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Mietminderung: Ersatzwohnung

Typischer Fall: Ein Wasserrohrbruch setzt die Wohnung unter Wasser. Oder die Wohnung ist abgebrannt. Die Wohnung ist unbewohnbar. Um die Antwort vorwegzunehmen: Der Mieter hat kein Recht auf eine andere Wohnung / eine Ersatzwohnung. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter eine Ersatzwohnung zur Verfügung zu stellen, wenn die angemietete Wohnung unbewohnbar ist (LG Düsseldorf DWW 1996 282).

Aber Vorsicht: Ist die Wohnung ausgebrannt, weil der Mieter mit brennender Zigarette im Bett eingeschlafen ist, hat er die Unbewohnbarkeit selbst verursacht und kann nichts mindern. Seinerseits ist er dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet.

Unbewohnbarkeit rechtfertigt Mietminderung von 100 %

Hat hingegen der Vermieter die Unbewohnbarkeit zu verantworten, bleibt dem Mieter zunächst nur die Möglichkeit, die Miete um 100 % zu mindern. Da er die Wohnung überhaupt nicht nutzen kann, braucht er keine Miete zu bezahlen und kann eine 100%-Mietminderung geltend machen (LG Wiesbaden MM 1988, 151; AG Köln ZMR 1980, 87).

Ersatzwohnung: Konkrete Einzelfälle aus dem Mieterleben

Soweit in der Rechtsprechung auf konkrete Fälle abgestellt wird, werden Minderungsquoten von 100 % gewährt:

  • bei erheblicher Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen (AG Charlottenburg GE 2007, 1387),
  • bei ständiger Durchfeuchtung der Außenwände im Zusammenwirken mit weiteren erheblichen Mängeln des Hauses und des Wohnumfeldes (AG Potsdam WuM 1995, 543),
  • wenn ein Austausch der Wohnungstür notwendig war und es der Vermieter versäumte, dem Mieter den neuen Haustürschlüssel zu überreichen (OLG Düsseldorf ZMR 2005, 710),
  • beim Heizungsausfall von September bis Februar (LG Berlin GE 1993, 263) oder
  • bei einem vollständigen Ausfall der Elektrik für Warmwasser, Licht, Küche (AG Neukölln MM 1985, 151).

Ersatzwohnung ist Aufgabe des Mieters

Es obliegt der Initiative des Mieters, sich selbst anderweitig eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Die ihm dabei eventuell entstehenden Mehrkosten muss der Vermieter dem Mieter als Schadensersatz (Vermieter kann den Mietvertrag nicht erfüllen) ersetzen und zwar so lange, bis der Vermieter den Mietvertrag ordentlich kündigen kann. Als Schadensersatz kommt auch die Erstattung eventueller Maklerkosten und des Umzugsaufwandes in Betracht.

Ersatzangebot des Vermieters ist freiwillig

Soweit der Vermieter freiwillig eine Ersatzwohnung anbietet, kann der Mieter dieses Angebot annehmen. Allerdings der Vermieter dazu nicht verpflichtet. Ebenso wenig ist der Mieter verpflichtet, das Angebot anzunehmen.

Soweit der Mieter das Angebot annimmt, müssen die Parteien auch die übrigen Konditionen besprechen. Dazu gehört, wie lange der Mieter in der Ersatzwohnung bleibt, ob er in die ursprüngliche Wohnung wieder zurückkehrt, welche Miete er für die Ersatzwohnung bezahlen soll und wer die Umzugskosten trägt.

Mietminderung und Ersatzwohnung gibt es nicht zugleich

Soweit der Mieter das Angebot des Vermieters annimmt, ist er ohne weitere Absprache nicht mehr berechtigt, die Miete für die frühere Wohnung zu mindern. In der Regel wird er die Miete für die neue Wohnung bezahlen müssen. Angesichts der durch den Umzug verbundenen Umstände hat er gegenüber dem Vermieter allerdings eine gewisse Verhandlungsposition, die es ihm je nach den Gegebenheiten erlaubt, Zugeständnisse zu erwirken.

Merke: Mietminderung trotz Ersatzwohnung geht nicht.

7 Antworten auf "Mietminderung: Ersatzwohnung"

  • Manuela Jaksch
    19. September 2017 - 10:18 Antworten

    Wie ist in meinem Fall die Rechtslage? Vorab möchte ich mich schon einmal für die Antworten bedanken.

