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Mietminderung: Vermieter reagiert nicht

Recht haben, ist das Eine, Recht bekommen, das Andere. Das Mietrecht gewährt dem Mieter unterschiedliche Gewährleistungsrechte. Eines davon ist das Mietminderungsrecht. Liegt ein Mangel vor, durch den die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt ist, kann der Mieter kraft Gesetzes die Miete mindern.

Auf die Zustimmung / Reaktion des Vermieters kommt es nicht an. Der Mieter kann ohne weiteres die Miete um die angemessene Minderungsquote reduzieren und braucht dem Vermieter nur noch den reduzierten Betrag zu überweisen. So weit, so gut.

Mit der Minderung ist es meist aber nicht getan. Unter Umständen gesteht der Vermieter lieber eine Mietminderung zu, als dass er kostenträchtig einen Mangel beseitigen muss. Das Interesse des Mieters geht dahin, die Wohnung vertragsgemäß nutzen zu können. Ein Mangel beeinträchtigt aber die Gebrauchsmöglichkeit der Wohnung und kann allein durch die Mietminderung keine zufriedenstellende Lösung bieten. Dann muss der Mieter weitergehende Rechte geltend machen.

 Der Mieter hat im Mietrecht folgende Rechte:

  1. Mietminderungsrecht
  2. Beseitigungsanspruch
  3. Zurückbehaltungsrecht
  4. Recht zur Selbstabhilfe
  5. Aufwendungsersatzanspruch
  6. Schadensersatzanspruch
  7. Fristloses Kündigungsrecht

Welches Recht der Mieter zweckmäßigerweise geltend macht, richtet sich nach den Umständen im Einzelfall und danach, was der Mieter erreichen will und wie der Vermieter reagiert.

Minderungsrecht

In diesem rechtlichen Stadium gibt es unterschiedliche Szenarien. Bestreitet der Vermieter das Recht zur Mietminderung, (kein Mangel, kein erheblicher Mangel, Eigenverschulden des Mieters, Kenntnis des Mieters bei Vertragsabschluss, Verwirkung), kann er den Mieter auf Zahlung der vollen Miete verklagen. Im Gerichtsverfahren wird dann der Mangel geprüft. Auch der Mieter kann im Rahmen einer Feststellungsklage sein Recht auf Mietminderung überprüfen lassen.

Beseitigungsanspruch/Herstellungsanspruch

Der Vermieter ist ungeachtet des Minderungsrechts des Mieters verpflichtet, die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache zu ermöglichen. Weigert er sich, den Mangel zu beseitigen oder bestreitet er diesen, kann ihn der Mieter auf Mängelbeseitigung verklagen. Das Gericht verurteilt den Vermieter dann, den Mangel dauerhaft abzustellen (BayObLG WuM 1989, 657). Ist die Wohnung feucht, muss er die Ursache beseitigen.

Gegebenenfalls ist der Mieter berechtigt, die Maßnahme selbst auf Kosten des Vermieters zu veranlassen und den Vermieter zur Zahlung eines entsprechenden Vorschusses verurteilen zu lassen (OLG Frankfurt WuM 1989, 284). Hierbei gibt es vielgestaltige Lebenssachverhalte.

Zurückbehaltungsrecht

Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, kann der Mieter auch die „Einrede des nicht erfüllten Vertrages“ erheben und einen Teil der Miete zurückbehalten (BGH WuM 1997, 488). Das Zurückbehaltungsrecht beschränkt sich auf etwa den 3- bis 5-fachen Betrag der Minderungsquote (LG Berlin GE 1996, 549).

Beispiel: der Mieter kürzt die Miete wegen Feuchtigkeitsschäden um 20 %. Bei einer Miete von 500 € ergibt sich ein Minderungsbetrag von 100 €. Dann kann der Mieter je nach Situation ca. 300 € zusätzlich zurückbehalten und somit von seinem Zurückbehaltungsrecht gebrauch machen. Allerdings muss er diesen Betrag nachzahlen, sobald der Vermieter den Mangel beseitigt hat. Das Zurückbehaltungsrecht dient nämlich nur als Druckmittel, um den Vermieter zu einer Reaktion zu veranlassen.

Recht auf Selbstabhilfe

Der Mieter hat das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen. Voraussetzung ist, dass er den Vermieter über den Mangelzustand informiert hat und der Vermieter trotz Mahnung nichts unternommen oder die Mängelbeseitigung erfolglos blieb. Dann befindet sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug und der Mieter hat das Recht, selbst aktiv zu werden. Grundsätzlich muss der Mieter wegen der Kosten in Vorlage treten, kann angesichts der finanziellen Aufwendungen aber auch den Vermieter auf Vorschuss klagen.

