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Mietminderung: Zwei Formulierungen als Muster für Mieter

1. Formulierung für eine Mängelanzeige und Mietminderung des Mieters gemäß § 536 BGB

Hannes Mietmeier
Garten Str. 11a
65123 Mutterstadt

Herrn Franz Vermieter
Am alten Horn 66
12346 Esselsborn

Mutterstadt, den 27. April 2014

Objekt: Meine Wohnung, Garten Str. 11a, 1. OG rechts, Mutterstadt

Sehr geehrter Herr Vermieter,

wie Sie wissen, bewohne ich Ihre o.b. Wohnung.

Wegen der auf dem benachbarten Grundstück ausgeführten Kernsanierungsarbeiten mindere ich beginnend zum 27. April 2014 die Miete um 25 %.

Die Situation ist unzumutbar. Der Aufenthalt in unserer Wohnung ist belastend.

Seit Anfang April wird das Gebäude auf dem Grundstück neben unserer Wohnung saniert. Werktags wird in der Zeit von 7 bis 18 Uhr gearbeitet. Es entstehen erhebliche Lärm- und Staubbelästigungen sowie starke Erschütterungen. Es ist nicht mehr möglich, Fenster zu öffnen. Unterhaltungen innerhalb der Wohnung sind schwierig. Da ich zudem zuhause im Bürooffice arbeite und Büroarbeiten erledige, fällt es mir ausgesprochen schwer, mich zu konzentrieren und meine Arbeit ordnungsgemäß zu erledigen.

Bei unserem Einzug in die Wohnung war auch nicht abzusehen, dass das Nachbargebäude irgendwann saniert werden würde. Insbesondere war das Gebäude nicht erkennbar baufällig oder stark sanierungsbedürftig. Es gab keinerlei konkreten Anhaltspunkte dafür, dass es baufällig werden oder zukünftig in erheblichem Umfang kernsaniert und vollständig umgestaltet würde. Wir brauchten nicht damit zu rechnen, dass Kernsanierungsarbeiten erfolgen, die zu einer unzumutbaren Zunahme von Lärm und Schmutz führen würden.

Auch bedarf es keiner Differenzierung der einzelnen Zeitabschnitte. Bei umfangreichen Bauarbeiten ist es zulässig, eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer festzusetzen, selbst wenn in einzelnen Zeitabschnitten unterschiedlich starke Störungen stattfinden (Landgericht Berlin Urt.v.26.9.2013 – 67 S 251/13 in GE 2013, 1515; Kammergericht Berlin Urt.v.8.1.2001 – 8 U 5875/98).

Maßgebliche Grundlage für die Mietminderung ist die Kaltmiete plus Nebenkosten plus Heizkostenvorauszahlung (BGH WuM 2005, 384; 573). Wir bezahlen eine Gesamtmiete von 875 €.

Für den Monat April ergibt sich für 4 Tage eine anteilige Mietminderung von 875 € : 30 Tage x 4 Tage = 116,66 €, davon 25 % =29,16 €.

Sofern die Beeinträchtigungen andauern, beläuft sich die Mietminderung im Mai auf: 25 % von 875 € =218,75 €.

Für eine kurze Bestätigung dieses Schreibens, gerne auch an meine E-Mail-Adresse, bedanke ich mich.

Mit freundlichen Grüßen

Hans Mietmeier

2. Formulierung für eine Mängelanzeige und Mietminderung des Mieters gemäß § 536 BGB

Formalien wie oben

Sehr geehrter Vermieter,

Sie haben am 1. April 2014 die Heizung heruntergefahren bzw. abgestellt. Zur Begründung haben Sie auf die steigenden Außentemperaturen verwiesen. Offensichtlich vertreten Sie die Auffassung, dass die Außentemperaturen ausreichend sind, auch die Innenräume der Wohnungen entsprechend aufzuwärmen. Dies ist aber nicht der Fall. In unserer Wohnung messen wir tagsüber Temperaturen von unter 20 Grad Celsius. Dies ist unzumutbar.

Sie sind verpflichtet, zumindest während der üblichen Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April in der Zeit von 6.00 bis 23.00 Uhr Temperaturen von mindestens 20 bis 22° C vorzuhalten. Wir haben das Recht auf eine bewohnbare Wohnung.

Zugleich fordern wir Sie auf, für die verbleibenden Tage des Monats April die Heizung unverzüglich hochzufahren und eine ordnungsgemäße Raumtemperatur zu gewährleisten.

Für die bisherigen 15 Tage des Monats April berechne ich eine Mietminderungsquote von 20 Prozent. Daraus ergibt sich folgende Rechnung: Bruttomiete (Kaltmiete einschließlich der Nebenkosten) 788 € : 30 Tage x 15 Tage Minderung = 393,99 €, davon 20 % = 78,79 € Minderung.

Ich werde diesen Minderungsbetrag von der kommenden Mietzahlung für den Monat Mai einbehalten.

Ergänzende Fallvariante:

Sie sind auch außerhalb der Heizperiode verpflichtet, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu halten. Sie müssen also auch bei einem Kälteeinbruch in den Sommermonaten außerhalb der üblichen Heizperiode heizen. Die Außentemperaturen betrugen in der Zeit vom 5. Mai bis 8. Mai tagsüber ab 8.00 Uhr weniger als 14° C.

Die Zimmertemperaturen, insbesondere im Wohnzimmer und im Kinderzimmer lagen in dieser Zeit unterhalb von 16° C. Sie wären verpflichtet gewesen, die Heizung sofort in Betrieb zu nehmen, um Gesundheitsgefährdungen zu vermeiden. Wie Sie wissen, haben wir ein Kleinkind.

Wir mindern die Bruttomiete (Kaltmiete einschließlich der Nebenkosten) für die 4 Tage im Mai um 20 Prozent. Daraus ergibt sich folgende Rechnung: 654 € Miete : 31 Tage x 4 Tage Minderung = 84,38 €, davon 20 % = 16,87 €.

Da wir Ihnen eine Einzugsermächtigung für die Miete erteilt haben, bitte ich den Minderungsbetrag auf das Ihnen bekannte Konto an uns zurück zu überweisen. Sofern wir bis spätestens 15. Juni keinen Geldeingang verzeichnen können, werden wir die Ihnen erteilte Einzugsermächtigung widerrufen und dann die um den Minderungsbetrag geminderte Miete an Sie überweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Name Mieter



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