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Höhe der Mietminderung bei defekter Heizung und Heizungsausfall

Der Vermieter ist dafür verantwortlich, dass die Heizungsanlage ordnungsgemäß funktioniert (OLG Dresden WuM 2002, 541). Bei defekter Heizung und Heizungsausfall befindet sich die Wohnung in einem nicht vertragsgemäßen Zustand und begründet ein Recht zur Mietminderung des Mieters. Schließlich zahlt der Mieter nicht nur den Energieverbrauch, sondern auch dafür, dass der Vermieter eine funktionierende Heizungsanlage vorhält.

Dabei kommt es darauf an, in welchem Ausmaß die Beeinträchtigung sich auswirkt. In der allgemein üblichen Heizperiode, insbesondere im der kalten Jahreszeit, hat eine defekte Heizung nachteiligere Auswirkungen als während einer kurzfristigen Kälteperiode im Sommer.

Allgemein übliche Heizperiode: 1. Oktober bis 30. April: Als Heizperiode gilt üblicherweise der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April des folgenden Jahres bestimmt (LG Düsseldorf BlGBW 55, 31).

Mieter hat Anspruch auf „Behaglichkeitstemperatur“

Während der Heizperiode muss der Vermieter die Heizung so betreiben, dass der Mieter in seiner Wohnung eine „Behaglichkeitstemperatur“ vorfindet. Die Mindesttemperatur liegt in Aufenthaltsräumen bei 20°Celsius bis etwa 22° Celsius (OVG Berlin WuM 1981, 68; LG Köln WuM 1980, 17). In Küche, Schlafräumen, Hausflur und nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen kann die Temperatur auch darunter liegen (18° – 20° C).

Es genügt, wenn in der Wohnung des Mieters in der Zeit von 6 Uhr morgens bis ca. 23 Uhr abends diese Mindesttemperaturen erreicht werden. Ab 23 Uhr bis ca. 6 Uhr morgens darf der Vermieter die Temperaturen auf ca. 18 Grad Celsius absenken (LG Berlin NZM 1999, 1039).

Höhe der Minderungsquote bei defekter Heizung oder Heizungsauswahl

Die Höhe der Minderung bemisst sich nach den Umständen im Einzelfall. Pauschale Angaben sind nicht möglich.

Erweist sich die Wohnung infolge der Temperaturverhältnisse als unbewohnbar, kann die Minderung durchaus bis zu 100 % betragen.

Voraussetzung ist aber ferner, dass sich der Heizungsausfall erheblich auswirkt. Ein kurzzeitiger Heizungsausfall gehört mithin zum allgemeinen Lebensrisiko eines Mieters. Dies gilt umso mehr, wenn der Vermieter sich regelmäßig um die Wartung der Heizungsanlage kümmert und von der Situation selbst überrascht wird. Wo die Grenze zur Erheblichkeit und damit zur Unzumutbarkeit verläuft, ist eine Frage der Umstände im Einzelfall.

Weitere Umstände zur Bemessung der Minderung

Für die Höhe der Minderung ist nicht nur der Zeitraum maßgeblich, in dem die Mindesttemperaturen unterschritten werden. Es kommt auch darauf an, ob alle Räume der Wohnung betroffen sind, welche Räume betroffen sind (Wohnzimmer oder Schlafzimmer), aber auch, inwieweit sich der Mieter überhaupt in der Wohnung aufhält. Klare Vorgaben oder pauschale Bewertungsmaßstäbe gibt es dazu nicht. Im Streitfall muss ein Gericht entscheiden.

Soweit der Heizungsausfall durch den Einsatz elektrischer Heizgeräte abgemildert werden kann, wird das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung reduziert. Allerdings ist der Mieter nicht verpflichtet, auf eigene Kosten solche Geräte anzuschaffen. Hat er jedoch welche oder stellt sie der Vermieter zur Verfügung, wird ihr Einsatz angerechnet.

