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Mietminderung: Ein Zimmer ist nicht nutzbar

Aufgrund des Mietvertrages ist der Vermieter verpflichtet, den mietvertraglich vereinbarten Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten. Erweist sich ein Zimmer als nicht benutzbar, kann der Mieter die Wohnung nur eingeschränkt nutzen. Für seine Mietzahlung erhält er keine entsprechende Gegenleistung.

Liegt die Ursache der Unbenutzbarkeit im Risikobereich des Vermieters, kann der Mieter die Miete mindern. Die Minderungsquote bemisst sich nach der Gebrauchsbeeinträchtigung. Dann ist die Miete angemessen zu mindern.

Wenn ein Zimmer nicht nutzbar ist, kann es sich also durchaus um einen Mangel handeln, der zur Mietminderung berechtigt.

Zimmer nicht nutzbar: Anwendung der Hamburger Tabelle

In diesen Fällen kann die Hamburger Tabelle des Landgerichts Hamburg herangezogen werden. Das Gericht hatte den Wohnwert der Räume ins Verhältnis zum Mietzins gesetzt und danach die Minderungsquote bestimmt. Das Wohnzimmer wurde mit einem Wohnwert von 28 % bemessen, das Schlafzimmer 12 %, Küche und Bad mit 10 % und ein Arbeitszimmer mit 20 %.

Zur Ermittlung der Mietmindrung ist die Bruttomiete (Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten) maßgebend. Bei einer Bruttomiete von beispielsweise 500 € entfielen 140 € Mietanteil (= 28 % Wohnwert) auf das Wohnzimmer. Kann der Mieter das Wohnzimmer nicht nutzen, kann er die Miete um 140 € (= 100 %) mindern. Kann er es nur teilweise nutzen, ist die Minderungsquote angemessen zu schätzen.

Hinweis: die Hamburger Tabelle ist eine individuelle Entwicklung des LG Hamburg. Sie wird in der Rechtspraxis wenig angewandt. Die Wohnwertangaben sind allenfalls Richtlinien und können je nach Ausgestaltung einer Wohnung auch abweichen.

BGH-Rechtsprechung bei Wohnflächendifferenz

Diese Minderungsberechnung lässt sich auch mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei einer Wohnflächenabweichung begründen. Erweist sich die Wohnfläche um mindestens 10 % geringer als sie laut Mietvertrag sein sollte, kann der Mieter entsprechend der fehlenden Quadratmeterzahl die Miete mindern. Beispiel: Hätte das Wohnzimmer 15 qm² Wohnfläche, wäre eine Mietminderung von 15 % der Bruttomiete begründet.

Letztlich entscheidet immer der Einzelfall

Allerdings sind diese Vorgaben in der Praxis nicht unbedingt maßgebend. Aufgrund des hohen Wohnwertes des Wohnzimmers, in dem sich die Familie vorwiegend aufhalte, gewährte das Amtsgericht Bochum (Urt. v. 28.11.1978, 5 C 668/78) eine Mietminderung von 30 %. Das Wohnzimmer war infolge eines Wasserschadens nicht benutzbar.

Unbenutzbarer Balkon: 15 % Mietminderung wegen streunender Katzen (AG Bonn, Urt. v. 27.11.1985, 5 C 175/85);

Soweit die gesamte Wohnung überhaupt nicht mehr nutzbar ist, ist eine Minderungsquote von 100 % gerechtfertigt. Siehe dazu auch den Artikel: Mietminderung bei Unbewohnbarkeit der gesamten Wohnung.

