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Mietminderung bei übermäßigem aufheizen von Mieträumen / Büroräumen

[inlineimage] Die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache wird nicht nur durch die Substanz oder die Optik bestimmt. Auch nicht vertragsgerechte Nebenleistungen des Vermieters können einen Sachmangel begründen. Nebenleistungen sind Pflichten, die der Vermieter über die reine Überlassung hinaus zur Bewirtschaftung der Mietsache übernommen hat. Dazu gehören Entsorgungsleistungen, insbesondere die Strom-, Wasser- und Heizungsversorgung, aber auch die richtige Klimatisierung in den Räumlichkeiten.

Ein Sachmangel liegt daher nicht nur bei Ausfall der Heizungs- oder Klimaanlage vor. Es kann genügen, dass die Anlage einen bau- oder einstellungsbedingten Fehler aufweist und zu erheblichen Abweichungen der Raumtemperatur führt.

Übermäßiges Aufheizen ist eher Lebensrisiko

Bei einer fehlerhaften Klimatisierung tatsächlich ein Sachmangel zugestanden wird, ist in der Rechtsprechung allerdings streitig. Der Bundesgerichtshof hat hierzu noch keine Entscheidung getroffen. Vielfach wird übermäßiges Aufheizen von Mieträumen oder Büroräumen faktisch als Lebensrisiko aufgefasst.

Klimatisierung möglichst vertraglich regeln!

Im Idealfall treffen die Mietvertragsparteien im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung zur Klimatisierung. Diese Regelung kann darin bestehen, dass es ausschließlich Aufgabe des Mieters ist, bei zu hohen Außentemperaturen Klimageräte zu installieren oder umgekehrt der Vermieter verpflichtet sein soll, durch geeignete Maßnahmen (Klimaanlage, Jalousien, Isolierverglasung, Rolläden, Markisen) für die richtige Klimatisierung (mit Festlegung einer Temperaturskala) zu sorgen. Für diesen Fall wäre auch festzulegen, welche Sanktionen greifen, wenn der Vermieter hiergegen verstößt.

Ohne Absprache entscheiden baulicher Zustand oder Verkehrsanschauung

  • Findet sich im Mietvertrag, wie es regelmäßig der Fall sein dürfte, keine Regelung zur Klimatisierung, begründet das OLG Hamm (IMR 2007, 183) einen Sachmangel damit, dass der Vermieter verpflichtet sein soll, zur Erhaltung der Gebrauchstauglichkeit der Räume die erforderlichen baulichen Voraussetzungen zu schaffen, sofern dadurch nicht das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes wesentlich verändert werden muss. Im Fall wurde der Vermieter verpflichtet, die Fensterflächen durch feste Elemente zu schließen. Es ging dabei um einen Spielsalon, in dem die Raumtemperatur höchstens 26 Grad Celsius betragen durfte, sofern draußen nicht Temperaturen von mehr als 32 Grad herrschten. Auch dann müsse die Innentemperatur mindestens 6 Grad niedriger liegen.
  • Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt (IMR 2007, 219) komme es hingegen auf die Beurteilung, ob wegen der Aufheizung des Gebäudes durch Sonneneinstrahlung ein Mangel der Mietsache vorliegt, nur auf die vertraglichen Vereinbarungen und den baulichen Zustand des Gebäudes an.

Arbeitsstättenverordnung schützt nicht den Mieter

  • In einer Entscheidung des OLG Karlsruhe (MDR 2010, 564) ging es um das übermäßige Aufheizen von Büroräumen. Die vom Mieter zur Begründung eines Sachmangels angeführte Arbeitsstättenverordnung wurde nicht für anwendbar gehalten, da sich diese Vorgaben ausschließlich an den Arbeitgeber richten und dem Arbeitsschutz der Mitarbeiter dienen.

Nach § 3 ArbStättV muss in Arbeitsräumen während der Arbeitszeit eine „gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur“ bestehen. Fenster und Glaswände müssen eine Abschirmung der Arbeitsstätten gegen übermäßige Sonneneinstrahlung ermöglichen.

Im Fall hatte der Mieter Büroräume in einem 80 Jahre alten Gebäude gemietet. Da die Raumtemperatur in den Sommermonaten bei 26 bis 30 Grad Celsius lag, minderte er die Miete um 30 %.

Ein Sachmangel richte sich vielmehr nach der bei der Errichtung des Gebäudes maßgebenden Verkehrsanschauung. Danach bedeuten auch häufige und länger anhaltende hohe Raumtemperaturen allein keinen Sachmangel, insbesondere nicht einem derart alten Gebäude. Auch komme es darauf an, ob der Mieter den baulichen Zustands bei Vertragsabschluss kannte.

Daraus lässt sich folgern, dass ein Mieter, der in ein modernes und völlig verglastes Bürogebäude einzieht, erwarten darf, dass zumindest die nach Süden ausgerichteten Büroräume so gegen die Sonneneinstrahlung geschützt und/oder klimatisiert sind, das vernünftige Arbeitsbedingungen möglich sind.

Weitere Fälle:

Kurzzeitiges, Übersteigen der Richtwerte der Arbeitsstättenverordnung infolge extremer Außentemperaturen im Sommer bleibt unerheblich (AG Neuss DWW 1997, 47); Andere Auffassung: OLG Düsseldorf (ZMR 2006, 520), erheblich und Sachmangel, wenn mehr als 10 % der Gesamtfläche betroffen sind.

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