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Mietminderung im Vertrag ausgeschlossen – Wirksam oder nicht?

Es soll tatsächlich Mietverträge geben, in denen die Mietminderung durch den Mieter im Vertrag ausgeschlossen ist. Gemäß § 536 IV BGB ist eine solche Vereinbarung zulasten des Mieters unwirksam.

Das gesetzliche Verbot schützt den Mieter. Es ist nicht möglich, von vornherein auf Gewährleistungsansprüche zu verzichten. Soweit der Mieter bei Vorliegen eines Mangels keine Mietminderung geltend macht, ist dies natürlich seine Entscheidung. Nur kann er nicht ohne konkreten Anlass bereits bei Abschluss des Mietvertrages eine solche Klausel akzeptieren.

Warum dieser Ausschluss nicht möglich ist, zeigen wir in diesem Artikel.

Gewährleistungsrechte sind unverzichtbar

Das Verbot, im Vertrag die Mietminderung von vornherein auszuschließen, erfasst über den vollständigen Ausschluss hinaus jegliche Einschränkung oder Beschränkung des Rechts auf Minderung (BGH ZMR 2005, 775).

Wollte man das Mietminderungsrecht zur Disposition der Vertragsparteien stellen, wäre es faktisch wertlos. Ein Mieter, dem es drauf ankommt, eine bestimmte Wohnung anzumieten, würde sich unter dem Druck seiner Situation allzu oft bereit erklären, auf seine gesetzlichen Gewährleistungsrechte zu verzichten. Genau in dieser Situation schützt ihn das Gesetz.

Vermieter haftet für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung

Der Vermieter hat auch keine Möglichkeit, mietvertraglich mit dem Mieter zu vereinbaren, dass das Minderungsrecht für Mängel, die der Vermieter selbst nicht verschuldet hat, ausgeschlossen sein soll (LG Hamburg WuM 2004, 601). Schließlich haftet der Vermieter unabhängig davon, ob er einen Mangel verursacht hat oder nicht. Er bleibt verpflichtet, den Gebrauch der Wohnung so zu gewährleisten, wie es vertraglich vereinbart hat.

Siehe auch: Mietminderung: Verschulden des Vermieters ist nicht ausschlaggebend.

Beispiel: Infolge einer Verkehrsumleitung hat sich der Straßenverkehr vor der Mieterwohnung verdreifacht. Der lärmgeplagte Mieter hat ein Minderungsrecht, auch wenn der Vermieter die Lärmquelle nicht verhindern kann.

Was der Vermieter außerdem nicht darf

  • Der Vermieter kann das Verbot, die Mietminderung im Mietvertrag auszuschließen, auch nicht dadurch umgehen, dass er dem Mieter bestimmte Instandsetzungspflichten überträgt. Dies kann er allenfalls für Bagatellschäden tun, soweit im Mietvertrag zugleich eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum vereinbart wird (BGH NJW 1992, 1759).
  • Der Vermieter kann im Mietvertrag die Mietminderung auch nicht insoweit beschränken, als er nur erhebliche Beeinträchtigungen der Mietsache zugestehen will.
  • Ebenso wenig darf der Vermieter darauf abstellen, dass dem Mieter bei Baumaßnahmen des Vermieters oder im Zahlungsverzug mit der Miete kein Minderungsrecht zustehen soll (OLG Düsseldorf, OLG-Report 1992, 78).
  • Modernisiert der Vermieter die Wohnung, kann er sich nicht auf eine Klausel im Mietvertrag berufen, dass der Mieter insoweit auf sein Minderungsrecht verzichten soll. Allenfalls muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen dulden.

Selbst wenn der Mieter die Maßnahme duldet oder ihr zustimmt, verbleibt ihm sein Mietminderungsrecht (LG Mannheim WuM 1986, 139). Das Mietminderungsrecht umfasst alle Nachteile, die dem Mieter dadurch entstehen, dass er seine Wohnung nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann oder die ihm durch die Verursachung von Lärm, Schmutz entstehen (AG Hamburg WuM 1999, 160). Jeglicher Ausschluss wäre nicht wirksam.

