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Checkliste: Mietminderung (20 Punkteplan)

Wenn der Mieter wegen eines Mangels seiner Wohnung die Miete mindern möchte, muss er streng genommen mehrere Punkte abarbeiten und prüfen, ob und inwieweit die Voraussetzungen für eine Mietminderung tatsächlich gegeben sind. Juristen nennen diesen Vorgang Subsumtion.

Hinweis: Von den nachstehend genannten Punkte dieser Checkliste treffen wahrscheinlich nur die wenigsten zu. Dies sind die Punkte, die Ihren Minderungsanspruch begründen. Zugleich sind aber auch die anderen Aspekte zu prüfen und auszuschließen. Halten Sie Ihren Anspruch im Grundsatz für begründet, kann es sein, dass er durch einen anderen Aspekt wieder zunichte gemacht wird.

Es ist in der Juristerei normal, zwei Schritte vor- und einen Schritt wieder zurückzugehen. Nur so gelangen Sie zu einer halbwegs verlässlichen Einschätzung Ihrer Situation. Missachten Sie einen Aspekt, geben Sie der jeweils anderen Partei die Möglichkeit, Ihre Argumentation auszuhebeln.

Die Voraussetzungen für eine Mietminderung regelt § 536 BGB, allerdings nur ansatzweise. Viele Kriterien ergeben sich aus den allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts.

Checkliste zur Mietminderung im Detail

I. Grundsätzliche Aspekte

1. Mit oder nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter muss eine Beanstandung (Mangel) auftreten, vor der Übernahme der Wohnung besteht kein Mietminderungsrecht.

2. Es muss ein Mangel der Mietsache vorliegen. Als Mangel kommt jeder Umstand in Betracht, der die Wohnqualität beeinträchtigt.

Alternativ liegt ein Mangel auch dann vor, wenn der Mietsache eine vom Vermieter ursprünglich zugesicherte Eigenschaft fehlt (Vermieter ersetzt die zugigen Fenster nicht durch die zugesagten Isolierglasfenster) oder wenn eine solche Eigenschaft später wegfällt.

3. Was steht im Mietvertrag? Es sind Istzustand (wie soll die Wohnung vertragsgemäß aussehen?) und Sollzustand (wie stellt sich die Wohnung tatsächlich dar?) abzugleichen.

4. Der so festgestellte Mangel muss die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch spürbar beeinträchtigen.

5. Es muss sich zusätzlich um einen erheblichen Mangel handeln, der die Wohnqualität in erheblicher und nicht zumutbarer Weise beeinträchtigt. Unerhebliche Mängel (Alltagsrisiko) bleiben außer Betracht. Keine Behauptungen ohne Substanz!

6. Berechnung der Minderungsquote: Der Mieter muss nach eigenem Ermessen die angemessene Minderungsquote zunächst selbst abschätzen. Zur Orientierung kann er Mietminderungstabellen mit einschlägigen Gerichtsentscheidungen beiziehen.

II. Eventuelle Ausschlussfaktoren des Mietminderungsrechts

7. Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss? Wenn ja, besteht kein Mietminderungsrecht.

Hat sich der Mieter in Kenntnis der Situation sein Minderungsrecht bei der Abnahme vorbehalten? Wenn ja, dann besteht das Mietminderungsrecht, wenn nein, besteht es nicht.

8. War dem Mieter der Mangel bei Vertragsabschluss infolge grober Fahrlässigkeit unerkannt geblieben? Wenn ja, besteht kein Mietminderungsrecht. Verborgene, nicht erkennbare Mängel sind minderungsbegründend („… wie besichtigt …“ steht dem nicht entgegen).

9. Hatte der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen (= bei verständiger Würdigung der Interessen des Mieters hätte ein fairer Vermieter den Mieter über einen bestimmten Umstand informiert!)? Wenn ja, besteht das Minderungsrecht, wenn nein, besteht es nicht.

10. Hat der Mieter den Mangel selbst verschuldet? Wenn ja, muss er die Konsequenzen selbst tragen und kann nicht mindern.

11. Hat der Mieter während der Mietzeit einen Mangel festgestellt und trotzdem über längere Zeit vorbehaltslos die Miete vollständig bezahlt? Wenn ja, dann besteht das Minderungsrecht nur für künftige Minderung der Miete.

