Hat der Mieter einen begründeten Anspruch auf Mietminderung, darf er einen entsprechenden Anteil der Miete einbehalten. Der rechtlich bestehende Anspruch bedarf aber auch der praktischen Umsetzung.

Zahlt der Mieter die Miete in bar oder überweist er diese selbst, braucht er nur die Zahlung zu reduzieren oder einen seiner Bank erteilten Dauerüberweisungsauftrag zu korrigieren. Hat der Mieter hingegen dem Vermieter eine Lastschriftermächtigung erteilt, wird es schwieriger. Im Idealfall erkennt der Vermieter die Mietminderung an und passt den Lastschriftbetrag dem reduzierten Mietbetrag an.

Widerspricht der Vermieter der Mietminderung oder reagiert er auf die Mitteilung des Mieters, er werde wegen des beanstandeten Mangels die Miete mindern, nicht, muss der Mieter aktiv werden. Dabei sind verschiedene Fallgestaltungen denkbar.

Von der Theorie zur Praxis

Regelmäßig wird es so sein, dass das Lastschriftverfahren im Mietvertrag vereinbart wurde. Widerruft der Mieter dann die Einzugsermächtigung, handelt er im Widerspruch zur mietvertraglichen Vereinbarung.

Allerdings kann der Mieter widerrufen, wenn er einen wichtigen Grund dazu hat. Ein solcher Widerrufsgrund liegt vor, wenn der Vermieter die volle Miete einzieht, obwohl der Mieter Mietminderung geltend macht (LG Köln WuM 1990, 380; AG Wedding GE 1995, 1139, AG Kiel WuM 1987, 380).  In einem Fall, in dem der Vermieter den Widerruf missachtete, wurde  er infolge eines einstweiligen Verfügungsantrags des Mieters dazu verpflichtet (LG Berlin GE 1996, 805). Allerdings ist dieser Weg angesichts der bestehenden Alternativen eher umständlich und auch kaum erforderlich.

1. Widerruf der Lastschriftermächtigung gegenüber den Vermieter

In diesem Sinne ist es angebracht, wenn der Mieter die bestehende Lastschriftermächtigung gegenüber dem Vermieter  – am besten in Verbindung mit der Mängelanzeige – widerruft, gleichzeitig aber dem Vermieter eine um den Minderungsbetrag reduzierte neue Lastschriftermächtigung im Hinblick auf die reduzierte Miete erteilt.

Zugleich kann er seine Bank informieren, um infolge des Widerrufs die Abbuchung zu verhindern. Dies ist der sicherste Weg, vor allem deshalb, als der Mieter so vermeidet, wegen der restlichen Mietzahlung in Zahlungsverzug zu geraten und im ungünstigsten Fall die fristlose Kündigung des Vermieters zu riskieren.

2. Widerruf der Lastschrift gegenüber der Bank

Hat der Vermieter die volle Miete vom Girokonto des Mieters abgebucht, kann der Mieter die vom Vermieter vorgenommen Lastschrift auch gegenüber seiner Bank widerrufen. Dazu hat er bis zu acht Wochen Zeit (AGB lesen!). Den Widerruf muss er gegenüber seiner Bank erklären. Die Bank ist nach ihren AGB verpflichtet, die Lastschrift rückgängig zu machen und muss den eingezogenen Betrag dem Girokonto des Mieters wieder gutschreiben. Allerdings kann sich der Widerruf nur auf den gesamten Betrag beziehen. Teilbeträge können nicht zurückgebucht werden.

Da der Mieter nur den geminderten Betrag zurückverlangen kann, bleibt er auch in diesem Fall verpflichtet, die restliche Miete weiterhin an den Vermieter zu bezahlen (bar, Überweisung). Um sich nicht dem Risiko des Zahlungsverzugs auszusetzen, muss der Mieter die Restmiete umgehend an den Vermieter überweisen. Idealerweise informiert der Mieter den Vermieter über seine Vorgehensweise. Dazu bietet sich die Mängelanzeige an, die der Mieter nach Möglichkeit schriftlich erstellt.

Es nutzt nichts, wenn der Mieter die Bank anweist, die Lastschrift nur unter Beachtung der Minderung einziehen zu lassen. Die Bank muss den Betrag vom Konto des Mieters abbuchen, den der Vermieter einzieht. Ihr steht kein Prüfungsrecht zu.

3. Zahlung der Miete unter Vorbehalt der späteren Mietminderung

Diese Fälle setzen voraus, dass der Mieter zugleich mit der Mängelanzeige auch die Miete mindern möchte. Eine Mängelanzeige allein informiert den Vermieter zunächst nur, dass der Mieter einen bestimmten Sachverhalt in seiner Wohnung beanstandet und der Vermieter den Mangel beseitigen soll. Will der Mieter aufgrund der Beanstandung auch die Miete mindern, muss er dies dem Vermieter ausdrücklich erklären.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass der Mieter lediglich die Mängelanzeige vorträgt und den Vermieter zur Mängelbeseitigung auffordert. Nicht immer will der Mieter dann gleichzeitig auch die Miete mindern, vielmehr die Reaktion des Vermieters abwarten. In diesem Fall muss der Mieter den Vermieter, am besten in schriftlicher Form, informieren, dass er die volle Miete derzeit nur unter Vorbehalt zahlt und sich in Anbetracht der Entwicklung der Angelegenheit vorbehält, die Miete gegebenenfalls noch mindern zu wollen.