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Brauche ich einen Anwalt für eine Mietminderung?

Recht haben ist das Eine. Recht bekommen, das Andere. Zwar tritt die Mietminderung kraft Gesetzes automatisch ein, ohne dass der Vermieter seine Zustimmung erteilen muss. Der Mieter darf ohne Weiteres die Miete in angemessener Form herabsetzen und braucht nur noch den reduzierten Betrag an den Vermieter zu entrichten.

Im Idealfall einigen sich Vermieter und Mieter über die Berechtigung zur Mietminderung und die Minderungsquote. Können sich die Parteien über die Höhe der Minderungsquote jedoch nicht einigen, kommt es zwangsläufig zum Streit. Allein die besseren Argumente genügen oft nicht, die andere Partei von der Richtigkeit der eigenen Argumente zu überzeugen. Die Existenz der Masse an Gerichtsverfahren und Urteilen in Mietminderungssachen zeigt, dass eine einvernehmliche Einigung in vielen Fällen einfach nicht möglich ist. Zur Einigung bedarf es immer zweier Parteien.

Beim Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang

Der Mieter kann im Wege der Feststellungsklage gerichtlich die Minderungsquote prüfen und feststellen lassen. Ebenso kann der Vermieter dem Mieter wegen der geminderten Miete auf Zahlung der vollen Miete verklagen. Auch in diesem Verfahren kann der Mieter sich verteidigen, indem er sich auf den Mangel und das dadurch begründete Minderungsrecht beruft. In all diesen Fällen braucht er nicht unbedingt einen Anwalt. Gerichtsverfahren in Mietangelegenheiten werden in der ersten Instanz immer vor den Amtsgerichten ausgetragen, ohne dass es auf den Streitwert ankommt. Vor den Amtsgerichten besteht kein Anwaltszwang, so dass ein Mieter selbst klagen und sich selbst verteidigen kann. Soweit die Theorie.

Anwalt stellt Waffengleichheit her

Die Praxis sieht anders aus. Lässt sich der Vermieter anwaltlich vertreten, wird auch der Mieter regelmäßig nicht umhin kommen, einen Anwalt mit der Wahrnehmung seiner Interessen zu beauftragen. Nur dann besteht Waffengleichheit. Das Mietminderungsrecht ist komplex und unübersichtlich und führt zwangsläufig dazu, dass sich ein Mieter als juristischer Laie im materiellen Recht der Mietminderung und erst recht im prozessualen verfahrensrechtlichen Bereich schnell an den Grenzen seiner Möglichkeiten wieder findet. Will der Mieter selbst klagen, wird er angesichts der Anforderungen an einen zielführenden materiellen und formalen Sachvortrag, spätestens wenn sich der Vermieter anwaltlich vertreten lässt, kaum auf die Hilfe eines Anwalts verzichten können.

Die Beweislast entscheidet den Prozess

Gerade im Mietminderungsrecht spielen prozessuale Fragen der Beweislast eine entscheidende Rolle. Danach kommt es darauf an, welche Partei was vorzutragen hat und welche Partei den Nachteil trägt, wenn ein Umstand nicht zu beweisen ist.

So kommt es bei einer Klage auf Feststellung der Minderung drauf an, dass der Mangel anhand von Anknüpfungstatsachen nach Art, Ort, Lage und Zeitpunkt derart nachvollziehbar vorgetragen wird, dass das Gericht gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Sachverständigen den Mangel und das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung feststellen und die Minderung schätzen kann (BGH NJW-RR 2004, 1452). Unter Beweislastaspekten kann ein bestimmtes Wort zu viel oder eben zu wenig sein. Nur ein Anwalt ist in der Lage, die Situation sachgerecht einzuschätzen.

Anwalt als Mediator

Anwälte können auch im außergerichtlichen Bereich auf beiden Seiten eine vermittelnde Rolle spielen, wenn sich die Parteien bereits dermaßen zerstritten haben, dass ein gegenseitiges Nachgeben kaum mehr möglich ist. Kompetente Anwälte nehmen oft eine mediative Rolle ein und können eine gerichtliche und oft kostenträchtige Auseinandersetzung im Interesse beider Parteien durchaus vermeiden.

Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe nutzen

Ein Mieter sollte sich auch nicht wegen der Kosten von der Beauftragung eines Anwalts abschrecken lassen. Haben Mieter nur ein geringes Einkommen, können Sie beim Amtsgericht einen Beratungshilfeschein beantragen, der sie zur kostenfreien außergerichtlichen Beratung durch einen Rechtsanwalt berechtigt.

Muss der Streit gerichtlich ausgetragen werden, kann der Mieter, sinnvollerweise durch einen Anwalt, beim Amtsgericht Prozesskostenhilfe beantragen. Dann übernimmt die Staatskasse vollständig oder zumindest teilweise die Gerichts- und Anwaltsgebühren, vorausgesetzt, der Streit erscheint nicht mutwillig und kann mit einer gewissen Erfolgsaussicht geführt werden.

8 Antworten auf "Brauche ich einen Anwalt für eine Mietminderung?"

  • Elke Finger
    21. Juli 2013 - 00:57 Antworten

    Wir wohnen seit über 12 Jahren zur Miete bei meinem Onkel. Ein schriftlicher Mietvertrag existiert nicht. Auch eine Kaution mussten wir nicht zahlen.
    Unsere Wohnung liegt im Erdgeschoss (Anbau einer Firmenhalle, ca. 90qm) mit großer Terrasse und Gartenanteil. Mein Onkel wohnt im Haus nebenan. Auf zwei Seiten ist das Gebäude mit Erde aufgeschüttet, was im Laufe der Jahre zu Feuchtigkeitsbildung an exakt diesen Außenwänden des Schlaf- und Kinderzimmers führte, sprich an den Ecken oben und unten, entlang der Leisten und über den Fenstern.

    Das Dach besteht aus Eternitplatten, die beim Bau des Gebäudes im Jahre 1966 angebracht wurden. Sie stehen seitlich nicht sehr über, sind rissig, sodass der Regen direkt an die Außenwände kommt. Nach mehrmaligen Gesprächen und Klagen bei meinem Onkel wurde folgendes unternommen: die Erde entlang der Wand hat er ausgehoben und dann Isoliermaterial angebracht, danach mit Steinen aufgeschüttet. Die Gebäudewände ebenfalls komplett mit weißen Platten isoliert. Ich habe jedoch den Eindruck, dass das alles nur verschlimmert hat. Wenn ich was sagte, meinte er gleich, ob ich vielleicht nicht gut lüften würde. Wir lüften regelmäßig und richtig.

    In den Ecken der beiden betroffenen Zimmer stehen inzwischen Gefäße mit Granulat bzw. Tabletten zur Feuchtigkeitsbindung. Einen Entfeuchter hat er mir auch gegeben. Aber der verbraucht schließlich auch nur unseren Strom und sollte ja keine Dauereinrichtung sein. Die Isolierung schließt mit dem Dach ab, Es steht nichts mehr über. Deshalb hat er dann die oberen Kanten mit Blech ummantelt. In jeder Ecke und da wo die Bleche überlappten hat er wiederum Bleche angebracht, an denen der Regen ablaufen soll. Jedes Jahr wurde uns versprochen, dass im nächsten Jahr das Dach in Angriff genommen wird. Nichts passiert. Bis letztes Jahr dann doch die Ansage kam, dass etwas passiert. Dass die Pläne gemacht sind, beim Landratsamt eingereicht sind und bis Juli mit der Genehmigung zu rechnen ist. Letztes Jahr passierte dann aber nichts mehr. Seit April/Mai diesen Jahres wird über unseren Köpfen ständig gebohrt, gehämmert, geschraubt, geflext etc. Es ist nicht zum Aushalten. Ich bin berufstätig. Wenn mein Mann nachmittags mit unserem Sohn Hausaufgaben machen muss, wird die Sache zum Nervenkrieg. Am 17.05.2013 hätten die Arbeiten am Dach, also Eternitplatten entfernen, Dachstuhl entfernen, Kniestock hochmauern und neuen Dachstuhl anbringen sowie Ziegel decken stattfinden sollen. Da hier aber mehrere Firmen bzw. Privatleute zum Einsatz kommen, wurde mein Onkel ständig vertröstet, bzw. hat sich vertrösten lassen und dann einfach schon mal selbst angefangen, was er so im Vorfeld eben alleine machen kann. Das war schrecklich. Jeden Mittag hat er angefangen: eine gemauerte Wand tagelang eingerissen. Gesägt, gebohrt etc.