Hat er hingegen die Miete nur unter Vorbehalt gezahlt, bleibt in das Mietminderungsrecht auch für die Vergangenheit erhalten. Hier mehr zur Mietzahlung unter Vorbehalt.

12. Pflicht zur Mängelanzeige: Hat der Mieter einen im Laufe der Mietzeit aufgetretenen Mangel dem Vermieter unverzüglich angezeigt, so dass der Vermieter infolgedessen Abhilfe hätte schaffen können? Wenn ja, dann besteht das Mietminderungsrecht, wenn nein, besteht es nicht.

Die Mängelanzeige sollte mit einer Frist zur Beseitigung des Mangels verbunden sein. Der Fristablauf stellt die Weichen für das weitere Vorgehen. Hat der Vermieter sich ernsthaft, aber erfolglos um die Mängelbeseitigung bemüht, sollte ihm eine weitere Frist gewährt werden.

13. Handelt es sich bei dem Mangel um einen verborgenen Mangel, den der Mieter bei Vertragsabschluss zunächst nicht erkennen konnte? Wenn ja, dann besteht das Mietminderungsrecht, wenn nein, dann besteht es nicht, da der Mieter dann fahrlässig handelt hat.

14. Enthält der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel? Wenn ja, dann muss der Mieter Bagatellschäden bis zu einem Schadensbetrag von ca. 75 € im Einzelfall und bis ca. 250 € für mehrere Schäden im Jahr selbst tragen. Die Größenordnung hängt auch von der Höhe der Miete ab. Je höher die Miete, desto höher die Pflicht zur Kostenübernahme.

15. Enthält der Mietvertrag eine Klausel, nach der das Minderungsrecht des Mieters eingeschränkt oder gar im Mietvertrag ausgeschlossen ist? Wenn ja, dann ist eine solche Klausel unwirksam, da das Gesetz den Verzicht auf die gesetzlichen Gewährleistungsrechte für unwirksam erklärt.

III. Neben und zusätzlich zum reinen Mietminderungsrecht stehen dem Mieter noch weitere Gewährleistungsrechte zur Seite.

16. Zurückbehaltungsrecht: Solange der Vermieter den angezeigten Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt, darf der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht ausüben und das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrages zusätzlich einbehalten. Nach Mängelbeseitigung muss er diesen Betrag dem Vermieter erstatten.

17. Recht zur Selbstabhilfe und Aufwendungsersatzanspruch: Wenn der Vermieter den angezeigten Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt, darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen oder einen Handwerker mit der Beseitigung beauftragen.

Die ihm entstehenden Kosten kann er als Aufwendungsersatz vom Vermieter erstattet verlangen.

18. Beseitigungsanspruch: Der Mieter hat während der laufenden Mietzeit Anspruch darauf, dass der Vermieter den angezeigten Mangel beseitigt und somit den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache herstellt. Weigert sich der Vermieter, kann ihn der Mieter auf Beseitigung bei Gericht verklagen.

19. Schadensersatzanspruch: Verursacht der angezeigte Mangel am Hausrat des Mieters einen Schaden oder führt der Mangel zu einer Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters oder eines Familienangehörigen, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Vermieter zu.

20. Außerordentliche/fristlose Kündigung aus wichtigem Grund: In schwerwiegenden Fällen (Gesundheitsbeeinträchtigung, Unbewohnbarkeit der Wohnung) kann der Mieter das Mietverhältnis auch außerordentlich = fristlos aus wichtigem Grund kündigen und über Nacht ausziehen. Seine durch den notwendigerweise anfallenden Umzug entstehenden Mehrkosten kann er als Schadensersatzanspruch gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Ach, noch etwas: Ein Aspekt, der eigentlich an den Anfang aller Überlegungen gehört: Haben Sie ernsthaft und nachhaltig versucht, den Vermieter zu einer Regelung zu bewegen? Oft entspannt ein Kompromiss die Situation. Streitigkeiten gehen meist zu Lasten beider Parteien. Ihr Gewinn kann nur darin liegen, dass Sie die Situation möglichst schnell und reibungslos bereinigen, auch wenn Sie dabei vielleicht Zugeständnisse machen müssen!

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