Informationspflicht und Selbstabhilfe des Mieters

Bei Heizungsproblemen muss der Mieter den Vermieter umgehend informieren und ihm die Instandsetzung ermöglichen. Reagiert der Vermieter nicht, darf der Mieter auch zur Selbsthilfe greifen und die Reparatur eigenhändig in seinem eigenen Namen in Auftrag geben und den Rechnungsbetrag vom Vermieter ersetzt verlangen.

Bei einem Totalausfall der Heizung kann der Mieter nach Fristsetzung auch fristlos kündigen (vorausgesetzt, er kann sofort eine andere Wohnung beziehen) (OLG Dresden WuM 2002, 541).

Praxistipps: Einzelfälle aus der Rechtsprechung

  • Heizung verliert 60 % Energie: 10 – 15 % Mietminderung (OLG Düsseldorf WuM 1984, 54);
  • Fehlerhafte Thermostatventile: 8 % Mietminderung (LG Berlin ZMR 2003, 487);
  • Temperatur erreichen nur 15 Grad: 30 % ( LG Düsseldorf WuM 1973, 187);
  • Temperaturen erreichen nur 16 – 18 Grad: 20 % (AG Köln WuM 1978, 189);
  • Temperaturen unter 18 Grad im Sommer: 15 % (AG Berlin-Schöneberg NJW-RR 1998, 1308);
  • Temperaturen unter 20 Grad im Winter: 20 % (LG Köln WuM 1980, 17);
  • Heizungsausfall im Schlafzimmer im Winter: 20 % (LG Hannover WuM 1980, 130);
  • Heizungsausfall in der Heizperiode: 40 % (LG Berlin GE 1993, 861); 50 % (OLG Frankfurt ZMR 1974, 42); 50 % (LG Kassel WuM 1987, 271); 75 % (LG Berlin ZMR 1992, 302); 100 % (LG Hamburg WuM 1976, 10);
  • Heizungsausfall im Sommer bei Außentemperaturen von 13° – 17,5°: 50 % Mietminderung (AG Waldbröl WuM 1981, 8);
  • Raumtemperatur 14 – 15°: 70 % Mietminderung im Winter und Ausfall des Warmwassers (AG Görlitz WuM 1998, 315).
  • Heizungsausfall an 4 besonders kalten Wintertagen: 0 % (AG Erkelenz ZMR 1999, 259): Entscheidung ist unverständlich, Gründe unbekannt, wird gerne von Vermietern zitiert.
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27 Antworten auf "Höhe der Mietminderung bei defekter Heizung und Heizungsausfall"

  • Sabine Chvala
    31. Oktober 2013 - 09:32 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    in der letzten Heizperiode war ich auf Grund tagelangen Heizungsausfalls gezwungen, meine Wohnung mit elektrischen Heizgeräten warm zu bekommen. Dies erstreckte sich über 3 Monate, in denen ich auch eine Mietminderung vorgenommen habe.
    Nun habe ich meine Stromabrechnung bekommene und seit langem muss ich wieder einmal nachzahlen.
    Dies resultiert nun logischerweise aus dem erhöhten Stromverbrauch als im letzten Winter immer wieder die Heizung ausfiel und ich die elektrischen Heizgeräte benutzen musste.
    Deshalb stellt sich nun für mich die Frage, ob ich, trotz der schon damals vorgenommenen Mietminderung,die Stromnachzahlung, zumindest teilweise, auf den Vermieter übertragen darf oder ob das schon durch die Mietminderung abgegolten ist.
    Über eine Antwort bin ich sehr dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen
    S.Chvala

  • ahsen
    22. Januar 2014 - 17:07 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    wir haben eine neue Wohnung gemietet, welche eine elektrische Heizung besitzt. Jedoch läuft die Heizung seit dem wir eingezogen sind nicht. Seit dem 18.01.14 sind wir in der Wohnung, jedoch haben wir den Ausfall erst am 20.01.14 dem Vermieter gemeldet, da wir davon ausgegangen sind, dass wir die Heizung falsch bedienen würden. Wir haben keinen Thermometer benutzt, dennoch betrug die Temperatur in der Wohnung höchstens 10 °C. Der Vermieter schickt uns erst heute abend einen Elektriker. Nun sind wir etwas ratlos. Was für Rechte haben wir und wie ist das mit dem Mietnachlass ?

