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Mietminderung: Heizung macht Geräusche und Lärm

Eine Heizung gehört heutzutage zum Standard einer Wohnung. Der Vermieter muss dafür Sorge tragen, dass die Heizungsanlage ordnungsgemäß funktioniert (OLG Dresden WuM 2002, 541).

Selbst wenn die Heizung ordentlich heizt, kann es immer noch andere Probleme geben. Manche Heizkörper entwickeln ein Eigenleben. Sie gluckern, ticken, knacken oder geben Klopfgeräusche von sich.

Oft treten diese Geräusche auf, wenn die Heizung auf Minimalleistung abgedreht wird, also nachts. Fälle dieser Art sind immer wieder Gegenstand von Minderungsansprüchen von Mietern und enden nicht selten vor Gericht.

Geräusche in der Heizung

Gluckert die Heizung, liegt ein Mangel vor, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt. Unerhebliche, also kaum wahrnehmbare und gelegentliche Erscheinungen dieser Art bleiben außer Betracht. Insbesondere gelte dies für übliche Fließ- und Strömungsgeräusche (LG Berlin (S 63 S 186/06). Sie liegen in der Natur der Sache, sprich eines Heizkörpers.

Erweisen sich die Geräusche als fortlaufend und beständig, wird irgendwann die Grenze der Zumutbarkeit erreicht. Dann kann der Mieter die Miete mindern. Da pauschale Festlegungen nicht möglich sind, kommt es auf die Umstände im Einzelfall an.

DIN-Norm 4109 regelt die Lärmgrenzen

In einigen Urteilen wird auf die DIN-Norm 4109 (Ausgabe 1989) verwiesen. Danach dürfen haustechnische Anlagen (Heizungsanlage) in Wohn- und Schlafräumen keine höheren Schallpegel als 30 dB (A) verursachen. Wird diese Norm nicht eingehalten, ist von einer Gebrauchsbeeinträchtigung auszugehen, da die DIN-Norm insoweit einen Orientierungsmaßstab abgebe.

Einzelfälle in der Rechtsprechung

Der Rechtsprechung gibt kein einheitliches Bild. Grundsätzlich werden aber ab einer gewissen Intensität Minderungsansprüche anerkannt. Oft dürfte die Schwierigkeit darin bestehen, dass der Mieter beweispflichtig ist und die Geräusche so dokumentieren muss, dass sie ein Richter nachvollziehen kann.

  • Klopfgeräusche früh morgens und in der Nacht: 17 % Mietminderung, Beweisaufnahme mit Zeugen vor Ort (LG Darmstadt WuM 1980, 52);
  • Geräusche in der Heizung: 7,5 %, erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung des Schlafzimmers, nächtlicher Ruhepegel von 20 db sei um bis zu 10 db überschritten worden, DIN-Norm 4109 sei unerheblich (LG Berlin NZM 2000, 490);
  • Schallpegel von 30 db sei unzumutbar, Verweis auf Din 4109, Heizungsanlage lag unter Küche und Schlafzimmer (AG Hamburg Urt.v. 03.07.1997, Az. 48 C 249/96 );
  • Laute Geräusche in der Heizung: 10 %, Betrieb der Heizung in Schwachlastbereich sei unerheblich (LG Hannover WuM 1994, 463);
  • Störende Klopfgeräusche: 12 % (LG Münster WuM 2000, 691);
  • Unzumutbare Klopfgeräusche (Ticken, Knacken) im Schlafzimmer: 75 % der anteiligen Zimmermiete, Geräuschzunahme mit abnehmender Heizleistung, der ungestörte Schlaf sei für Erholung, Gesundheit und Wohlbefinden wichtig (LG Mannheim ZMR 1978, 84);
  • Übermäßig lautes Knacken und Rauschen in der Heizung: Mieter muss Lärmprotokoll (Lautstärke, Häufigkeit) führen, übliche Fließ- und Strömungsgeräusche sind üblich (LG Berlin Urt. v 27.10.2006, Az. 63 S 186/06).
  • Vermieter ist zur Beseitigung von Klopf- und Knackgeräuschen im Heizkörper und den Rohrleitungen im Schlafzimmer verpflichtet, unterschiedliche Lautstärke, unterschiedlich lange Unterbrechungen, Auftreten in hoher und niedriger sowie zunehmender und abnehmender Frequenz, Lage des Schlafzimmers zu einen ruhigen Innenhof, dadurch Geräusche besonders wahrnehmbar (AG Hamburg, Urt. v. 04.08.1987, Az. 47 C 2816/86);
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17 Antworten auf "Mietminderung: Heizung macht Geräusche und Lärm"