Aufwendungsersatzanspruch

Hat der Mieter in eigener Regie den Mangel beseitigt, ist der Vermieter verpflichtet, die dem Mieter notwendigerweise entstandenen Kosten zu erstatten. Der Aufwendungsersatzanspruch geht oft mit einem Schadensersatzanspruch einher.

Schadensersatzanspruch

Befindet sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, haftet er für alle Schäden, die der Mangel nach sich zieht (BGH WuM 2009, 580). Beispiel: Wohnung ist im tiefsten Winter unbeheizbar. Der Vermieter muss die Kosten der Beschaffung eines Heizlüfters (LG Köln WuM 1988, 351) oder die Unterbringung im Hotel erstatten.

Fristloses Kündigungsrecht

In extremen Fällen berechtigen schwerwiegende Mängel den Mieter zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Beispiele: Gesundheitsgefährdung wegen erheblichem Schimmelbefall (LG Duisburg NZM 2002, 214), völliger Heizungsauswahl im Winter (LG Hamburg WuM 1976, 10). Das Kündigungsrecht steht dem Mieter nicht erst zu, wenn die Gesundheitsbeeinträchtigung eingetreten ist, sondern bereits dann, wenn die Gesundheit ernsthaft bedroht ist (LG Lübeck ZMR 2002, 431).

Voraussetzung ist, dass der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat und nach Ablauf der Frist vor der Kündigung möglichst erneut eine letztmalige Frist androht. Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Vermieter jede Abhilfe ernstlich und endgültig verweigert (BGH WuM 2007, 570) oder die Abhilfe aufgrund der Gegebenheiten unmöglich ist (LG Duisburg NZM 2002, 214).

Entschließt sich der Mieter zur fristlosen Kündigung, muss er innerhalb einer angemessenen Frist, tatsächlich auch kündigen (BGH WuM 2010, 352). Nur dann dokumentiert er die Dringlichkeit der Situation. Eine Frist von 2 Monaten ist jedenfalls zu spät (LG Berlin NZM 2002, 214).

Infolge der Situation kann der Vermieter auch schadensersatzpflichtig sein und muss dem Mieter alle mit dem Auszug verbundenen Aufwendungen erstatten (LG Saarbrücken WuM 1995, 159). Dies können die Kosten des Umzugs, Kosten für eine Maklerprovision oder Anwaltsgebühren oder die Differenz zwischen der bisherigen niedrigen oder künftigen höheren Miete sein (LG Darmstadt WuM 1995, 165).

Erst beraten lassen, dann handeln!

Wann der Mieter welches Recht geltend macht, beurteilt sich nach den Umständen im Einzelfall und nach seiner strategischen Planung. Angesichts der Komplexheit der Gesetzesmaterie ist in diesen Fällen anwaltliche Beratung im Regelfall unabdingbar.

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5 Antworten auf "Mietminderung: Vermieter reagiert nicht"

  • Walter
    10. Februar 2015 - 16:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt
    bereits im Voraus möchte ich mich bei Ihnen für Ihre aufschlussreiche und hilfreiche Internetseite bedanken!

