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Mietminderung: Ersatzvornahme – Was heißt das?

Ersatzvorname bedeutet, dass der Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache ein Selbstabhilferecht hat und den Mangel selbst beseitigen darf. Beispiel: Der Warmwasserboiler im Badezimmer ist defekt und muss repariert werden. Für den Mieter stellt sich die Frage, was er tun muss und überhaupt tun darf, um das Problem zu beheben.

Das Gesetz regelt die Ersatzvornahme  und das Selbstabhilferecht des Mieters in § 536a II BGB.  Danach darf der Mieter einen Mangel selbst beseitigen und dafür Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder die Situation notfallmäßig bereinigt werden muss.

Selbstabhilferecht besteht zusätzlich zum Minderungsrecht

Liegt ein Mangel  der Mietsache vor, gewährt das Gesetz dem Mieter neben dem Minderungsrecht das Recht der Ersatzvornahme. Der Mieter kann es zunächst beim Minderungsrecht belassen und wegen des Mangels die Miete mindern, muss dann aber den Mangel als solchen hinnehmen, sofern der Vermieter den Mangel nicht beseitigt. Das Interesse des Mieters kann auch dahin gehen, dass der Mangel beseitigt wird, um die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung zu gewährleisten (z. B. kann nur durch die Reparatur des Boilers die Warmwasserversorgung gewährleistet werden).

So kommt der Vermieter in Verzug

Dazu muss der Mieter den Vermieter in Verzug setzen. Dann hat der Mieter das Recht, nicht aber unbedingt die Pflicht, den Mangel selbst zu beseitigen. Der Vermieter kommt in Verzug, wenn ihn der Mieter über die Existenz des Mangels informiert hat  und der Vermieter trotz Mahnung untätig bleibt oder seine Maßnahmen ohne Erfolg geblieben sind.

Der Mieter kann Mängelanzeige und Mahnung verbinden. Eine Fristsetzung ist nicht erforderlich, es genügt, die umgehende Mängelbeseitigung zu fordern (BGH WuM 2009, 580). Wichtig ist, dass der Vermieter deutlich erkennt, dass der Mieter über die bloße Mängelanzeige hinaus die Mangelbeseitigung erwartet (OLG  Düsseldorf NJW-RR 1992, 716).

Befindet sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, kann der Mieter natürlich auch gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen, die Reparatur einklagen oder den Vermieter im Wege einer einstweiligen Verfügung verpflichten, umgehend tätig zu werden. Da diese Wege langwierig sind, sind sie wenig praktikabel.

Ersatzvornahme in Notsituationen

Unabhängig vom Verzug des Vermieters darf der Mieter auch dann die Ersatzvornahme in die Wege leiten, wenn infolge des Mangels eine erhebliche Verschlechterung der Mietsache droht. Die sofortige Abhilfe muss dann geboten sein, um erhebliche, bestandsgefährdende und keinen Aufschub duldende Schäden an der Mietsache zu vermeiden (Wasserrohrbruch muss sofort beseitigt werden,  Sturm droht Dach abzudecken).  Auch hier ist Voraussetzung, dass der Vermieter nicht zeitgerecht erreichbar ist  und der Mieter gar nicht anders kann, als nicht zuletzt auch im Interesse des Vermieters umgehend zu handeln.

Mieter hat Anspruch auf Kostenersatz

  • Hat der Mieter sein Selbstabhilferecht wahrgenommen, muss der Vermieter alle Kosten erstatten,  die der Mieter zur Beseitigung des Mangels zweckmäßigerweise aufwenden musste. Außerdem hat der Mieter Anspruch auf einen Vorschuss und kann vom Vermieter in Höhe der voraussichtlich anfallenden Kosten Zahlung verlangen (BGH WuM 2008, 476).  Diesen Vorschuss kann er einklagen oder mit laufenden Mietzahlungen verrechnen (AG Lüdenscheid WuM 1991, 582).
  • Ersatzfähig sind nur die tatsächlich erforderlichen Aufwendungen, die geeignet und absolut notwendig waren, um das Problem zu bereinigen. Notwendig ist, was der Mieter nach sorgfältiger und verständiger Prüfung, gegebenenfalls nach Einholung fachmännischen Rats, für geeignet und notwendig halten durfte, um den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache wieder herzustellen.
  • Der Anspruch beschränkt sich ausdrücklich auf Maßnahmen zur Mängelbeseitigung (Mieter dichtet im Winter undichtes Fenster ab). Aufwendungen für weitergehende Maßnahmen, die über die reine Mängelbeseitigung hinausgehen, braucht der Vermieter nicht zu ersetzen (Mieter tauscht altes Fenster gegen ein neues Fenster aus).

Reparatur oder Austausch?

In der Praxis können sich Grenzfälle ergeben. Beispiel: der Warmwasserboiler ist defekt. Für den Mieter stellt sich die Frage, ob bei ihn reparieren lassen muss oder gleich den Einbau eines neuen Boilers in Auftrag geben darf.  Grundsätzlich muss der Mieter den Vermieter informieren, wenn er die Reparatur für unzureichend hält und eine weitergehende Maßnahme (Ersatzgerät) vornehmen möchte.

Allenfalls dann, wenn es sich um einen Notfall handelt und ein weiteres Abwarten unzumutbar ist (Vermieter ist 2 Wochen in Urlaub)  kann der Mieter den Austausch in Auftrag geben (LG Itzehoe WuM 1988, 87). Allerdings ist der Mieter nicht berechtigt, Aufträge im Namen des Vermieters an Handwerker zu vergeben.

Fallen in den Wintermonaten Heizung und Warmwasserversorgung aus und sind weder Vermieter noch Verwalter erreichbar, darf der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben und die Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen (LG Berlin WuM 1989, 15).  Ihm wird zugestanden, eine ausgefallene Versorgung  mit Warmwasser und Heizung noch am Wochenende zu bereinigen (LG Berlin Mm 1994, 175). Ähnlicher Fall: AG Meppen (WuM 2003, 355): Beseitigung eines Wespennestes durch die Feuerwehr.

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