    Vielen Dank im Voraus

  • Roland
    24. Februar 2014 - 01:18 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    wir haben in einer Luxuswohung (EUR 20 /m2) Kaltmiete seit langer Zeit Probleme mit der Heizung, die dazu führen, dass Wohn- Arbeits- und Esszimmer nur etwa 18 Grad erreichen. Das Wohnzimmer ist mir einem funktionierenden Schwedenofen ausgestattet, mit dem das Wohnzimmer auf 21 Grad beheizt werden kann. Der Vermieter hat den Mangel an der Heizung anerkannt, kontert aber, dass wir mit dem Kamin hätten heizen können. Technisch ist das korrekt, aber ich bin der Ansicht, dass ich eine Luxuswohnung mit funktionierender Fußbodenheizung gemietet habe und daher nicht Holz kaufen fahren muss und es in den 4, Stock transportieren muss (Aufzug ist vorhanden, aber es ist trotzdem eine Schlepperei, und mit Schmutz und Zeitaufwand verbunden). Außerdem heizt der Kamin nicht alle Räume.

    Ich habe eine Mietminderung um 15% während der Wintermonate vorgeschlagen. Wie sieht hier die Rechtslage aus? Ich habe Informationen zu Ersatzheizen mit Elektrischen Heizgeräten gefunden, aber nichts zu einem Holzkamin.

    Vielen Dank!

    Roland

    • Mietminderung.org
      24. Februar 2014 - 13:33 Antworten

      Hallo Roland,

      natürlich kann es nicht zielführend sein, dass Sie dauerhaft mit dem Kamin heizen. Wenn Sie keinen passenden Urteile gefunden haben, sollten Sie mit einem Anwalt sprechen, sofern der Vermieter Ihren Vorschlag ablehnt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Melanie
    18. April 2014 - 15:37 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich habe folgendes Problem: meine Heizung ist leider nur teilweise funktionstüchtig, d.h. sie heizt nur noch im Dauerbetrieb und schaltet bei erreichter Zimmertemperatur nicht mehr automatisch ab. Mein Vermieter ist seit 8 Wochen darüber informiert, ein Versuch die Anlage zu reparieren brachte keinen Erfolg. Seit dem habe ich auch auf erneute nachfragen wann die Heizung wieder vollkommen repariert werde keine Antwort erhalten. Nun entstehen mir in diesem Zeitraum ja erhöhte Kosten für Gas. Kann ich bei einer nicht ausreichend funktionierenden Heizung wie in meinem Fall auch die Miete kürzen?

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.
    MfG Melanie Ring

  • Kirsten Jauer
    5. September 2014 - 12:10 Antworten

    Hallo,
    am 31.10.2013 hat mein Vermieter mir eine Mieterhöhung von 30,00 € schriftlich mitgeteilt. Diese Mieterhöhung habe ich seit 01.01.2014 gezahlt. Die Mieter des Hauses haben im November 2014 ein Schreiben aufgesetzt, in dem wir Mängel an verschiedenen Heizkörpern, Briefkasten sind defekt und müssten erneuert werden etc., mitgeteilt haben. Der Vermieter hat das auch bestätigt und sich die Heizungen angeschaut und dabei festgestellt, dass die Ventile ausgetauscht werden müssen. Nachdem ich die Vermieter bereits das 3. Mal darauf angesprochen habe, ist bis heute nichts geschehen. In meiner Wohnung funktioniert die Heizung in der Küche nur, wenn man das Ventil freiklopft und dann die Heizung voll aufdreht, stellt man sie kleiner, springt sie nicht selbständig an.
    Muss ich die Mängel noch einmal schriftlich mitteilen, kann ich die Miete kürzen, ab wann darf ich die Miete kürzen? Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.
    Mit freundlichen Grüßen
    Kirsten Jauer

