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Mieterhöhung während einer Mietminderung

Mieter empfinden eine Mieterhöhung oft provokativ. Dies dürfte besonders dann der Fall sein, wenn der Vermieter während eines Mietminderungsverlangens des Mieters eine Mieterhöhung ankündigt und einfordert. Doch Vorsicht: Das Eine hat mit dem Anderen nicht unmittelbar etwas zu tun.

Im Idealfall einigen sich Vermieter und Mieter einvernehmlich über die Erhöhung der Miete als auch über das Bestehen eines Mietminderungsanspruchs. Theoretisch ist dies ein guter Weg, praktisch ist er aber nur realistisch, wenn beide Parteien die Rechtslage kennen. Im Ergebnis sind die Ausführungen im Überblick zu IV maßgebend. Zum Verständnis empfiehlt sich die Lektüre des vorhergehenden Textes. Also der Reihe nach!

I. Mieterhöhung

Grundsätzlich müssen verschiedenen Formen der Mieterhöhung unterschieden werden. Von der ortsüblichen Vergleichsmiete, über eine Mieterhöhung wegen Modernisierung, eine vereinbarte Staffelmiete bis hin zur Indexmiete.

a. Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Normalfall besteht darin, dass der Vermieter aufgrund der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung eine bestehende Miete erhöhen möchte. Maßgebend sind §§ 557 ff BGB.

Voraussetzung ist, dass die bestehende Miete seit einem Jahr unverändert ist, die neue Miete sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegt und die Miete sich in 3 Jahren nicht um mehr als insgesamt 20 % (Kappungsgrenze, teils 15 %) erhöht.

Kommt mit dem Mieter keine einvernehmliche Regelung zu Stande, ist der Vermieter darauf angewiesen, den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu verklagen.

b. Mieterhöhung bei Modernisierungen

Modernisiert der Vermieter das Gebäude, kann er die Jahresmiete um 11 % seines Kostenaufwandes für die Wohnung erhöhen.

Voraussetzung ist, dass die Modernisierungsmaßnahme den Wohnwert erhöht oder den Energie- oder Wasserverbrauch reduziert oder der Vermieter aufgrund von ihm nicht zu vertretender Umstände zu Baumaßnahmen veranlasst wurde (z.B. Anschluss an die öffentliche Entwässerung oder Umstellung von Stadt- auf Erdgas infolge behördlicher Auflagen).

Es ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter den Mieter informiert, dass er die Miete nicht erhöhen werde, wenn er auf die durch Modernisierungsmaßnahmen eigentlich begründete Mietminderung (infolge Lärm, Schmutz, Unannehmlichkeiten) verzichtet. Verzichtet der Mieter nicht, kann er eine Mieterhöhung nicht verweigern (BGH VIII ZR 159/08).

c. Sonderkündigungsrecht des Mieters

Das Gesetz gewährt dem Mieter nach einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB). Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens kann er zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

II. Minderung

Die Mietminderung hat mit der angekündigten Mieterhöhung unmittelbar nichts zu tun. Voraussetzung ist, dass der Mieter einen erheblichen Mangel beanstandet, der ihn in seiner Wohnqualität unzumutbar beeinträchtigt. Ist dies der Fall, steht ihm eine Mietminderung zu.

III. Rechtliche Zusammenhänge von Mieterhöhung und Mietminderung

a. Berechnungsgrundlage ist immer die Bruttomiete

Die Frage nach dem rein rechtlichen Verhältnis von Mieterhöhung und Mietminderung entschärft sich, wenn es darum geht, die Mietminderung zu berechnen. Jede Mietminderung bemisst sich immer nach der Bruttomiete (BGH WuM 2005, 573). Bruttomiete ist die Nettomiete = Kaltmiete zuzüglich der von dem Mieter geschuldeten Nebenkosten (= Betriebskosten) bzw. einer Nebenkostenpauschale.

In Anwendung der BGH-Entscheidung umfasst die Mietminderung nicht nur die laufenden Vorauszahlungen, sondern auch die in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters endgültig abgerechneten Nebenkosten.

Leistet der Mieter Nachzahlungen, kann er entsprechend der Minderungsquote auch den Nachzahlungsbetrag herabsetzen. Steht dem Mieter eine Erstattung zu, muss er dem Vermieter den anteilig zu viel geminderten Betrag erstatten.

b. Einbeziehung von Mietmängeln und der Wohnfläche

Ergibt sich eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche gegenüber der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % ab, braucht der Mieter einer Mieterhöhung nur für die tatsächliche Wohnfläche zuzustimmen.

Ist die Wohnfläche umgekehrt tatsächlich bis zu 10 % größer als vereinbart, darf der Vermieter nur die vereinbarte Fläche zugrunde legen (BGH WuM 2007, 450).