    Seit 14 Tagen wissen wir, dass wir uns eine neue Wohnung suchen müssen. Eine Kündigung haben wir nicht erhalten. Stattdessen hat mir meine Mutter (seine Schwester) ausrichten dürfen, dass es so ist, dass sein Sohn das Gebäude überschrieben bekommen soll und das komplette Gebäude umbaut. Seit die Pläne erstellt wurden, hätte er mir das sagen können. Er reden regelmäßig mit uns. Wir waren bisher immer gut zueinander gestanden. Und dann das. Wir hätten uns längst was neues suchen können. Nachbarn haben mir inzwischen gesagt, dass sie sich das gleich dachten, nachdem sie den Plan zur Einsicht bekommen hatten. Sie wollten mich aber nicht verunsichern und dachten, dass man ja schon mit uns reden wird. Stattdessen ertragen wir seit Monaten diesen Lärm. Wir fühlen uns wie auf einer Großbaustelle. Mein Mann geht auf dem Zahnfleisch. Wir haben uns dann gleich nach etwas neuem umgesehen und sind total schnell fündig geworden. Zum 01.11.2013 werden wir umziehen.

    Seit vier Tagen steht nun ein Kran und ein Gerüst. Gestern wurden die Eternitplatten abgetragen und in seinem Garten gestapelt. Heute, Samstag, um 06:45 Uhr standen wir plötzlich senkrecht im Bett. Da ging das Sägen, Hämmern und Schrauben über unseren Köpfen los. Latten und Balken fielen auf die Decke. Ein Teil der Eternitplatten wurde verpackt, der andere Teil liegt noch so da. Mal abgesehen davon, dass es sich hierbei um Sondermüll handelt, muss jeder alles zweimal anfassen und das dauert und dauert. Im Einsatz sind lauter Ein-Mann bzw. Zwei-Mann-Betriebe. Gegen 14 Uhr war Ruhe. Ich dachte der ganze Dachstuhl sei entfernt worden, aber als ich mir gegen Abend einen Blick davon verschaffte, habe ich festgestellt, dass das noch nicht mal ein Drittel war. Jetzt liegt eine Plane darüber. Und an den hinteren Außenkanten wurde eine Schweißnaht angebracht. Da ist an unserer Schlafzimmerinnenwand an zwei Stellen dieser Teer o.ä. runtergelaufen. D.h. wir haben zwei schwarze senkrechte Striche auf der Wand. Nun geht das nächste Woche also weiter. Dann wird gemauert, der Dachstuhl errichtet und gedeckt und alle weiteren Innenarbeiten durchgeführt.

    Eine Nachbarin hat mir heute dazu geraten, die Miete auf jeden Fall zu kürzen. Dies hätte ich wohl schon längst tun sollen. Wie sehen Sie das? Meine Mutter findet, dass die restlichen Monate doch auch noch so rum gehen. Ich denke, dass das aber nicht in Ordnung ist. Alles muss ich mir doch auch nicht gefallen lassen. Vielen dank für Ihr Interesse.

    Freundliche Grüße

    Elke Finger

    • Mietminderung.org
      21. Juli 2013 - 10:27 Antworten

      Hallo Elke,

      danke für den sehr ausführlichen Kommentar. Grundsätzlich ist eine Mietminderung wegen dem Baulärm und den weiteren Einschränkungen denkbar. In Ihrem Fall würde ich aufgrund der familiären Verhältnisse eine einvernehmliche Lösung für eine Mietminderung suchen.

      Wie immer gilt: Wenn Sie alleine nicht mehr weiter kommen, fragen Sie einen Rechtsanwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefanie Rastetter
    2. Juni 2016 - 14:01 Antworten

    Seit etwa zwei Wochen wird in unserem Haus der Dachstuhl ausgebaut, was mit erheblichem Lärm, sowie einem Baugerüst an Vorder – und Rückseite des Hauses einhergeht. Wir fragen uns natürlich, ob und um wieviel wir die Miete mindern dürfen, da der Vermieter die Arbeiten vor Beginn angekündigt hat.