    Am 24.12.2014 haben wir noch zu Geschäftszeiten telefonisch die sofortige Mängelanzeige eines Wasserschadens bei unserem Vermieter vorgetragen und klar unsere erwartete Mängelbeseitigung geäußert. Datierte und detaillierte Abbildungen des Wasserschadens bezeugen dessen Ausmaß.
    Die Gebrauchstauglichkeit und die Lebensqualität unserer Wohnung ward fortan durch die austretende Feuchtigkeit aus den Wänden, bis auf den Boden laufend bzw. tropfend sowohl im EG als auch im 1.OG nach dem Wasserschaden derart beeinträchtigt, dass unser Lebensraum innerhalb der Wohnung zuerst (1) durch das Abrücken der Möbel von den Wänden unangemessen beeinträchtigt wurde und der bewohnbare Wohnraum sich dadurch stark verkleinerte.
    (2) Dazu kam, dass wir unseren Schlafbereich gänzlich aus dem Zimmer bzw. dem gesamten 1.OG verlagern bzw. ausquartieren mussten, da durch das Loch in der Wand nicht nur Wasser austrat sondern bis heute kalte Luft direkt über dem Schlafbereich herein zieht (und folglich auch die warme Luft des Heizkörpers darunter nach draußen weicht). Da die Wohnung eine offene Architektur aufweist, in der nur der Spitzboden/die Dachkammer und das Badezimmer mit Türen zu schließen sind, waren und sind ein Großteil der angemieteten Wohnfläche von den Mängel betroffen und beeinträchtigt.
    (3) Des weiteren wurde unser Hausrat durch die Einwirkung des Wassers beschädigt: Am Morgen des Wassereintritts und der Mängelanzeige wurden sowohl Möbel als auch Teppiche, die direkt an der Wand standen, durch das herablaufende Wasser nass und weisen auch heute noch -nach Trocknung- Wasserflecken auf.
    (4) Durch den Einsatz des Trocknungsgeräts – zwei oder drei Tage nach Mängelanzeige und innerhalb von 13 Tagen wurde unser Lebensraum zusätzlich durch Lärm derart beeinträchtigt, das ein Aufenthalt bei gleichzeitigem Einsatz des Geräts kaum mehr möglich war. Es lief außer zur Mittagszeit (wir haben ein Kleinkind, dass Mittagsschlaf hält) und außer nachts.
    (5) Bis zum heutigen Zeitpunkt befindet sich die Wand im 1.OG in einem feuchten Zustand (jedoch nur, wenn es Tagelang regnet oder schneit), das faustgroße Loch in der Wand weißte dann Feuchtigkeitsspuren auf (man kann mit den Fingern die Holzbalken und Dämmwolle ertasten) und es zieht dadurch kalte Luft herein.
    Nach eigener mündlicher Aussage hat der Vermieter die Säuberung des Fensters/Entfernung von Moos nur unzulänglich ausgeführt, nachdem zwei Dachdecker einmal kurz reingeschaut haben, der Schaden und seine sich für uns daraus ergebenen Mängel sind bei weitem noch nicht behoben. Der Vermieter äußerte sich via Mail, dass der Wasserschaden laut Dachdecker behoben sei.
    (6) An den teilweise getrockneten Stellen befinden sich nunmehr an den Wänden und an der Zimmerdecke deutlich sichtbare Wasserflecken, die es als optischer Mangel von Seiten des Vermieters zu beheben gilt.

    Des weiteren forderten wir eine Mietminderung von 35% rückwirkend für die Miete ab Mängelanzeige am 24.12. und zukünftig bis zur vollständigen Mängelbeseitigung. Der Mangel und die Beeinträchtigung unseres Lebensraums in den vergangenen Wochen war für uns ohne Zweifel erheblich, die Mängel waren eindeutig baubedingt verursacht worden – allein der Regen im zeitlichen Zusammenhang verweist auf diese Ursache – und wir als Mieter sehen uns somit zur Minderung berechtigt.

    Seit Mängelanzeige wurden nur zögerliche, sporadische und provisorische Maßnahmen zur Behebung des Schadens unternommen und bis heute keine vollständige und fachmännische Behebung des Schadens vereinbart noch in Aussicht gestellt. Der Vermieter habe nach eigener Aussage jedoch mehr als eine halbe Monatsmiete für die Trocknung der Wohnung aufgewendet.

    Wir forderten den Vermieter schriftlich auf, die oben genannten Mängel, insbesondere der oben genannten Mängelauflistung (1-6), einschließlich der Ursachen der geschilderten Mängelerscheinungen und Folgen umgehend jedoch spätestens innerhalb einer Frist von 14 Tagen ordnungsgemäß, fachgerecht, dauerhaft und den anerkannten Regeln der Technik entsprechend zu beseitigen.
    Diese Frist läuft nun am Freitag ab, der Vermieter ist mit der Mängelbeseitigung nachwievor in Verzug.
    Jede Äußerung zur Mängelbeseitigungsfrist, zur vorgeschlagenen Mietminderung, Auskunft über unsere Mietsicherheit wurde bis zum heutigen Datum verweigert.
    Lediglich unsere ordnungsgemäße Kündigung vom 25.01.2015, in der wir jedoch um Nachmieterstellung baten, wurde uns via Mail bestätigt, die Nachmieterregelung jedoch nicht gestattet.
    Unter den Umständen einer angedrohten In-Rechnung-Stellung für etwaige zusätzliche Dachdecker-Kosten machten wir zu dem Zustand des Mangels keine verbindlichen Aussagen mehr. Der Vermieter schickte uns daraufhin ohne Terminankündigung Dachdecker vorbei, obwohl wir schriftlich um vorherige Absprachen baten. Wir haben diese um einen, auch kurzfristigen, Termin gebeten.

    Für uns stellt sich jetzt die Frage, ob wir von einer fristlosen Kündigung gebrauch machen können, da sich der Vermieter nicht nur weiter mit der Mängelbeseitigung seit 1 1/2 Monaten in Verzug befindet, sondern ernstlich die Kommunikation darüber und die Abhilfe unserer Mängelanzeige verweigert und uns in Folge nicht die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache ermöglicht.
    Und wäre eine letztmögliche endgültige Fristsetzung noch erforderlich oder entbehrlich?