  • Tom Schneider
    15. April 2014 - 22:12 Antworten

    Guten Abend,
    ich habe ein Problem und würde gerne wissen ob ich richtig gehandelt habe?
    Vor 8 Monaten hatten wir, meine Freundin, meine kleine Tochter die zu dem Zeitpunkt ca. 1 Monat alt war und ich, einen Wasserschaden bei uns in der Wohnung. Keine Eigenverschuldung. Lag an der Heizung. Wir mussten für 3 Monate ausziehen und habe für die Zeit auch keine Miete bezahlt. Soweit war alles gut. Doch nun habe ich von meiner Vermieterin als Entschädigung wegen Strom und Räumungsarbeiten nur 350 € bekommen. Ich habe aber komplett Protokoll geführt und vor Einzug und nach Einzug ein Bild vom Stromzähler gemacht und bin auf ein Gesamtbetrag von ca. 1000€ gekommen. Wir mussten z.B die Küche komplett aus- und wieder einbauen, täglich zur Wohnung hinfahren das Wasser von den Maschinen leeren, Arbeitsausfall an dem Tag, alles wieder sauber machen nachdem die Arbeiten erledigt waren etc. . Habe auch alle Stunden genau aufgeschrieben. Unser Verbrauch an Strom wurde auf 13€ wegen den Maschinen erhöht da die Bescheinigung uns nicht zum verrechnen zugeschickt wurde. Noch dazu ist unsere Dichtung von der Balkontür defekt und kalte Luft zieht durch und dies habe ich auch mehrmals erwähnt. Mir hat es gereicht weil sich nichts getan hat und ich auf die Kosten sitzen bleibe und habe meiner Vermieterin geschrieben, dass ich die Miete bis zur Klärung einbeziehen werde damit sich was tut. Und gekündigt habe ich auch regelkonform sodass ich in 3 Monate ausziehen werde. Als das jetzt noch nicht reichen würde kreischt / jault die Heizung jede Nacht minutenlang und sogar tagsüber in verschiedenen Abständen so laut das man kaum schlafen kann und dies auch unzumutbar für unsere Tochter ist. Nun meine Frage ob ich bis jetzt richtig gehandelt habe und was ich noch machen kann wegen der Heizung. Vielen Dank im Voraus.
    Mit freundlichen Grüßen
    Tom Schneider

  • Gast
    22. April 2014 - 10:32 Antworten

    Moin,

    ich habe folgendes Problem.

    Meine Heizung macht in der Nacht und am Morgen stänfige Klopfgeräusche die sehr nervig sind, sodas ich auch von den geräuschen aufwache. Ich habe dieses den Vermieter mitgeteilt und er hat am nächsten Tag einen Monteur kommen lassen der natürlich nichts festtstellen könnet da die Klopfgeräusche in diesem Moment nicht da waren. Der Vermieter tauscht keine Sachen auf gut Glück (so seine Aussage). Nun meine Frage. Was kann ich jetzt machen?

    MfG

    • Martha
      6. November 2014 - 21:56 Antworten

      Hallo Gast,
      Was ist aus der Sache geworden?
      Bei uns in der Wohnung zeichnet sich genau dasselbe ab :(
      Wenn Die Vermieterin in unserem Schlafzimmer ist, hört man zufälligerweise nichts. Sie sagt dann ziemlich ironisch und mit einem fiesen Gesichtsausdruck „hm das ist wohl der vorführeffekt!“
      Die Gerausche sind so störend, dass wir seit Tagen im Wohnzimmer schlafen und trotzdem dadurch wach werden… Erholung in der Nacht ist was anderes …
      Über eine Antwort würde ich mich freuen!

  • Nika
    22. Oktober 2014 - 20:51 Antworten

    Hallo,

    ich habe folgendes Problem, seit Wochen brummt es in unserer Wohnung. Den ganzen Tag & die ganze Nacht. Jetzt habe ich rausgefunden das es die Heizung im Keller ist. Die brummt, dann geht sie kurz aus und springt mit einem Knall wieder an. Das geht nun eine Weile so. Das Brummen hören wir in der gesamten Wohnung, ich kann auch nicht mehr richtig schlafen weil das so laut ist.

    Würde gerne wissen um wie viel % ich die Miete mindern könnte, wenn mein Vermieter nichts macht?? Und was kann ich da noch machen?

