Wohl dem, der einen vertragstreuen und umgänglichen Mieter hat. Schwierige Mieter sind oft ein ständiges Ärgernis. Sie verursachen Kosten und Arbeit und sind in Mehrfamilienhäusern eher ein Fremdkörper als ein Mitglied der Mietergemeinschaft.
Das Mietrecht ist überwiegend Mieterschutzrecht. Das ist gut so, da der Mieter oft in der sozial schwächeren Position ist und in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründet, auf dessen Fortbestand er möglichst soll vertrauen dürfen. Das Mietrecht eröffnet aber dem weniger loyalen Mieter die Möglichkeit, seine Rechte über Maßen zu Lasten des Vermieters oder gar missbräuchlich wahrzunehmen. Typisches Beispiel ist das Recht der Mietminderung.
In Anbetracht hoher Mieten und Nebenkosten gibt es immer wieder Mieter, die wegen einer Lappalie gleich die Miete mindern und selbst keinerlei Verantwortung zu übernehmen bereit sind. So kann das Auswechseln einer Glühbirne im Treppenhaus durchaus zu einer kriegerischen Auseinandersetzung mit dem Vermieter führen. Noch schlimmer ist es, wenn ein Mieter sein Mietminderungsrecht als „Mietsparmodell“ missbraucht und jede Kleinigkeit zum Anlass nimmt, die Miete zu mindern und es im ungünstigsten Fall auch auf einen Rechtsstreit mit dem Vermieter ankommen zu lassen.
Die Kündigung solcher Mieter ist schwierig. Zwar kann der Vermieter im Grundsatz kündigen, wenn der Mieter infolge der Mietminderung mit einem Betrag in Verzug kommt, der zwei Monatsmieten übersteigt. Lässt es ein Mieter auf die Auseinandersetzung ankommen, streiten sich der Partei im Gerichtsverfahren, inwieweit tatsächlich ein Mietmangel vorliegt und wie die Minderungsquote angemessen festzusetzen ist (siehe auch: Mietminderungstabelle). In dieser Zeit muss sich der Vermieter zwangsläufig mit einer Situation auseinandersetzen, die aus seiner Sicht völlig unnötig ist und ihn davon abhält, seine Zeit anderweitig sinnvoller zu investieren.
Vorbeugen: Mietersuche
Um Situationen dieser Art zu begegnen, kann der Vermieter den Mieter auf seine Seriosität überprüfen. Er kann bereits im Vorfeld vor Abschluss des Mietvertrages die Spreu vom Weizen trennen. Insbesondere darf der Vermieter den Mieter nach seinen persönlichen Verhältnissen befragen. Dazu gehören die Frage nach Beruf und Einkommen, nach dem Arbeitgeber und dem durchschnittlichen Nettoeinkommen. Ist der Mieter von Sozialleistungen abhängig, muss er ungefragt informieren. Gleiches gilt für ein laufendes Insolvenzverfahren. Der Mieter muss auch die Frage des Vermieters beantworten, ob das derzeitige Mietverhältnis gekündigt wurde.
Eine Grenze findet die Auskunftspflicht des Mieters dort, wo das Persönlichkeitsrecht des Mieters tangiert wird. So braucht der Mieter auf rein private oder intime Fragen nicht zu antworten und darf sogar bewusst die Unwahrheit sagen. Kinderwünsche, Schwangerschaft, Staatsangehörigkeit des Ehepartners, politisches Wahlverhalten oder die Mitgliedschaft in Vereinen gehen den Vermieter nichts an.
Eine „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ kann der Vermieter normalerweise nicht fordern, da der Vermieter nach der Rechtsprechung nicht verpflichtet ist, dem Mieter eine solche auszustellen. Allerdings kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter anhand von Quittungs- oder Zahlungsbelegen nachweist, dass er seine Mieten immer ordentlich bezahlt hat.
Hilfreich kann auch eine Schufa-Eigenauskunft des Mieters sein. Die Schufa bietet eine solche Eigenauskunft an, in der nur solche Angaben wiedergegeben werden, die für einen Vermieter von Interesse sind. Weitergehende Angaben, wie Kontoverbindungen oder Kreditverpflichtungen, enthält diese Auskunft nicht.