  • Heike
    2. Dezember 2014 - 20:48 Antworten

    Hallo und guten Tag.
    Wir haben seit 10.11. nur noch eine lauwarme Heizung und lauwarmes Wasser. Auf der Straße wurde ein „Hot Mobil“ eingesetzt um den Block zu beheizen. Das Teil ist normalerweise ausgelegt für 1-2 Tage, nun steht es seit fünf Wochen und die Pumpe macht nicht mehr mit, die Wohnungen kühlen jeden Tag mehr aus. Duschen ist nur noch bei voll aufgedrehter Wärme möglich, das Wasser beträgt 38°. Wir haben in einigen Wohnungen 16°, Heizungen kalkt, bei uns noch 19°, Heizungen lauwarm, Wasser 37°. Wir haben jetzt (8 Parteien) einen Brief aufgesetzt mit einer Frist von drei Tagen, die Mangel zu beheben, oder wir kürzen ab Januar die Miete um 60%. Wie sieht die Rechtslage aus? Eine Rechtshilfe sagte, 60% wären angemessen.
    Danke im voraus

    • Mietminderung.org
      3. Dezember 2014 - 02:51 Antworten

      Hallo Heike,

      wenn Sie die rechtlich haben beraten lassen, dann würde ich dem Rat folgen. Zur Absicherung könnten Sie nochmals die Rechtsprechung für ähnliche Fälle durchschauen. Zum Beispiel hier: http://www.mietminderung.org/mietminderungstabelle/

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • C.K.
    28. Februar 2015 - 18:22 Antworten

    Hallo,

    Bei uns im Haus ist die Heizung innerhalb weniger Wochen 3x ausgefallen (Mitte Januar – Mitte Februar).

    1. Mal: Samstagnachmittag – Montagnachmittag
    2. Mal: Freitag
    3. Mal: Mittwoch

    Der Vermieter hat zwar immer gleich einen Reparaturservice beauftragt. Als allerdings an dem Mittwochmorgen schon wieder die Heizung inkl. Warmwasser ausgefallen ist und ich ungeduscht in die Arbeit gehen musste, habe ich dem Vermieter mitgeteilt dass ich die nächste Miete kürzen werden bzw erstmal nur die Kaltmiete überweise, da ich auch keine Heizung/Warmwasser hatte.
    Man hat mir gesagt dass ich das schriftlich mitteilen muss.
    Frage 1: soll/muss man das schriftlich machen?
    Frage 2: was muss ich bei einem Schreiben beachten, falls die Antwort Ja zu o.g. Frage lautet?
    Frage 3: um wieviel % kann ich die Miete kürzen? Ich vermute dass die kompletten NBK nicht einbehalten werden können.

    Vielen Dank im Voraus.
    C.K.

  • Marianne Uhlig
    1. März 2015 - 18:23 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    In meiner (1-Raum-) Wohnung funktioniert nun schon seit Dezember die Heizung nicht richtig. Da ich über Weihnachten/Neujahr nicht da war, konnte mein Vermieter erst im Januar nachsehen. Es ist wohl so, dass die Pumpe im Keller nicht richtig funktioniert, was dazu führt, dass kein warmes Wasser bis zu mir ins Dachgeschoss kommt. Ich habe auch nur warmes und kein heißes Wasser im Badezimmer. Das Haus gehört einer Eigentümergesellschaft, die Pumpe unterliegt also nicht nur der Aufsicht meines Vermieters. Seit über einem Monat ist das Problem bekannt, aber nicht behoben. Eine 10% Mietminderung ist bei einer kleinen Wohnung offensichtlich nicht genügen Druck, was zu unternehmen.