    • Mietminderung.org
      23. Oktober 2014 - 10:19 Antworten

      Hallo Nika,

      ich kann Sie leider nur auf den Artikel verweisen. Ich persönlich würde dem Vermieter sagen, dass die Heizung so laute Geräusche macht, dass Sie sich belästigt fühlen und um Abhilfe bitten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea Oswald
    10. November 2014 - 10:33 Antworten

    Hallo,

    auch ich habe dieses unregelmäßig klopfende Heizungsproblem im Schlafzimmer. Ich habe meinen Vermieter bereits Anfang des Jahres darauf hingewiesen und dann sollten im Sommer die Ventile gewechselt werden. Da er bis in den August nicht tätig geworden ist, bekam er von mir erst einen Nachfrage-Brief und anschließend einen mit Mietminderung.
    Er beruft sich jetzt auf das Alter des Hauses (50er-Jahre) und mein, dass ich das hinnhemen müsse. Kann das sein?

    Für eine Rückinfo bedanke ich mich.
    Andrea Oswald

    • Mietminderung.org
      11. November 2014 - 13:27 Antworten

      Hallo Andrea,

      das kann man so eindeutlich nicht mit ja oder nein beantworten. Klar ist, dass Sie in einem über 60 Jahren alten Haus keinen Neubaustandard erwarten dürfen, aber das wissen Sie sicher selbst.

      Vielleicht hilft Ihnen dieser Artikel weiter: Mietminderung: § 536b BGB – Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Leon
    6. März 2015 - 00:13 Antworten

    Hallo,

    Ich wohne seit Ende 2012 in einer Wohnung und bin immer sehr sehr zufrieden damit gewesen, bis- Ende Oktober letzten Jahres die Heizung anfing, Geräusche von sich zu geben. Diese sind in diesem Fall von einer sehr hohen Frequenz und für ältere Leute wie meinen Vermieter nicht mehr hörbar, mich als jungen Mann treiben sie aber in den Wahnsinn. Sie treten jetzt seitdem ununterbrochen im 11 Sekundentakt auf, selbst das Abschalten der Heizung in meinem Raum oder auch dem ganzen Apartment bringt gar nichts (es handelt sich um eine Zentralheizung). Nachts wache ich trotz Ohrstöpseln mehrmals auf, Tags bin ich dementsprechend müde verstimmt und schlapp. Mein Vermieter versucht sich damit rauszureden, dass der Ton kein lauter sei und dass eine Heizung nunmal Geräusche macht; bei diesem Ton ist die Lautstärke jedoch unerheblich, selbst wenn es ganz leise ist nervt es unglaublich, und so einen Ton macht eine intakte Heizung eben nicht, die gesamte vorherige Mietzeit war ja auch geräuschlos in der Hinsicht. Können sie mir einen Ratschlag geben wie ich am besten weiter verfahren kann?

    • Mietminderung.org
      7. März 2015 - 11:01 Antworten

      Hallo Leon,

      ich würde den Vermieter im erst Schritt bitten, dass eine Sanitär-Firma sich die Heizung ansieht und das Geräusch beurteilt und ggf. abstellt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian
    9. September 2015 - 17:38 Antworten

    Auch ich habe ein Frage zum Klopfen in der Heizung bzw. die weiteren Schritte gegenüber meinem Vermieter.

    Alle Wohnungen über und unter mir, auch meine, hatten im letzten Winter ( der erste, in dem ich in diesem Haus wohnte), Probleme mit sehr lauten Klopfgeräuschen in der Heizung, sodass ich einige Zeit ab morgens 6h in den Flur auswandern musste, um ruhig schlafen zu können.

    Dann erwischte ich unseren Vermieter auch bei einer dreisten Lüge: als ich ihn per Telefon von den Klopfgeräuschen informierte, wollte er bis dato noch nichts davon gehört haben. Wobei ich aber wusste, dass meine Nachbarin ihn einen Tag zuvor über das selbe Problem informiert hatte.

    Der vom Vermieter zu uns geschickte Handwerker o.ä. zog nach einer halben Stunde unverrichteter Dinge ab.

    Kurze Zeit später kam es im Schlafzimmer zu folgender Situation: die Klopfgeräusche ähnelten schon mehr einem sehr lauten Knallen, bis sich auf einmal das Heizungsrohr der Länge nach drehte….schauder.

    Nun habe ich und zwei andere Mietparteien unseren Vermieter per Einschreiben noch einmal an das Problem erinnert, um noch vor der nächsten Heizperiode eine Lösung zu finden. Wir setzten ihm eine Frist, bis wann er sich bitte bei uns zu melden hat, um eventuelle nächste Schritte einzuleiten.
    Dieser Termin ist nun schon seit 4 Wochen verstrichen.