    Wir haben ein Haus zur Miete. Durch einen Rohrbruch mussten Toilette, Dusche und Badewanne entfernt werden. Da durch den Wasserschaden kein Hausrat beschädigt wurde und alle anderen Räume bewohnbar waren haben wir von einem Auszug abgesehen und nach einen Waschcontainer gefragt, der uns dann in unseren Garten gestellt wurde. Nun haben wir Aufgrund der der Minderung der Wohnqualität 4 Wochen Trocknungsgeräte und Baulärm eine Mietminderung gestellt. Aktuell haben wir jetzt ein Schreiben von unseren Vermieter erhalten. Zum einen Widerspruch zur Mietminderung und was das Thema Waschcontainer betrifft ist seine Argumentation, dass unsere Hausrat und hätte eine Ersatzunterkunft stellen müssen. Kennt sich hier einer mit der Rechtslage aus?? Konkrete Frage ist hier. Hätten wir raus gemusst oder ist die Alternative Waschcontainer rechtens? wer trägt die Kosten für den Waschcontainer. Vilen Dank

    • Mietminderung.org
      19. September 2017 - 11:39 Antworten

      Hallo Manuela,

      die Kosten für die Waschmöglichkeit trägt der Vermieter, dafür darf Ihre Mietminderung entsprechend niedriger ausfallen. Ihre Hausratversicherung hat m.E. nichts mit der Sache zu tun. Bitte lassen Sie sich im Zweifel zu Ihrem Einzelfall rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tanja Hundscheidt
    26. September 2017 - 11:08 Antworten

    Guten Morgen Herr Hundt.

    Auch ich habe einen konkreten Fall in dem ich dringend Hilfe benötige. Ich finde es sehr selbstlos, dass Sie sich so engagieren und versuchen behilflich zu sein! Da ich keine Rechtsschutzvers. habe und für die Beratungshilfe 70€ zu viel im Monat habe befinde ich mich gefühlt gerade in einem luftleeren Raum… Aber vielleicht können Sie mir helfen.

    Unser Fall:
    Wir wohnen seit 02/10 in einer Mietwhg. 5,5 Zi (1 OG=SZ, WZ, Küche, Bad, Flur (87m²) / DG=3 KZ, WC (37,5m²)) über 2 Etagen die getrennt durch den allg. Hausflur zu erreichen sind (es waren mal 2 getrennte Wohnungen 1 OG + DG). Das Haus besteht aus Gewerbeeinheit im EG (sep. Eingang) und einem Appartement im EG sowie unserer Wohneinheiten 1 OG und DG (gem. Eingang).

    Das Grundstück samt der beiden Häuser ist verkauft worden. Wir erfuhren davon zufällig am Tag der Eigentümerübergabe 08/17. Eine Woche drauf haben wir ein Schreiben der neuen Eigentümerinnen erhalten in dem man uns mitteilte Eigenbedarf geltend machen zu wollen sobald das möglich sei (Grundbucheintrag). Man bot uns 2000€ an wenn wir binnen 3 Monaten ausziehen. Wir haben das pers. Gespräch gesucht und mitgeteilt, dass wir das Vorhaben verstehen aber nicht das Geld haben um zu renovieren und alles was so anfällt. Wir haben offengelegt, dass mein Mann eine 30% (seit Umschulungsbeginn, davor waren es 50%) Schwerbehinderung hat und 05/13-11/14 krank war/ist und ausgesteuert wurde anschl. 11/14-11/15 Arbeitslosengeld bekam bis ausgesteuert wurde und wir dann 11/15-07/16 mit Hartz IV aufgestockt haben bis er dann endlich 08/16 mit der Umschulung übern Rententräger beginnen konnte die noch bis 07/18 geht, Prüfungsvorbereitungen 03-04/18 und Prüfungen ab 05-07/18 über mehrere Module. Aufgrund der Vermögenseinbußen mussten wir Privatinsolvenz anmelden. Der Sohn meines Mannes ist Autist. Mir droht ab Mitte 11/17 die Arbeitslosigkeit, da mein befristeter Vertrag nach 2 Jahren nicht verlängert wird da sonst eine unbefristete Anstellung erfolgen muss.