    Müssen wir die Mietminderung schriftlich ankündigen ? Wir wissen nicht so recht, wie wir weiter vorgehen sollen…

    Vielen Dank für die Hilfe.

  • Denis Peter
    16. August 2016 - 12:30 Antworten

    Hallo zusammen,

    ich habe folgendes Problem. In meiner Badewanne ist wohl seit Wochen das Siffon undicht gewesen. Das Wasser hat den kompletten Fliesenboden und die komplette Küche nebenan unterwässert. Der Mangel ist durch meine Nachbarin unter mir entdeckt worden, da ihr ganze Decke Nass ist. Vor 6 Wochen war ein Gutachter der Versicherung hier und die Gebäudeversicherung meiner Vermieterin übernimmt den Schaden.

    Jetzt ist meine Frage wie hoch wäre hier die Mietminderung.

    Mängel:
    -Wasserschaden Bad Boden und Wände + leichte Schimmelbildung
    -Wasserschaden Küche Boden und Wände + starke Schimmelbildung

    Mittlerweile wurden 2 Trocknungsgeräte (Küche und Bad) aufgestellt. Das Bad ist kaum noch nutzbar, da der Fliesenboden komplett raus genommen werden musste. Die Küche musste komplett demontiert werden, der Boden und die Wand zum Bad bis zum Mauerwerk abgetragen. Somit ist die Küche auch nicht nutzbar. Die Küche wurde in meinem Wohnzimmer gelagert, somit ist nur noch das Schlafzimmer normal nutzbar.

    Ich danke schonmal für die Hilfe.

    Viele Grüße.

    • Mietminderung.org
      16. August 2016 - 13:45 Antworten

      Hallo Denis,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen nur raten für Ihre einzelnen Einschränkungen nach entsprechender Rechtsprechung zu suchen. Die Urteile können Ihnen als Orientierung für die Höhe einer Mietminderung dienen. Alternativ könnten Sie sich auch einvernehmlich mit dem Vermieter auf einen Prozentsatz X einigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elke Hartmann
    8. Februar 2017 - 00:26 Antworten

    Hallo,

    die Trinkwasserversorgungsanlage unseres Gebäudes weist, seit über einem Jahr, einen sehr stark erhöhten Wert an Legionellen auf. Das letzte Mal lag der Wert bei: 16.300KBE/100ml. Normal ist ein Wert unter 100KBE/100ml. Übersteigt er diesen Wert, besteht eine Gesundheitsgefahr.

    So ca. alle sechs Monate bekommen wir einen Bericht über die Prüfung der Wasserqualität, und jedes Mal wird sie nicht besser.
    Der Vermieter, eine große Immobilien Gesellschaft, stellt Sterilfilter an allen Duschen, welche auch schon zwei mal ausgewechselt wurden.
    Ist es ein Grund für Mietminderung?
    Es ist eine Verminderung der Lebensqualität, da man aufpassen muss, keine Aerosole aus den Duschköpfen und Wasserhähnen einzuatmen. Und auch, weil diese Sterilfilter gar keinen Druck haben, und der Strahl wirklich sehr lasch herauskommt.

    Ich danke für Ihre Tipps und Hilfe!

  • Sebastian Tacker
    5. März 2018 - 23:53 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    dieser Fall beinhaltet mehrere Vorkommnisse, die dann zur Mietminderung führten:

    1) Fehlendes Waschbecken

    Mieter A schließt im Mai 2017 einen Mietvertrag mit Vermieter B. Bei Schlüsselübergabe stellt sich dann heraus, dass der Vormieter das Waschbecken demontiert hat. A moniert dies bei B, woraufhin dieser meint, dass bei seinem Einzug ebenfalls kein Waschbecken drin war und man sich selbst eines gekauft hat. A kauft ein Waschbecken, will aber dass B es fachmännisch installieren lässt, um keine Folgeschäden zu riskieren. B weigert sich zunächst, lässt das Waschbecken dann jedoch im Februar 2018 vom Installateur installieren.

    Für die 9 Monate ohne Waschbecken fordert A nun von B die Erstattung des Mangels. Hierfür setzt er 5% an und hat die Miete in diesem Punkt bereits im Februar 2018 gemindert. B erkennt diese neunmonatige Berechnung nicht an und behauptet, A hätte ja das Waschbecken selbst installieren wollen und B käme A mit der Installation ja nur entgegen.