19 Antworten auf "Mietminderung: Ein Zimmer ist nicht nutzbar"

  • Nanou Neweklowsky
    29. November 2019 - 11:43 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    was genau fällt in den “Risikobereich des Vermieters”? Wir hatten Hornissen, welche sich durch den Rolladenkasten in der Wand eingenistet hatten und da diese unter Naturschutz stehen und durch die Lage des Nestes nicht umgesiedelt wurden konnten, konnten wir das Schlafzimmer durch die Geräusche und vorallem den Gestank der Tiere einen längeren Zeitraum nicht nutzen. Unser Vermieter wies unsere Mietminderungsforderung zurück mit der Begründung, dass sie ja Aufgrund der speziellen Situation nicht anders handeln konnten. Das mag ja so sein, aber ist der Vermieter als Eigentümer nicht gezwungen uns eine bewohnbare Wohnung für unsere Miete zur Verfügung zu stellen und wenn er das, aus was für Gründen auch immer, nicht kann sollte das doch nicht am Mieter hängen bleiben.

    Viele Grüße
    Nanou Neweklowsky

  • A.
    3. Mai 2021 - 13:32 Antworten

    Wie genau definiert sich ein unnutzbarers Zimmer? Wir sind gerade umgezogen und haben den Fall, dass der Vormieter seiner Renovierungspflicht bisher nicht nachgekommen ist, die Hausverwaltung sich bisher auch nur begrenzt der Sache angenommen hat und es jetzt eine zweiwöchiges Frist für den Vormieter gibt die Mängel zu beheben. In dieser Zeit können wir das Zimmer quasi nicht nutzen, bzw. wollen den Aufwand der Möbelierung und dann wieder Entmöbelierung auch nicht auf uns nehmen. Da hier auch von Seiten der Hausverwaltung ein Verschulden vorliegt, da sie sich bis zu unserem Einzug der Sache überhaupt nicht angenommen hat, wäre es interessant zu wissen ob auch in diesem Fall eine Mietminderung vorgenommen werden kann.

    Viele Grüße,
    A. S.

    • Mietminderung.org
      3. Mai 2021 - 19:55 Antworten

      Hallo A. S.,

      es ist Schin ein großer unterschied, ob es von der Decke tropft oder ob ein Zimmer “nur” nicht renoviert ist. Wenn der Zustand der Wohnung nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand entspricht, ist eine Mietminderung m.E. möglich. Es ist eine Einzelfallbetrachtung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ariane
    6. Mai 2021 - 08:59 Antworten

    Nach Wohnungsbrand ist Bad nicht nutzbar, Gesamte Wohnung wird als nicht bewohnbar durch Vermieter deklariert und Mieter soll in die Gartenlaube der Mutter für 2 bis 3 Monate (Sanierung) Mieter ist SGB II-Leistungsempfänger und darf ohne Genehmigung des Jobcenter nicht – wie hier – in ein anderes Bundesland “umziehen”. Er nutzt z. Z. eine Campingtoilette. Wasser liegt an (Waschen im Spülbecken der Küche). Mieter will in der Wohnung bleiben und auch Sanierungsarbeiten überwachen. Angebot, dass er auf eigenes Risiko bei den Sanierungsarbeiten “Zug um Zug wohnen bleiben will (u. a. auch, um Wäsche waschen zu können), lehnt Vermieter ab. Eine Ausgleichswohnung findet Mieter nicht. Ist er grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung zu verlassen und die Wohnungsschlüssel dem Vermieter auszuhändigen?

  • Waldemar
    1. März 2022 - 01:18 Antworten

    Hallo, ich kann das schlafzimmer nach 21 Uhr nicht mehr nutzen, da ventilatoren draußen so stark vibrieren, dass sie mich aus dem schlaf Reißen. Die Ventilatoren bringen Wasserrohre unter meiner Wohnung zum vibrieren. So meine Vermutung. Manchmal so stark das ich auch im Wohnzimmer gestört werde. Kann ich jetzt einfach weniger Miete zahlen oder läuft das nur über einen Anwalt? Der Vermieter weiß schon bescheid, er kann daran nichts ändern meinte er, seitdem schreibt er mir nicht mehr zurück.