    Am 13.9.17 erhielten wir ein Schreiben der Bauaufsichtsbehörde als formelle Zustellung. In dem Schreiben wurde uns mitgeteilt, dass der von uns angemietete und genutzte Wohnraum DG (3 KZ (37,5m²)) KEIN genehmigter Wohnraum ist und wir diesen sofort, spätestens zum 30.09.17 zu räumen haben. Da das DG nur eine Deckenhöhe von 2m hat kann auch keine Genehmigung im Nachhinein erteilt werden. Es steht sogar drin: Die Nutzung ist somit formell und materiell illegal und die Rechtsgüter Leben und Gesundheit sind in erheblichem Maße gefährdet.

    Wir „Hausen“ nun alle im 1 OG, die beiden Töchter (8+9J) schlafen im SZ, wir (Eltern) und der Sohn (16J) im WZ auf Matratzen. Denn mit wohnen hat das ganze nichts mehr zu tun! Wir mussten die KZ im DG räumen; Spielsachen und Möbel verschenken, verkaufen und können nur wenig selbst behalten da wir nicht wissen wo es hingeht und der Platz im 1 OG begrenzt ist.

    Wie es zu der Erkenntnis der Bauaufsicht kam wissen wir nicht. Auch die diversen „Nickelichkeiten“ zwischendurch (Nebenkriegsplätze) erspare ich Ihnen.

    Zu dem Haus/Wohnung ist noch zu sagen, dass es ein Protokoll des alten Eigentümers aus 04/17 gibt in dem auf die Elektrik unserer Wohnung hingewiesen wurde die dringend erneuert werden muss da beide Etagen 1 OG + DG sowie der Keller und Hausflur über 1 Leitung gehen. Nur Backofen und Durchlauferhitzer haben eine separate. Im DG kommen/fallen die Steckdosen aus der Wand. Auch das Treppengeländer aus Holz im Hausflur ist defekt/wackelig/instabil und muss dringend erneuert/stabilisiert werden und ist z. Zt. nicht nutzbar zum festhalten. Unsere Wohnungseingangstür schließt nicht richtig, wir haben selber ein „Kellerschloss“ eingebaut = notdürftig da die Tür sonst offen stehen würde und jeder Zutritt hätte. Diverses kleineres gibt es sicherlich noch aber das ist das gröbste.

    Ist das rechtens? Muss der Vermieter keinen Ersatzwohnraum zur Verfügung stellen? Was können wir machen?

    Wir sind wirklich verzweifelt !!!! Bitte helfen Sie uns !!!!

    Haben Sie vielen Dank und lieben Gruß Tanja

    • Mietminderung.org
      28. September 2017 - 12:22 Antworten

      Hallo Tanja,

      danke für Ihr Lob und Ihren Kommentar. Sie sehen allein an der Länge Ihres Beitrages, dass die Dinge kompliziert sind. Ich kann Sie hier leider nicht in Form eines Kommentars braten und Sie daher leider nur an einen Anwalt verweisen. Alles Gute für Sie.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Brick
    7. Oktober 2017 - 11:31 Antworten

    Hallo.
    Bei mir geht es um einen aktuellen Fall.
    Ich bin Mieter einer Hobby /Schrauben Halle die durch einen elektrischen defekt niedergebrannt ist. Kann ich die geleistete Miete für diesen (betroffenen Monat )zurück verlangen?

  • Michael Wiegmann
    1. März 2018 - 01:28 Antworten

    Hallo,

    Der Vermieter plant das Dachgeschoss über unserer Whg. auszubauen. Dafür reißt er den alten Dachstuhl ab und baut ein neues Dach. Auch ein Balkon wird an unsere Whg. angebaut. Haben wir ein Recht auf eine Ersatzwohnung und wie verhält es sich mit den Kosten? Wessen Aufgabe ist es eine Ersatzwohnung zu besorgen?

    • Mietminderung.org
      1. März 2018 - 08:53 Antworten

      Hallo Michael,

      Ihr Recht auf Minderung der Miete und/oder eine Ersatzwohnung hängt davon ab, in wie weit Sie von den Bauarbeiten betroffen sind / in Ihrer Wohnsituation eingeschränkt werden. Hier ist keine pauschale Antwort möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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