    Was ist nun zu tun?

    2) Kaputte Fliesen im Bad

    Ende Oktober / Anfang November 2017 muss die Heizung repariert werden. Vermieter B ist nicht vor Ort und beauftragt Mieter A einen Handwerker zu holen. Dieser sucht die Remissionstelle und findet sie dann letztendlich im Bad hinter mit Silikon befestigten großen Fliesen. A habe dem Handwerker als Experten die Entscheidungsfreiheit gelassen, wie mit dem Mangel zu verfahren ist, damit im November die Heizung funktioniert. Zwei Fliesen gehen leider zu Bruch. Die Heizung wird jedoch repariert. A verlangt von B den Austausch der kaputten Fliesen. Nachdem dies im Februar 2018 immer noch nicht passiert ist, mindert A die Miete um 4,5%. B behauptet, er habe längst eine Firma beauftragt. Ein Austausch ist aber nach wie vor nicht erfolgt. Ferner behauptet B, A hätte die Zerstörung der Fliesen zu verantworten, da er beim Reparaturtermin B nicht kontaktierte, um die Entfernung der Fliesen genehmigen zu lassen und zu erfragen, dass die Fliesen mit Silikon gesichert wurden. Hätte man B vorher gefragt, wären die Fliesen nicht kaputt gegangen. Aus diesem Grund könne A die Miete auch in diesem Punkt nicht mindern.

    Was ist nun zu tun?

    3) Wohnung kleiner als im Mietvertrag

    Vermieter B entschließt sich, die Wohnung zu verkaufen. Ein Makler vermisst bei Mieter A die Wohnung und kommt auf eine Wohnungsgröße von 60,5qm. Im Mietvertrag stehen 67qm. Das ist 9,7% kleiner. Mieter A misst die Wohnung nun selbst nach. Mit einem Metermaß kommt er auf 59,2qm (11,64% kleiner). Mit einem Lasermessgerät kommt er auf 59,222qm (11,61% kleiner). Wegen dieses Umstandes hatte A die Miete im Februar gemindert und sich das Recht der Rückforderung zu viel bezahlter Mieten eingeräumt. Für März 2018 hat er die Miete in diesem Punkt nicht gemindert (jedoch in anderen Punkten), sondern nur unter Vorbehalt gezahlt, um nochmals genauer messen zu können. Den Balkon hat A gemäß Gesetz mit 25% angerechnet. B behauptet, der Balkon müsse mit 50% angerechnet werden (dann wäre man wieder bei weniger als 10%), da es sich angeblich um die beste Gegend der Stadt handelt und der Balkon im oberen Stockwerk des Hochhauses eine fantastische Sicht bietet (das mag vielleicht stimmen, einen außergewöhnlichen Mehrwert bietet der Balkon jedoch nicht). Ebenso behauptet B, dass er einem Grundbuchauszug zur Bauzeit des Hauses vor 40 Jahren mehr traut als wenn eine andere Person die Wohnung misst. Der Grundbuchauszug weist 64qm aus.

    A sendet B daraufhin eine Rückforderung der gesamten Beträge. Diese beinhaltet die Rückforderung des fehlenden Waschbeckens für neun Monate und der fehlenden Fliesen seit November sowie die zu viel bezahlte Miete und Kaution durch die kleinere Wohnungsgröße seit Mietbeginn und setzt ein Zahlungsziel von drei Wochen.

    B behauptet, dass die Miete in diesen ganzen Punkten nicht gemindert werden kann und droht A mit Kündigung falls die reguläre Miete zukünftig nicht bezahlt und die Zahlungsdifferenzen von Februar und März 2018 nicht ausgeglichen werden. B sei nicht bereit, hier weiter per E-Mail zu diskutieren. Sollte A hier weiteren Klärungsbedarf haben, könne er sich mit den Anwälten von B in Verbindung setzen. B hielt sich bisher eine keine mündlichen oder schriftlichen Vereinbarungen.

    Wie ist hier vorzugehen? Wer hat Recht? Wer muss was beweisen? Kann B einfach so kündigen und was ist dagegen zu tun? Und sollte A hier einen Anwalt beauftragen (nicht rechtsschutzversichert)?

    Danke für Ihre Hilfe.

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