftragen, Beweissicherungsverfahren beantragen

Um die Situation auch später beweisen zu können und Beweise zu sichern, kann der Mieter selbst einen Sachverständigen beauftragen oder beim Amtsgericht ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren beantragen. In beiden Fällen stellt der Gutachter fest, was Sache ist. Das Gutachten kann eine gute Verhandlungsbasis mit dem Vermieter bieten sowie einen Rechtsstreit vorbereiten.

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