    Meine Frage: kann ich im nächsten Brief direkt mit einer Mietminderung daherkommen, oder muss ich die nächste Heizperiode abwarten, um sicher zu gehen, dass es auch ja wieder klopft…was es definitiv machen wird.
    …auch, um wieviel kann man in der Regel die Miete mindern?

    Es wäre schön, wenn Sie mir diesbezüglich kurz weiterhelfen könnten.

    MFG

    • Mietminderung.org
      10. September 2015 - 09:44 Antworten

      Hallo Christian,

      Sie können nur die Miete mindern, wenn tatsächlich ein Mangel vorliegt. Ab wann Sie die Miete mindern können, erfahren Sie in diesem Artikel hier.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Benni
    22. Oktober 2015 - 07:30 Antworten

    Hallo zusammen,

    ich hoffe mir kann hier evtl. geholfen werden.
    Aber erst mal zur Schilderung:
    Meine Frau und ich sind vor 15 Monaten in eine neue Wohnung eingezogen und zum Winter hin ist uns im Schlafzimmer aufgefallen das die Heizung Nachts und in den Morgenstunden knackt. Ich habe die Vermieterin kontaktiert und sie schickte einen Heizungsmonteur vorbei, soweit alles gut. Er tauschte das Ventil und Thermostat am Heizkörper.
    Aber das Problem ist weiterhin geblieben, also kontaktierte ich die Vermiterin erneut. Sie schickte den gleichen Monteur wieder vorbei und er sagt er kann da nicht mehr viel machen er denkt “ das hier die Leitung schlecht isoliert wurde und diese knackgeräusche wohl Ausdehnungsgeräusche sind und man hier nicht viel machen kann ausser sie frei zulegen“
    Im Sommer war alles gut aber seit 2 Tagen ist das Problem mit dem knacken wieder da.
    Nun meine Frage: Kann ich die Vermieterin dazu zwingen eine Lösung zu finden? Habe ich ihn diesem Fall ein Recht auf Mietminderung?
    Ich glaube einfach das meine Vermieterin das Haus nur gebaut hat um die Miete einzustecken und fertig, den die anderen Mieter sind in anderen Sachen auch nicht gerade gut auf sie zu sprechen.

    Würde mich sehr über eine Antwort freuen :)

    Viele Grüße

    • Mietminderung.org
      22. Oktober 2015 - 10:13 Antworten

      Hallo Benni,

      das verstehe ich nicht ganz: „das meine Vermieterin das Haus nur gebaut hat um die Miete einzustecken“. Ihr Vermieterin schafft nebenbei noch Wohnraum, das sollten Sie nicht vergessen.

      Zum Thema MIetminderung bei Geräuschen der Heizung kann ich leider nicht mehr hinzufügen, als bereits oben im Artikel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karen Z.
    16. März 2016 - 08:11 Antworten

    Guten Morgen,
    mich interessiert, wie laut eine Heizung sein darf, die in einem Wohnraum, in unserem Fall in der Küche, installiert ist. Alle Wohnung im Haus (Altbau) haben Öl-Etagenheizungen, die sehr laut sind. Wir messen, trotz einer neu installierten Anlage, über 60 Dbl. Dadurch ist die Küche in den Wintermonaten eigentlich nicht nutzbar, da man sich kaum unterhalten kann, zumal die Anlage alle 5 Minuten anspringt. Gleichzeitig wird die Wohnung aufgrund eines Einrohr-Systems nicht gleichmäßig warm, im Wohnzimmer erreichen wir maximal 18 Grad im Winter, die Küche ist daher auch Aufenthaltsraum, weil sie am wärmsten ist. Eine andere Anlage, die leiser wäre, wurde trotz der Empfehlung durch den Schornsteinfeger nicht installiert. Was können wir hier machen? Besteht das Recht, zumindest für die eingeschränkte Nutzung der Küche im Winter die Miete zu mindern? Vielen Dank für eine Antwort.

    Karen Z.

  • Peter B.
    3. September 2016 - 09:00 Antworten

    Hallo zusammen,

    Diesen Wiinter werde ich in das Dritte Jahr gehen, in dem in meinem Schlafzimmer im Erdgeschoss die Heizung so laut knackt, dass ich nicht schlafen kann. Es wurde vom Vermieter auch versucht die Sache abzustellen (freilegen eines Rohrstranges im Keller) – was leider nichts half.
    Da mir der VM daraufhin anbot die Wohnung zu wechseln, wüsste ich gern welche Kostenerstattung mir vom Vermieter zusteht – wie z.B.die Umzugskosten oder evtl. entfernen des nach dem Einzug von mir verlegten Laminats oder meiner Massangefertigten-Einbauküche ?

    Peter B.

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