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Mietminderung: Ein Zimmer ist nicht nutzbar

Aufgrund des Mietvertrages ist der Vermieter verpflichtet, den mietvertraglich vereinbarten Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten. Erweist sich ein Zimmer als nicht benutzbar, kann der Mieter die Wohnung nur eingeschränkt nutzen. Für seine Mietzahlung erhält er keine entsprechende Gegenleistung.

Liegt die Ursache der Unbenutzbarkeit im Risikobereich des Vermieters, kann der Mieter die Miete mindern. Die Minderungsquote bemisst sich nach der Gebrauchsbeeinträchtigung. Dann ist die Miete angemessen zu mindern.

Wenn ein Zimmer nicht nutzbar ist, kann es sich also durchaus um einen Mangel handeln, der zur Mietminderung berechtigt.

Zimmer nicht nutzbar: Anwendung der Hamburger Tabelle

In diesen Fällen kann die Hamburger Tabelle des Landgerichts Hamburg herangezogen werden. Das Gericht hatte den Wohnwert der Räume ins Verhältnis zum Mietzins gesetzt und danach die Minderungsquote bestimmt. Das Wohnzimmer wurde mit einem Wohnwert von 28 % bemessen, das Schlafzimmer 12 %, Küche und Bad mit 10 % und ein Arbeitszimmer mit 20 %.

Zur Ermittlung der Mietmindrung ist die Bruttomiete (Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten) maßgebend. Bei einer Bruttomiete von beispielsweise 500 € entfielen 140 € Mietanteil (= 28 % Wohnwert) auf das Wohnzimmer. Kann der Mieter das Wohnzimmer nicht nutzen, kann er die Miete um 140 € (= 100 %) mindern. Kann er es nur teilweise nutzen, ist die Minderungsquote angemessen zu schätzen.

Hinweis: die Hamburger Tabelle ist eine individuelle Entwicklung des LG Hamburg. Sie wird in der Rechtspraxis wenig angewandt. Die Wohnwertangaben sind allenfalls Richtlinien und können je nach Ausgestaltung einer Wohnung auch abweichen.

BGH-Rechtsprechung bei Wohnflächendifferenz

Diese Minderungsberechnung lässt sich auch mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei einer Wohnflächenabweichung begründen. Erweist sich die Wohnfläche um mindestens 10 % geringer als sie laut Mietvertrag sein sollte, kann der Mieter entsprechend der fehlenden Quadratmeterzahl die Miete mindern. Beispiel: Hätte das Wohnzimmer 15 qm² Wohnfläche, wäre eine Mietminderung von 15 % der Bruttomiete begründet.

Letztlich entscheidet immer der Einzelfall

Allerdings sind diese Vorgaben in der Praxis nicht unbedingt maßgebend. Aufgrund des hohen Wohnwertes des Wohnzimmers, in dem sich die Familie vorwiegend aufhalte, gewährte das Amtsgericht Bochum (Urt. v. 28.11.1978, 5 C 668/78) eine Mietminderung von 30 %. Das Wohnzimmer war infolge eines Wasserschadens nicht benutzbar.

Unbenutzbarer Balkon: 15 % Mietminderung wegen streunender Katzen (AG Bonn, Urt. v. 27.11.1985, 5 C 175/85);

Soweit die gesamte Wohnung überhaupt nicht mehr nutzbar ist, ist eine Minderungsquote von 100 % gerechtfertigt. Siehe dazu auch den Artikel: Mietminderung bei Unbewohnbarkeit der gesamten Wohnung.

5 Antworten auf "Mietminderung: Ein Zimmer ist nicht nutzbar"

  • Nanou Neweklowsky
    29. November 2019 - 11:43 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    was genau fällt in den „Risikobereich des Vermieters“? Wir hatten Hornissen, welche sich durch den Rolladenkasten in der Wand eingenistet hatten und da diese unter Naturschutz stehen und durch die Lage des Nestes nicht umgesiedelt wurden konnten, konnten wir das Schlafzimmer durch die Geräusche und vorallem den Gestank der Tiere einen längeren Zeitraum nicht nutzen. Unser Vermieter wies unsere Mietminderungsforderung zurück mit der Begründung, dass sie ja Aufgrund der speziellen Situation nicht anders handeln konnten. Das mag ja so sein, aber ist der Vermieter als Eigentümer nicht gezwungen uns eine bewohnbare Wohnung für unsere Miete zur Verfügung zu stellen und wenn er das, aus was für Gründen auch immer, nicht kann sollte das doch nicht am Mieter hängen bleiben.

    Viele Grüße
    Nanou Neweklowsky

  • A.
    3. Mai 2021 - 13:32 Antworten

    Wie genau definiert sich ein unnutzbarers Zimmer? Wir sind gerade umgezogen und haben den Fall, dass der Vormieter seiner Renovierungspflicht bisher nicht nachgekommen ist, die Hausverwaltung sich bisher auch nur begrenzt der Sache angenommen hat und es jetzt eine zweiwöchiges Frist für den Vormieter gibt die Mängel zu beheben. In dieser Zeit können wir das Zimmer quasi nicht nutzen, bzw. wollen den Aufwand der Möbelierung und dann wieder Entmöbelierung auch nicht auf uns nehmen. Da hier auch von Seiten der Hausverwaltung ein Verschulden vorliegt, da sie sich bis zu unserem Einzug der Sache überhaupt nicht angenommen hat, wäre es interessant zu wissen ob auch in diesem Fall eine Mietminderung vorgenommen werden kann.

    Viele Grüße,
    A. S.

    • Mietminderung.org
      3. Mai 2021 - 19:55 Antworten

      Hallo A. S.,

      es ist Schin ein großer unterschied, ob es von der Decke tropft oder ob ein Zimmer „nur“ nicht renoviert ist. Wenn der Zustand der Wohnung nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand entspricht, ist eine Mietminderung m.E. möglich. Es ist eine Einzelfallbetrachtung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ariane
    6. Mai 2021 - 08:59 Antworten

    Nach Wohnungsbrand ist Bad nicht nutzbar, Gesamte Wohnung wird als nicht bewohnbar durch Vermieter deklariert und Mieter soll in die Gartenlaube der Mutter für 2 bis 3 Monate (Sanierung) Mieter ist SGB II-Leistungsempfänger und darf ohne Genehmigung des Jobcenter nicht – wie hier – in ein anderes Bundesland „umziehen“. Er nutzt z. Z. eine Campingtoilette. Wasser liegt an (Waschen im Spülbecken der Küche). Mieter will in der Wohnung bleiben und auch Sanierungsarbeiten überwachen. Angebot, dass er auf eigenes Risiko bei den Sanierungsarbeiten „Zug um Zug wohnen bleiben will (u. a. auch, um Wäsche waschen zu können), lehnt Vermieter ab. Eine Ausgleichswohnung findet Mieter nicht. Ist er grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung zu verlassen und die Wohnungsschlüssel dem Vermieter auszuhändigen?

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