  • De
    5. Mai 2022 - 07:02 Antworten

    Hallo,
    ich bin neu in eine Wohnung gezogen. in meinem Wohnzimmer, das Durchgangszimmer zu allen weiteren Räumen, sind die Hälfte der Laminatplatten locker und vom Boden abgelöst, sodass der Raum nicht bewohnbar ist.
    Mein Vermieter hat nach langer Diskussion eingewilligt die Kosten für den neuen Boden und das Verlegen zu übernehmen. Ich habe auf seinen Wunsch einen Handwerker organisiert, den er aber nicht in Anspruch nehmen will, weil dieser nicht schwarz für ihn arbeitet. Nun verzögert sich alles.
    Da auch der Boden in Schlafzimmer und Kueche erneuert werden soll, kann ich aktuell noch nicht richtig einziehen.
    Kann ich hier die Miete mindern?

    • Mietminderung.org
      5. Mai 2022 - 08:36 Antworten

      Hallo De,

      grundsätzlich können Sie auch eine Wohnung mit mangelhaften Boden anmieten. Wenn Sie das tun, akzeptieren Sie den Mangel (Mangelkenntnis). Haben Sie hingegen einen neuen Boden im Mietvertrag vereinbart, muss der Vermieter diesen auch zur Verfügung stellen. Tut er dies nicht, besteht ein Mangel der Mietminderung berechtigen kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Boris
    21. Oktober 2022 - 22:37 Antworten

    Hallo,

    Bin seit dem 01.05.22 in eine kernsanierte 3-Zimmer-Wohnung mit meiner Frau und Kind gezogen. Wir haben jetzt seit Mitte-ende 08.22 einen feuchte wand im Kinderzimmer, die zu Schimmel und Geruchsbildung geführt hat. Das Zimmer ist für das Kind maximal zum Nickerchen nutzbar, nach guter Lüftung. Der Vermieter kommt ab und an und versucht die Ursache selbst zu beseitigen, was ihm seit guten 2 Monaten nicht gelingt. Was kann ich machen? Gruß

    • Mietminderung.org
      22. Oktober 2022 - 08:24 Antworten

      Hallo Boris,

      als Mieter sollten Sie das Gespräche mit dem Vermieter suchen und die professionelle Beseitigung des Mangels einfordern. Den Handlungsdruck könnten Sie mit einer angemessenen Mietminderung erhöhen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michelle
    2. November 2022 - 05:06 Antworten

    Hallo zu meiner Situation:
    Vor 6 Monaten hatte ich ein Wasserrohrbruch im Schlafzimmer. Seit dem steht mein Bett im Wohnzimmer, welches damit komplett voll ist und nicht nutzbar, da ich selbst nur wenige Zentimeter zum Laufen habe.

    Das Bett ist ein Ersatzbett, da meine Möbel alle zerstört wurden. Dies hat zufolge dass ich seit dem immer wieder unter starken Rückenschmerzen leide.

    Wie kann ich weiter vorgehen da sich hier leider nichts voran bewegt. Ich möchte keinen Stress beim Vermieter machen da dieser mein Onkel ist. Aber ich will trotzdem mein Recht durchsetzen.

    Ich brauche Hilfe..

    Mit freundlichen Grüßen Michelle

    • Mietminderung.org
      2. November 2022 - 17:36 Antworten

      Hallo Michelle,

      eine Mietminderung wäre der richtige Weg.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Max
    22. November 2022 - 14:38 Antworten

