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Unberechtigte Mietminderung – so können Vermieter vorgehen

Das Thema ist schwierig. Strategie ist gefragt. Mindert der Mieter die Miete, muss ein Mangel der Mietsache vorliegen. Die Feststellung, ob ein Mangel vorliegt und ob dieser Mangel den Mieter zur Mietminderung berechtigt, ist tagtäglich Gegenstand von Mietrechtsprozessen.

Für den Vermieter stellt sich die Frage, wie er gegen eine unberechtigte Mietminderung vorgehen kann. Eine pauschale Vorgabe ist unmöglich. Es kommt immer darauf an, wie sich der Mangel darstellt und welche Partei beweispflichtig ist. Mit der Erörterung dieser Frage bewegt man sich tief in prozessrechtlichen Fragen, deren Antwort davon abhängt, welche Wege welche Partei vorher eingeschlagen hat.

Als erstes ist der Sachverhalt aufzuklären

An erster Stelle steht die Sachverhaltsaufklärung. Mindert der Mieter die Miete, ist er nach dem Gesetz zugleich verpflichtet, den Vermieter über das Vorhandensein eines Mangels zu informieren. Der Vermieter hat nicht nur die Pflicht, sondern auch das Recht, den Mangel zu beseitigen. Sein Interesse besteht schließlich darin, dass er die volle Miete vereinnahmen kann.

Mit dem Eingang der Mängelanzeige des Mieters sollte der Vermieter versuchen, den Mieter zu kontaktieren und den Mangel zu besichtigen. Soweit der Mieter einem vernünftigen Gespräch zugänglich ist, sind beide Parteien gut beraten, eine einvernehmliche Regelung zu verhandeln und zu verabreden, wie weiter verfahren wird.

Im Idealfall einigen sich die Parteien auf die Beseitigung des Mangels oder erkennen gegenseitig eine bestimmte Minderungsquote an oder stellen eben fest, dass kein echter Mangel vorliegt.

Zweitens ist die Situation zu dokumentieren

Hat der Vermieter den Eindruck, dass es dem Mieter auf eine unberechtigte Mietminderung ankommt, sollte er Beweise sichern. In einfachen Fällen genügt es, den Mangel zu fotografieren oder die Gegebenheiten im Beisein eines Zeugen zu besichtigen.

Ist der Mangel umfangreich, kann der Vermieter einen Sachverständigen hinzuziehen oder in schwerwiegenden Fällen beim Amtsgericht ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren beantragt. Dann bestellt das Gericht einen Sachverständigen, der die Situation vor Ort begutachtet.

Idealerweise erkennt der Mieter die Entscheidung des Sachverständigen an und zahlt wieder die volle Miete. Dabei ist zu berücksichtigen, wie die Beweislast unter den Parteien verteilt ist.

Mängelrüge des Mieters muss schlüssig sein

Der Mieter darf die Miete nicht ins Blaue hinein mindern, nur weil er subjektiv oder gefühlsmäßig die Einschätzung vertritt, eine bestimmte Situation stelle sich als Mangel dar. Der Mieter muss den Mangel nämlich beweisen (BGH WuM 1986, 58) und einen konkreten Mangel nachvollziehbar darlegen.

Dabei muss er den Mangel durch den Vortrag von Anknüpfungstatsachen nach Art, Ort, Lage, Zeitpunkt so beschreiben, dass ein Gericht in der Lage wäre, den Mangel gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe und das mit dem Mangel verbundene Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung festzustellen und die Minderungsquote zu schätzen (BGH NJW-RR 2004, 1452).

Vermieter muss Ausschlusstatbestände nachweisen

Zugleich obliegt dem Vermieter der Nachweis der Ausschlusstatbestände. Insbesondere muss er nachweisen, dass die Tauglichkeit unerheblich gemindert ist, er den Mangel beseitigt hat oder der Mangel vom Mieter verursacht oder verschuldet wurde.

Mit einer Feststellungsklage die Situation klären

Lässt sich keine Einigung erzielen, verbleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, beim Amtsgericht eine Feststellungsklage einzureichen und zu beantragen, das Gericht möge feststellen, dass kein Mangel der Mietsache vorliege und der Mieter nicht zur Minderung berechtigt sei.

Vorteilhaft ist, wenn der Vermieter zur Vorbereitung des Verfahrens ein Beweissicherungsverfahren in die Wege geleitet hat, auf dessen Ergebnis er seine Feststellungsklage aufbaut. Werden die Beweise erst im Rahmen der Klage erhoben, ist das Risiko weitaus weniger abschätzbar.

Fristlose Kündigung ist mit Risiken verbunden

Der Vermieter kann auch einfach abwarten. Wenn nämlich der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Zahlungsverzug kommt oder über einen längeren Zeitraum mit einem Gesamtbetrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist, kann der Vermieter den Mieter fristlos kündigen. Mehr dazu hier: Mietminderung kann zur fristlosen Kündigung führen.