Energetische Sanierungen nach der Mietrechtsreform 2013

Mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform 2013 kann der Mieter 3 Monate lang keine Minderung beanspruchen, wenn der Vermieter die Wohnung oder das Gebäude energetisch saniert und der Nutzen auch dem Mieter zukommt. Dient die Modernisierungsmaßnahmen nur dem Klimaschutz, kann der Mieter nach wie vor mindern. Wie sich die Regelung in der Praxis auswirkt, muss sich zeigen.

So kann der Vermieter vorbeugen

Soweit die Vertragsparteien im Mietvertrag die Mietsache insoweit beschrieben haben, dass damit eine bestimmte, an sich mangelbehaftete Situation erfasst wird, hat der Mieter kein Minderungsrecht und der Ausschluss wäre wirksam.

Vereinbaren die Parteien beispielsweise, dass die Wohnfläche nach einer bestimmten Berechnungsmethode erfasst wird, ist diese Methode maßgebend, auch wenn sich nach einer anderen Berechnungsmethode eine andere Wohnfläche ergeben sollte (BGH ZMR 2006, 440).

6 Antworten auf "Mietminderung im Vertrag ausgeschlossen – Wirksam oder nicht?"

  • S.H.
    24. Juli 2013 - 12:33 Antworten

    Schützt dieses gesetzliche Verbot den Mieter auch vor Klauseln wie: „Wohnfläche ca. 44 qm.
    Eine Zusicherung der Wohnfläche findet nicht statt. Sollte sich bei einer Neuvermessung eine geringere Wohnfläche ergeben, hat dies keinen Einfluss auf die vertraglich vereinbarte Miete. Minderung aus diesem Grund ist ausgeschlossen.“?

    • Mietminderung.org
      24. Juli 2013 - 14:23 Antworten

      Hallo S.H.

      § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln regelt hier ziemlich eindeutig, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Es ist also zumindest sehr fraglich, ob diese Vereinbarung wirksam ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia B.
    17. Dezember 2015 - 22:17 Antworten

    Guten Abend,
    An unserem Mehrfamilienhaus sollen neue Balkone gebaut werden. In unserem Mietvertrag steht „Die Eigentümergemeinschaft hat das Anbringen von Balkonen beschlossen. Der Baubeginn steht noch nicht fest. Die Entscheidung fällt… später. Der Mieter erklärt die Durchführung diese Maßnahme zu dulden und verzichtet auf Mietminderung und Gewährleistungsansprüche.“
    Ist der Zusatz wirksam?
    Vielen Dank.
    Mit freundlichen Grüßen

  • Isabelle B
    18. Mai 2017 - 13:56 Antworten

    Guten Tag, wir sind am 01.04. in eine Mietwohnung gezogen. Fertigstellung wurde garantiert. Die Hauseinheit mit 2 Wohnungen ist aber immer noch eine Baustelle. Wie Wohnungen sind fertig gestellt. Aber der Hausflur ist nicht fertig gestellt, planker Beton und Baudreck, Fensterbänke fehlen, Türzarge nicht eingebaut, Hauseingangstür-Schloss schließt nicht richtig und muss verschlossen werden damit sie zuhält (dies ist doch aber die einzige Fluchtür?), kein Knauf von außen, nur defekte Türklinke. 2. Haustürschlüssel fehlt nach 8 Wochen immer noch. Hauseingangs-Bereich und Außenbereich ist im erbärmlichen Zustand. Bei Einzug wurde gesagt, dass alle Mängel schnell abgearbeitet werden. Bisher ist nichts passiert. Was haben wir für Möglichkeiten? Wir haben den Vermieter mehrfach auf die Fehler hingewiesen. Es passiert draußen seit einigen Tag gar nichts mehr. Wir würden uns sehr über eine Antwort freuen. Niemehr Privat-Vermieter.

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