1. Vom Mieter selbstverschuldete Schäden

Wenn der Mieter einen Schaden selbst beseitigt, kann dies zwei Gründe haben. Sofern der Mieter den Schaden selbst verursacht hat (Beispiel: Glasflasche mit Parfüm fällt ins Waschbecken, so dass es zerspringt) kann er selbst Ersatz (neues Waschbecken) kaufen, muss diesen aber selbst bezahlen. Zwar kann er dazu auch den Vermieter informieren und ihn zum Ersatz auffordern, muss ihm aber die Kosten für die Schadensbeseitigung ersetzen.

2. Unklare Schadensverursachung

Ist die Schadensursache unklar (typisches Beispiel: Schimmelbildung in der Wohnung infolge Feuchtigkeit), muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter den Mangel verursacht hat (fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten). Ist dies klar, muss der Mieter wiederum beweisen, dass den Schaden oder meine doch nicht verschuldet hat (z.B. schlechte Bausubstanz) (BGH WuM 2005, 54).

3. Nicht selbstverschuldete Schäden

Der andere Fall ist der, dass der Mangel vom Mieter nicht verschuldet wurde. Dann muss der Mieter den Vermieter zunächst über die Situation informieren und ihn zur Beseitigung des Mangels auffordern (Mängelanzeige).

Er muss dem Vermieter die Gelegenheit geben, den Schaden selbst zu beseitigen. Der Mieter kann allenfalls in Absprache mit dem Vermieter den Schaden selbst beseitigen, sofern der Vermieter kein Interesse zeigt und dem Mieter die Bereinigung der Situation überlässt. Auch dann muss der Vermieter dem Mieter eventuell entstehende Kosten ersetzen.

Erst dann, wenn der Vermieter auf die Mängelanzeige des Mieters nicht reagiert oder die Beseitigung des Mangels verweigert oder diese nach mehrmaligen Versuchen fehlerhaft ausführt, bleibt dem Mieter oft nichts anderes übrig, als den Schaden selbst zu beseitigen. Das Gesetz spricht dann von der sogenannten „Ersatzvornahme“ und gewährt dem Mieter ein Selbstabhilferecht § 536a II BGB.

4. Was bedeutet Ersatzvornahme und Selbstabhilfe?

Ersatzvorname bedeutet, dass der Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache ein Selbstabhilferecht hat und den Mangel selbst beseitigen darf. Beispiel: Das Fenster im Wohnzimmer lässt sich nicht mehr richtig schließen. Es zieht durch alle Ritzen.

Soweit der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder die Situation notfallmäßig bereinigt werden muss (Wasserrohrbruch), darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen und dafür Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.

5. Das muss man als Mieter beachten

Keinesfalls kann der Mieter ohne Rücksprache mit dem Vermieter den Schaden beseitigen und ihm die Kosten aufbürden. Es bleibt zunächst dem Vermieter überlassen, wie er den Schaden beseitigt (eigene Handwerker, Hausmeister, günstige Bezugsquelle).

Der Mieter darf eine vom Vermieter zur Mängelbeseitigung angebotene und geeignete Instandsetzung oder Reparatur auch nicht ablehnen, ohne sein Minderungsrecht zu verlieren (AG Bad Cannstatt WuM 2008, 594).

a. Kleinreparaturklausel

In Wohnraummietverträgen findet sich regelmäßig eine Kleinreparaturklausel, die den Mieter verpflichtet, Bagatellschäden in Abhängigkeit von der Miethöhe bis zu einer bestimmten Höhe (z.B. 50 € je Einzelfall) und bei mehreren Schäden bis zu einer Gesamthöhe im Jahr (z.B. 250 €) selbst zu bezahlen. Dann beinhaltet das Selbstabhilferecht des Mieters zugleich eine Selbstabhilfeverpflichtung.

b. Selbstabhilferecht besteht zusätzlich zum Minderungsrecht

Der Mieter kann zunächst nur Minderungsrecht geltend machen und wegen des Mangels die Miete mindern, muss dann aber den Mangel hinnehmen. Natürlich kann der Vermieter in Ausübung seines Eigentumsrechts den Mangel beseitigen und den Minderungsanspruch des Mieters damit hinfällig machen.

Allein mit der Geltendmachung des Minderungsrechts ist es aber oft nicht getan. Wenn der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt(z. B. kann nur durch die Reparatur des Boilers die Warmwasserversorgung gewährleistet werden), ist eine Mängelbeseitigung unumgänglich.

c. So kommt der Vermieter in Verzug

Bevor der Mieter zu selbst Abhilfe greift, muss er den Vermieter in Verzug setzen. Der Vermieter kommt in Verzug, wenn ihn der Mieter über die Existenz des Mangels informiert hat und der Vermieter trotz Mahnung untätig bleibt oder seine Maßnahmen ohne Erfolg geblieben sind (§ 536a II 1 BGB).