    Für eine Antwort, Ihre Mühen und Engagement eingeschlossen, bedanke ich mich bereits im Voraus! Dies mit freundlichem Gruß,

    • Mietminderung.org
      12. Februar 2015 - 13:38 Antworten

      Hallo Herr Walter,

      danke für Ihren ausführlichen Beitrag. Leider kann und darf ich Sie hier nicht umfassend via Kommentar beraten. Wenden Sie sich für Ihren komplexen Fall am besten an einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Walter
        12. Februar 2015 - 14:47 Antworten

        Sehr geehrter Dennis Hundt,
        danke für Ihre Antwort! Leider haben wir weder vorher keine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen noch sind wir dem Mieterschutzbund beigetreten und soweit ich weiß, wäre es für diesen konkreten Fall dafür jetzt zu spät – einen Anwalt können wir uns unmöglich leisten.
        Vielleicht können Sie uns zumindest bei der Einschätzung helfen, ob wir eine fristlose Kündigung in Erwägung ziehen können bzw. was dagegen sprechen könnte? Denn wir haben bereits eine neuen Mietvertrag unterschrieben und haben sicherheitshalber innerhalb der gesetzlichen Frist bereits gekündigt – sehen aber unter diesen Umständen nicht ein, weiter Miete zu bezahlen. Für uns ist das ohne Rechtsbeistand – auch nach Ihren ausführlichen Schilderungen auf Ihrer website – schwer einzuschätzen – was ist noch zumutbar/schwerwiegend? Wann die Nicht-Beseitgung der Mängel ernsthaft und endgültig?
        Vielen Dank und viele Grüße

  • Anna H.
    24. August 2015 - 15:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir wohnen zu viert in einer WG im 1.OG. Ende April informierte uns ein anderer Mieter aus der Nachbarschaft, dass es unter unserer Wohnung in seine angemietete Garage tropft und es wurde ein Wasserrohrbruch festgestellt, der Anfang Mai behoben wurde. Seitdem klafft in unserem Bad ein Loch im Boden, in dem die Rohre frei liegen – Durchmesser etwa 50cm – das sich auch zu einem Teil über die anliegende Wand erstreckt (Höhe hier etwa 40cm) und einen kleinen Durchbruch in den Flur bildet (Durchmesser etwa 15cm).
    Das Bad ist ohnehin schon sehr klein, das Loch im Boden befindet sich genau zwischen Toilette und Waschbecken und erstreckt sich über die gesamte Breite von Wand zur Badewanne, sodass man über das Loch steigen muss, um zum Waschbecken zu gelangen, vor dem man gerade noch knapp stehen kann ohne in das Loch zu treten.

    Nachdem der Wasserrohrbruch behoben war, kamen zwar diverse Handwerker zur weiteren Begutachtung und der Planung des Vorgehens (Messung der Feuchtigkeit im Boden, damit das Aufstellen von Trocknungsgeräten geplant werden kann; Abtragen der gesamten Fliesen im Bad und einem Teil des Laminats im Flur, da der Feuchtigkeitsgehalt so hoch ist; Verlegen neues Estrichs und im Anschluss neuer Fliesen), allerdings ist seitdem nichts mehr passiert.
    Der Hausverwalter druckste auf mehrmalige Nachfragen immer nur herum, dass der Versicherung noch nicht alle Angebote der Handwerker vorlägen, bzw. später dann dass die Versicherung die Freigabe noch nicht erteilt hätte.

    Im Juli haben wir der Hausverwaltung nach einem Telefonat noch eine schriftliche Fristsetzung zukommen lassen, nach dessen Ablauf wir die Miete für August um 50% kürzen würden (wir hatten schon vor dem Rohrbruch eine Mietminderung wegen z.B. Schimmelbildung durchgesetzt). Der Hausverwalter sagte nur „Ja ja, machen Sie das ruhig, ich leite das dann 1:1 an die Versicherung weiter“.
    Doch auch bis heute ist noch nichts weiter passiert.
    Dürfen wir die Mietminderung in Zukunft noch weiter steigern, um den Vermieter/die Hausverwaltung/Versicherung weiter unter Druck zu setzen?

    Vielen Dank im Voraus.

    • Mietminderung.org
      24. August 2015 - 15:44 Antworten

      Hallo Anna,

      mit einer sehr hohen Mietminderung (wie z.B. 50%) tuen Sie sich am Ende keinen Gefallen. Irgendwann bekommen Sie die Info von der Hausverwaltung oder von der Versicherung, das die Mietminderung unangemessen hoch sei und Sie bitte die Miete nachzahlen sollen. Ich persönlich würde es daher nicht übertreiben. Ringen Sie der Verwaltung lieber ein schriftliches Ok zu den 50% ab.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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