Makler einschalten
Der Aufwand für die Suche nach dem geeigneten Mieter kann sehr aufwändig sein. Nicht jeder Vermieter hat die dafür notwendige Zeit oder Geduld. Alternativ kann die Beauftragung eines Maklers hilfreich sein, der die Vorprüfung der Mietinteressenten übernimmt und dem Vermieter geeignete Vorschläge unterbreitet. Dazu kann der Vermieter dem Makler entsprechende Auswahlkriterien vorgeben. Vorteilhaft ist, dass Makler bestimmte Mieter und Mietertypen vielleicht kennen und deren Mietverhalten und Bonität besser beurteilen können, als ein Vermieter, der alle 10 Jahre seiner Wohnung neu vermietet.
Hilfe im Internet, Vermieterverein, Rechtsanwalt und Co.
Kompetente Beratung ist immer hilfreich. Viele mietrechtliche Fragen lassen sich bereits im Internet recherchieren. Beispielsweise bietet die Website Mietminderung.org eine Vielzahl von Artikeln zur Mietminderung und eine große Bandbreite von Antworten.
Hilfe bieten natürlich auch die Vermietervereine, vorausgesetzt der Vermieter ist dort Mitglied. In schwierigen Fällen beraten Rechtsanwälte Deren Erstberatung wird mit einem überschaubaren und in der Höhe gedeckelten Gebührensatz abgegolten.
Teure Risiken abfedern: Rechtsschutzversicherung für Vermieter
Das Vermieterrisiko lässt sich mit einer Rechtsschutzversicherung für Vermieter eingrenzen. Ohne die Pferde scheu machen zu wollen: Eine Räumungsklage bei einer Monatsmiete von 550 € (Streitwert 6.600 €) verursacht in zwei Instanzen Verfahrenskosten von über 6.000 €. Für die eventuelle Zwangsräumung (Gerichtsvollzieher, Spedition, Einlagerung des Hausrats) kann die gleiche Summe nochmals veranschlagt werden.
Siehe auch unseren Artikel: Streitwert bei einer Mietminderung.
Die Vermieter-Rechtsschutzversicherung übernimmt die Anwalts- und Gerichtskosten durch alle Instanzen. Sie schützt bei Konflikten wie Mietrückständen, Streitigkeiten über Nebenkosten, Mieterhöhung oder eben auch, wenn es um die Berechtigung einer Mietminderung geht.
Hilfreich ist es, wenn auch Rechtsschutz für ein Mediationsverfahren gewährt wird. Mediation ist ein Verfahren zur freiwilligen außergerichtlichen Streiterledigung. Mit Hilfe der Mediation, bei der ein neutraler Dritter eine eigenverantwortliche Problemlösung vermittelt, lassen sich auch im Mietrecht Streitigkeiten nachhaltig regulieren.
Der Rechtsschutz greift natürlich auch dann, wenn der Rechtsstreit durch den Mieter aufgenommen wird. Dieses ist oft bei Streitigkeiten über die Rückzahlung der Kaution der Fall. Denn nicht jeder Mieter akzeptiert, dass der Vermieter die Kaution einbehält, weil der Mieter Schäden am Mietobjekt verursacht hat.
Wichtig ist, dass die Rechtsschutzversicherung für Vermieter frühzeitig abgeschlossen wird. In der Regel ist eine Sperrfrist von mehreren Monaten einzukalkulieren, so dass erst Rechtsstreitigkeiten versichert sind, die nach Ablauf dieser Sperrfrist eintreten.
Interessierte Vermieter brauchen nicht diverse Versicherung einzeln anzufragen, vielmehr kann man Vergleichsportale (Check24 und andere) nutzen, die Rechtsschutzversicherungen vergleichen. Unter http://www.check24.de/rechtsschutzversicherung/ kann man z.B. mit drei Klicks einen passenden und günstigen Anbieter finden (Hinweis: bitte die Haken bei “Privat, Beruf, Verkehr” entfernen und nur “Vermietung”anwählen).
Die Prämie bestimmt sich im Wesentlichen nach der Jahresmiete der Wohnung. Sie liegt für eine Jahresmiete von 2.500 € je nach Versicherer bei ca. 20 € monatlich. Im Einzelfall empfiehlt sich, mehrere Angebote genau zu vergleichen (Stichwort: Leistungsumfang).
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