    Was kann ich da unternehmen?

    Mit freundlichen Grüßen,
    Marianne Uhlig

    • Mietminderung.org
      2. März 2015 - 16:41 Antworten

      Hallo Frau Uhlig,

      ich kann Ihnen nur empfehlen, dass Sie wieder und wieder beim Vermieter nachhaken und weiterhin Druck machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • sarah
    27. Oktober 2015 - 12:12 Antworten

    Hallo,
    seit Anfang Oktober geht in unserer 80qm Wohnung die komplette Heizung gar nicht. Der Vermieterin haben wir sofort Bescheid gegeben und auch mehrfach nachgehakt. Die Außentemperaturen lagen bei teilweise 2°. Innen etwa 16-18°. Wir sind auch ständig krank. Haben Sie noch Tipps für uns?
    Danke!

    • Mietminderung.org
      28. Oktober 2015 - 08:56 Antworten

      Hallo Sarah,

      leider kann Ihnen nur den Tipp geben den Vermieter zur Mangelbehebung zu drängen, im Zweifel mit einer Mietminderung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Yannik
    28. Oktober 2015 - 14:03 Antworten

    Guten Tag,

    Ich habe folgenden Fall: erst war vor ca. 2 Wochen das Heizöl leer und nun fällt immer wieder die Heizung aus und haben somit auch kein warmes Wasser. Der Heizungsinstallateur kommt immer wieder und schaltet sie wieder ein, was aber keine langfristige Lösung ist. Was kann ich da tun im Bezug auf Mietminderung?

    Ps. Die letzten Tage waren Aussentemperaturen von 3-6 C° und in der Wohnung sind wir momentan bei ca. 17 C°

    mFG Yannik

    • Mietminderung.org
      29. Oktober 2015 - 11:40 Antworten

      Hallo Yannik,

      danke für Ihren Beitrag. Leider kann ich dem Artikel oben nicht mehr hinzufügen- Recherchieren Sie nach passenden Urteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sven Kühnel
    30. Dezember 2015 - 11:31 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben innerhalb von 2 Wochen das Problem gehabt, das bei uns im gesamten Wohnblock die gesamte Heizung, 4 mal ausgefallen ist, das Warmwasser funktioniert allerdings. Es war am 12.12., 17.12., 19.12. und 29.12. wo wir die Zentrale der Wohnungsgesellschaft auch schon telefonisch informiert haben. 2 mal kam ein Notdienst diesbezüglich raus und hat es „angeblich“ behoben.
    Jetzt sind wir am überlegen, da wir dann immer nur Temperaturen um die 16Grad in der gesamten Wohnung haben, die Miete zu kürzen.
    Was kann man da machen und bis wieviel können wir die Miete kürzen? Über eine schnelle Rückantwort wäre ich Ihnen sehr dankbar!

    MfG

    Sven Kühnel & Manuela Sitianus

  • Benjamin K.
    3. April 2016 - 21:06 Antworten

    Hallo. Wir, 2 Erwachsene, 1 Kind(jetzt) 4 Jahre und 1 Baby (aktuell) 12 Wochen, sind im September letzten Jahres in unser gemietetes Haus eingezogen und haben schon Zeitnah bemerkt, dass etwas mit der Heizungsanlage nicht stimmt. Denn nach einem Wochenende an dem wir nicht zuhause waren und deshalb lediglich die Absenktemperatur von 17°C erreicht werden sollte. War das Haus ausgekühlt da irgendwann über das Wochenende der Druck im System soweit abgesunken war, dass der Brenner der Heizungsanlage ausgefallen ist. Selbstständig wieder aufgefüllt und dem Vermieter gemeldet. Wir sollen das weiter beobachten sagte der Vermieter damals. Zwischendurch schon einige male Wasserauffüllen nötig. Der Vermieter meinte nur das ja kein Leck zu sehen sei also sei schon alles gut. Über Ostern, selbiges Problem. Also zwangsweise wieder aufgefüllt. Nun heute morgen ohne Vorankündigung wieder Ausfall. Eine Erklärung könnte ein defekter Ausgleichsbehälter sein. Dies wurde auch bereits vorher schon dem Vermieter mitgeteilt und mit der Aussage abgetan das die Heizung ja nach der Wiederauffüllung wieder funktioniere. Meine Frage ist jetzt kann ich die Miete mindern oder muss ich damit leben das unerwartet die Heizung ausfällt.
    Mit freundlichen Grüßen
    Koschmann