Der Mieter kann Mängelanzeige und Mahnung verbinden. Einer Fristsetzung bedarf es nicht. Es genügt, die umgehende Mängelbeseitigung zu fordern (BGH WuM 2009, 580). Wichtig ist, dass der Vermieter deutlich erkennt, dass der Mieter über die bloße Mängelanzeige hinaus die Mangelbeseitigung erwartet (OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 716).

Der Mieter kann im Verzug des Vermieters auch gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen, die Reparatur einklagen oder den Vermieter im Wege einer einstweiligen Verfügung verpflichten, umgehend tätig zu werden. Da diese Wege langwierig sind, sind sie wenig praktikabel.

d. Selbstabhilfe und Ersatzvornahme in Notsituationen

Unabhängig vom Verzug des Vermieters erlaubt das Gesetz die Ersatzvornahme durch den Mieter auch dann, wenn sich die Mietsache infolge des Mangels erheblich zu verschlechtern droht. Dann muss die sofortige Abhilfe geboten sein, um erhebliche, bestandsgefährdende und keinen Aufschub duldende Schäden an der Mietsache zu vermeiden (Wasserrohrbruch muss sofort repariert werden, Sturm droht Dach abzudecken). Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter nicht zeitgerecht erreichbar ist und der Mieter gar nicht anders kann, als nicht zuletzt auch im Interesse des Vermieters umgehend zu handeln.

e. Mieter kann seine Kosten ersetzt verlangen

• Hat der Mieter sein Selbstabhilferecht berechtigterweise wahrgenommen, muss ihm der Vermieter alle Kosten erstatten, die er zur Beseitigung des Mangels zweckmäßigerweise aufwenden musste. Außerdem kann der Mieter vom Vermieter in Höhe der voraussichtlich anfallenden einen Kostenvorschuss verlangen (BGH WuM 2008, 476). Diesen Vorschuss kann er einklagen oder mit laufenden Mietzahlungen verrechnen (AG Lüdenscheid WuM 1991, 582).

• Der Vermieter muss nur die Aufwendungen ersetzen, die geeignet und absolut notwendig waren, um das Problem zu bereinigen. Der Mieter darf nur solche Kosten verursachen, die nach sorgfältiger und verständiger Prüfung, gegebenenfalls nach Einholung fachmännischen Rats, geeignet und notwendig waren, um den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache wieder herzustellen.

• Der Anspruch beschränkt sich ausdrücklich auf Maßnahmen zur Mängelbeseitigung (Mieter ersetzt beim tropfenden Wasserhahn eine Dichtung). Aufwendungen für weitergehende Maßnahmen, die über die reine Mängelbeseitigung hinausgehen, braucht der Vermieter nicht zu ersetzen (Mieter ersetzt alten Wasserhahn durch einen neuen).

• Verweigert der Vermieter die Kostenübernahme, kann der Mieter seinen Kostenaufwand mit der laufenden Miete verrechnen. Sollte sich im Mietvertrag ein Aufrechnungsverbot befinden, muss der Mieter Klage einreichen und seine Kosten ersetzt verlangen. Aufrechnungsverbote beinhalten meist, dass eine Aufrechnung nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen erlaubt ist.

f. Reparatur oder Austausch?

Grenzfälle machen die Beurteilung oft schwierig. Beispiel: Der Wasserhahn tropft. Für den Mieter stellt sich die Frage, ob bei ihn reparieren lassen muss oder gleich den Einbau eines neuen Wasserhahns in Auftrag geben darf. Grundsätzlich muss der Mieter den Vermieter informieren, wenn er die Reparatur für unzureichend hält und eine weitergehende Maßnahme (Ersatzgerät) vornehmen möchte.

Allenfalls dann, wenn es sich um einen Notfall (Totalausfall des Warmwasserboilers im Winter) handelt und ein weiteres Abwarten unzumutbar ist (Vermieter ist in Urlaub) kann der Mieter den Austausch in Auftrag geben (LG Itzehoe WuM 1988, 87). Allerdings ist der Mieter nicht berechtigt, Aufträge im Namen des Vermieters an Handwerker zu vergeben. Auftraggeber ist er selbst und muss auch den Handwerker zunächst bezahlen, sofern nicht der Vermieter die Rechnung begleicht.

Beim Ausfall von Heizung und Warmwasserversorgung im Winter, darf der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben und die Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen, wenn weder Vermieter noch Verwalter erreichbar sind (LG Berlin WuM 1989, 15). Er darf eine ausgefallene Versorgung mit Warmwasser und Heizung noch am Wochenende reparieren lassen (LG Berlin Mm 1994, 175). Ähnlicher Fall: AG Meppen (WuM 2003, 355): Feuerwehr beseitigt ein Wespennest.