Bei einer Flächenabweichung bis zu 10 % gilt für die Mieterhöhung die vereinbarte Fläche, auch wenn der Mieter für eine Fläche zahlt, die er nicht nutzen kann (BGH WuM 2009, 460).

c. Staffelmiete

Bei Vereinbarung einer Staffelmiete wird die Höhe des Mietzinses für die folgenden Jahre bestimmt und die Mieterhöhung von vornherein festgelegt (§ 557a BGB). Zwischen zwei Staffeln muss immer ein Jahr liegen. Ferner muss die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich bezeichnet oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden. Eine Angabe in Prozent ist unwirksam.

Während der Laufzeit einer Staffelmiete kommt eine Erhöhung auch wegen Modernisierungsmaßnahmen nicht in Betracht (§ 557a II 2 BGB).

d. Indexmiete

Bei Vereinbarung einer Indexmiete richtet sich die Miete nach dem vom Statistischem Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (§ 557b BGB). Einen anderen Index erlaubt das Gesetz nicht.

Solange die Indexvereinbarung maßgebend ist, sind andere Mieterhöhungen ausgeschlossen, auch soweit der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete erzielen möchte. Erlaubt sind nur Mieterhöhungen wegen gestiegener Nebenkosten oder eine Erhöhung aufgrund von baulichen Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, nicht aber wegen planmäßiger Modernisierungsmaßnahmen (§ 557b II 2 BGB).

Mieterhöhungen sind nur im Jahresrhythmus möglich. Der Vermieter muss die Mieterhöhung ausdrücklich erklären, den früheren und den neuen Index angeben, die Differenz in Prozente umrechnen und die neue Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag mitteilen.

e. Zeitverträge

Ist das Mietverhältnis befristet auf einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, wird regelmäßig ein fester Mietzins vereinbart. In dieser Zeit ist eine Erhöhung der Miete ausgeschlossen.

IV. Faktische Zusammenhänge zwischen Mieterhöhung und Mietminderung

Voraussetzung zur Mieterhöhung ist die Zustimmung des Mieters (§ 558b BGB). Stimmt der Mieter nicht zu, muss ihn der Vermieter verklagen.

Der Mieter kann seine Zustimmung zur Mieterhöhung im Hinblick auf die Wohnungsmängel nicht von der Anerkennung seines Mietminderungsanspruchs oder der Beseitigung der Mängel abhängig machen (LG Hamburg WuM 1991, 593; LG Berlin GE 1999, 378; OLG Frankfurt RE WuM 1999, 629). Insoweit hat das Eine mit dem Anderen nichts zu tun. Ihm steht insoweit auch kein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht behobener Mängel zu (LG Hamburg WuM 1991, 593).

Ist die Wohnung fehlerbehaftet und will der Vermieter den Mangel nicht beseitigen, muss sich der Mieter auf die gerichtliche Durchsetzung seines Minderungs- und Beseitigungsanspruchs verweisen lassen. Nur wenn die Mangelbeseitigung unmöglich ist (Lärm, Umwelteinflüsse), kann ein Umstand bei der Mieterhöhung Berücksichtigung finden (LG Saarbrücken WuM 1989, 578).

Auch faktisch unbehebbare Mängel, deren Beseitigung für den Vermieter mit unverhältnismäßigem Aufwand verbunden wäre und deshalb nicht beseitigt werden (schlechte Wärmedämmung), können wie unbehebbare Mängel berücksichtigt werden (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 508).

Soweit ein Mangel bei der Festsetzung der Vergleichsmiete entsprechend negativ berücksichtigt wurde, kann er nicht auch noch zur Minderung erfolgreich geltend gemacht werden.

Teilweise finden sich in Mietverträgen Aufrechnungsverbote, die das Recht des Mieters zur Aufrechnung mit eigenen Forderungen (z.B. Mietminderung) ausschließen oder einschränken. Viele dieser Klauseln sind als zu weitgehend unwirksam, insbesondere dann, wenn eine Aufrechnung auch mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen ausgeschlossen werden soll.

Hat der Mieter ein Minderungsrecht lange Zeit nicht geltend gemacht, lebt es auch für altbekannte Mängel wieder auf, wenn der Vermieter die Miete erhöht (BGH MDR 1961, 683; LG Frankfurt WuM 1990, 425). Im Umfang begrenzt es sich dann aber auf den Erhöhungsbetrag (LG Berlin GE 2002, 196).

Fazit:

Erhöht der Vermieter die Miete oder mindert der Mieter diese, nimmt jede Partei ein gesetzliches Recht wahr. Reagiert der Vermieter erst auf eine Mietminderung des Mieters mit einer Mieterhöhung, wird ein Mieter dies vielleicht als Strafmaßnahme empfinden können. Ungeachtet dessen ist der Vermieter im Recht, wenn er die Voraussetzungen einer Mieterhöhung einhält. Gleichermaßen bleibt der Anspruch des Mieters auf Mietminderung und Beseitigung des Mangels bestehen.

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