Voraussetzung ist aber, dass der Mieter schuldhaft die Miete gemindert hat. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch eine überhöhte oder sogar ungerechtfertigte Mietminderung nicht unbedingt zur Kündigung berechtigt (LG Berlin GE 1994, 1381). Der Mieter hat einen Irrtum über die Minderungsquote oder einen Fehler bei der Minderungsberechnung nur in Ausnahmefällen zu vertreten. Auch eine schwierige oder unübersichtliche Rechtslage schließt ein Verschulden des Mieters aus (LG Berlin GE 2009, 1126).

So läuft das mit der Kündigung

Vertritt der Vermieter die Meinung, seine Kündigung sei berechtigt, gibt es wiederum zwei Möglichkeiten. Will der Mieter die Kündigung nicht akzeptieren, kann er den Vermieter selbst verklagen und beantragen, das Gericht möge feststellen, dass die Kündigung nicht begründet ist. In diesem Zusammenhang muss der wichtige Grund der fristlosen Kündigung, nämlich das Vorhandensein eines Mangels, erörtert werden.

Unternimmt der Mieter hingegen nichts und verbleibt in der Wohnung, muss letztlich der Vermieter auf Räumung klagen. Auch in diesem Verfahren kann sich der Mieter damit verteidigen, dass die fristlose Kündigung und die darauf aufbauende Räumung unbegründet sind, weil eben ein minderungsbegründender Mangel vorliege.

Vermieter muss das Risiko abwägen

Da dieses Risiko für den Vermieter schwierig kalkulierbar ist, fährt er im Zweifelsfall besser, wenn er möglichst zügig ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren durchführt und dann bei positivem Ergebnis (kein Mangel) beim Gericht die Feststellungsklage einreicht, um den vom Mieter behaupteten Mangel gerichtlich überprüfen zu lassen. Nachteilig ist natürlich, dass der Vermieter Gerichts- und Anwaltskosten vorschießen muss. Im Idealfall verfügt er über eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung.

Stundung, Vorbehaltszahlung oder Hinterlegung verhandeln

Hat der Vermieter den Eindruck, dass der Mieter die Miete nur deshalb mindert, weil er finanzielle Probleme hat, sollte er über die Stundung eines Teils der Miete nachdenken. Nur so lässt sich das Risiko eines langwierigen Prozesses vermeiden, an dessen Ende der Vermieter es vielleicht mit einem zahlungsunfähigen Mieter zu tun hat.

Eine Risikoreduzierung kann auch dadurch erreicht werden, dass der Mieter die volle Miete nur unter dem Vorbehalt zahlt, dass sich seine Mietminderung als unbegründet erweist. Gegebenenfalls kann der Mieter den Betrag der Mietminderung auch beim Amtsgericht hinterlegen.

Alles in allem ist festzustellen, dass eine Auseinandersetzung über die Begründetheit einer Mietminderung von vielerlei Unsicherheitsfaktoren geprägt ist und der Vermieter keinesfalls auf eine juristische Beratung verzichten sollte.

4 Antworten auf "Unberechtigte Mietminderung – so können Vermieter vorgehen"

  • Tobias
    20. Juni 2016 - 18:26 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    mal wieder recht herzlichen Dank für diesen informativen Artikel. Eine Frage: Ein Mieter zeigt einen Mangel an. Der Vermieter (da er selbst kein Fachmann ist und sich mit dem betreffenden technischen Gewerk nicht auskennt) schickt einen Fachmann. Dieser stellt nun fest, das alles ordnungsgemäß funktioniert und fachgerecht eingebaut wurde. Wer trägt nun die Kosten für die zusätzliche Überprüfung (evtl Anfahrt). Mieter oder Vermieter?

    • Mietminderung.org
      21. Juni 2016 - 13:38 Antworten

      Hallo Tobias,

      danke für Ihren Kommentar. Ich denke hier kommt es auf den Einzelfall an. Lassen Sie Ihren Einzelfall bei Bedarf anwaltlich bewerten. Meiner persönlichen Meinung nach wäre eine Kostenübernahme durch den Mieter denkbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Yvonne Wendler
    3. Juli 2018 - 16:13 Antworten

    Hallo,
    meine Mieter haben die Miete um 33 % gemindert da das Bad nach einem Wasserschaden saniert wird. Derzeit steht weder Bad noch Dusche zur Verfügung. Aber die wanne wurde auf Wunsch der Mieter entfernt. Das Bad wird jetzt nach den Wünschen der Mieter wieder aufgebaut. Die Arbeiten verzögern sich derzeit da die Firmen sehr wenig Zeit haben. Ist die mietminderung gerechtfertigt?

    • Mietminderung.org
      3. Juli 2018 - 16:54 Antworten

      Hallo Yvonne,

      ohne Bad leb es sich schlecht. Eine Mietminderung ist angebracht. Bei der Höhe kann man sich an der Rechtsprechung orientieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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