    Hallo,
    Ich hatte im Schlafzimmer einen unverschuldeten Wasserschaden. Es wurden Trocknungsgeräte aufgestellt und der Boden aufgemacht. Das war im Frühjahr. Jetzt nach ewigem hin und her, wurde der Boden wieder zu gemacht, im November. Meine ganzen Sachen (Bett, Schrank etc.) wurden eingelagert, so dass ich derzeit auf der Couch im Wohnzimmer schlafen muss und meine Kleidung aus dem Schrank in der Wohnung verteilen musste. Laut dem Handwerker dauert die Trocknung des neuen Esstrichs 28 Tage, so dass die Wiederinstandsetzungsmaßnahmen noch bis Anfang Dezember andauern sollen.
    Ich habe meinem Vermieter geschrieben, dass ich diesen Monat dann die Miete kürzen werde. Ich kann das Schlafzimmer nicht benutzen und richte mich dementsprechend nach der Hamburger-Tabelle und kürze die Miete um 12%.
    Mein Vermieter möchte dies jedoch nicht akzeptieren und argumentiert damit, dass es höhere Gewalt ist, wie lange der Estrich braucht zur Trocknung, wie auch der Wasserschaden an sich. Selbst, wenn es höhere Gewalt ist, ändert das nichts an dem Fakt, dass ich seit 1 Monat das Schlafzimmer nicht nutzen kann und somit eine Mietminderung von 12% gerechtfertigt ist oder?

    Können Sie mir sagen, wie ich mich jetzt richtig verhalten soll?

    Mit freundlichen Grüßen Max

    • Mietminderung.org
      23. November 2022 - 07:33 Antworten

      Hallo Max,

      eine Mietminderung ist nicht nur für den Monat Dezember angemessen, sondern ebenso für die Zeit, in der sie das Schlafzimmer nicht oder nur eingeschränkt nutzen konnten. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Arela
    27. November 2022 - 19:10 Antworten

    Hallo,

    im Schlafzimmer meiner Soutterainwohnung steigt Feuchtigkeit aus dem Boden hoch, wodurch der Boden verrottet und sich Schimmel an den Wänden bildet. Es hat vier Wochen gedauert nachdem ich den Vermieter informiert habe, bis ein Handwerker sich das angeschaut hat. Es steht noch ein weiterer Besuch eines Experten aus, der entscheidet wie eine Horizontalsperre in diesem Fall möglich ist. Bereits jetzt steht fest, dass die Wände im Schlafzimmer, sowie der Boden im SZ und Flur komplett neu gemacht werden müssen und ich dafür 2-3 Wochen ausziehen muss. Ich nutze das Schlafzimmer bereits jetzt nicht mehr, da ich mich bei längerem Aufenthalt durch den Schimmel gesundheitlich beeinträchtigt fühle.

    Nun stellen sich mir drei Fragen:

    1. Wie hoch kann die Mietminderung bis zu den Reparaturarbeiten ausfallen?
    Das Schlafzimmer ist fast doppelt so groß wie das Wohnzimmer und da nun die Matratze im Wohnzimmer liegt, ist die Nutzung erheblich eingeschränkt. Man kann kaum laufen oder drüber zusteigen. Könnte man hier die qm und prozentualen Anteil zugrunde legen?

    2. Da ich zwei Katzen habe ist es sehr schwer eine Ersatzunterkunft zu finden, selbst die günstigsten sind doppelt so teuer als meine jetzige Miete auf einen Monat gerechnet – muss der Vermieter die Mehrkosten zahlen, wenn ich auf die Mietminderung in diesem Zeitraum verzichte? Bzw komplett dafür aufkommen in dem Fall, dass ich die Miete weiter zahle?

    3. Muss der Vermieter für die Lagerkosten der Möbel aufkommen? (90% der Möbel müssen während der Arbeiten raus und es gibt im Haus selbst keine Lagermöglichkeit.)

    Vielen und Dank und schöne Grüße
    Arela

  • Max
    2. Januar 2023 - 17:19 Antworten

    Hallo. Wir haben einen Wasserschaden im Schlafzimmer. Seit dem schlafen wir im Wohnzimmer auf dem Sofa. Die Möbel aus dem Schlafzimmer stehen nun im Wohnzimmer, sodass wir es nicht mehr als Familien Gemeinschaftsraum nutzen können. Zudem wurde ein Trocknungsgerät aufgestellt.
    Um wie viel Prozent dürfen wir die Miete kürzen?

    • Mietminderung.org
      3. Januar 2023 - 10:22 Antworten

      Hallo Max,

      ich kann Sie leider nur bitten, dass Sie sich an der passenden Rechtsprechung orientieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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