    • Mietminderung.org
      3. April 2016 - 23:13 Antworten

      Hallo Herr Koschmann,

      in meinen Augen liegt ein Mangel vor, wenn die Heizung deutlich öfter als üblich ausfällt. Machen Sie den Vermieter auf die Risiken aufmerksam, was passieren kann, wenn Sie längere Zeit nicht im Haus sind. Vor allem im Winter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Benjamin K.
        4. April 2016 - 22:44 Antworten

        Vielen Dank für die schnelle Antwort ich werde mich nun an den Anwalt meines Vertrauens wenden und diesen um Hilfe bitten damit alles sprichwörtlich „Hieb und Stich fest“ wird.
        Mit freundlichen Grüßen

  • Sarah-Jane Raabe
    18. August 2016 - 10:57 Antworten

    Hallo

    Wir sind im Februar diesen jahres in unsere Wohnung gezogen. Ende Februar hab ich bemerkt das die Heizung in der Küche nicht funktioniert. Da war es eiskalt draußen. Die Küche war auch eiskalt. Wir haben da ja normal gelüftet, da wir dachten das die Heizung funktioniert. Wir haben das der Hausverwaltung gemeldet und wir bekamen keine Antwort. Mussten die Türe auflassen, damit die Wärme auch in der Küche war. Haben in Juni wieder bei der Hausverwaltung Bescheid gesagt und auch ne Frist gesetzt wann wir die Miete kürzen, wenn da nicht bald was gemacht wird. Da hieß es das jemand geschickt wird, danach haben wir nichts mehr gehört und es kam auch keiner. Haben dann die Miete 10% gekürzt. Gestern rief die Hausverwaltung an und meinte das ginge gar nicht die Miete einfach zu kürzen ohne Bescheid zusagen. Die Vermieterin ist sauer und hat zur Hausverwaltung gesagt dass wenn wir heute nicht zahlen, zum Anwalt geht. Die sagt auch da die Heizung nur in der Küche defekt sei, müsste die nicht repariert werden, es sei ja kein Wohnraum. Hat die damit Recht? Wir haben auch die Nachweise das wir das gemeldet haben.
    Mit freundlichen Grüßen
    Sarah-Jane Raabe

    • Mietminderung.org
      18. August 2016 - 15:54 Antworten

      Hallo Sarah-Jane,

      wenn in der Küche ein Heizkörper angemacht ist, muss dieser natürlich auch funktionieren. Eine andere Frage ist, wie große die Beeinträchtigung in dem Sommermonaten tatsächlich ist und ob hier eine Mietminderung überhaupt angebracht ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Guido M.
    26. Oktober 2016 - 11:37 Antworten

    Hallo,

    bei mir im Haus findet eine energetische Sanierung statt. In diesem Zuge wird auch die Heizanlage ausgetauscht.

    Als Resultat haben wir über 4 Wochen keine Heizung im Oktober. Uns wurden zwar elektrische Radiatoren bereitgestellt, die aber einen extrem hohen Stromverbrauch haben.

    Kann ich trotz der 3 Monatsfrist (energetische Sanierung) die Mieten kürzen und falls ja um wieviel %.

    Mit freundlichen Grüßen

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