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Mietminderung von Kaltmiete oder Warmmiete? BGH-Urteil beachten!

Will der Mieter die Miete mindern, darf er von seiner Miete einen angemessenen Betrag einbehalten. Dann stellt sich für ihn die Frage, von welcher Miete eigentlich auszugehen ist, insbesondere ob der Mieter die Kaltmiete ohne die Nebenkosten zugrunde legen muss oder ob er die Nebenkosten einbeziehen und von der Warmmiete ausgehen darf.

Die Frage war in der Rechtsprechung lange streitig. Letztlich hat der BGH ein Machtwort gesprochen.

Berechnungsgrundlage einer Mietminderung, ist immer die Warmmiete (= Bruttomiete) (BGH WuM 2005, 573). Warmmiete ist die Kaltmiete (= Nettomiete) zuzüglich der von dem Mieter geschuldeten Nebenkosten. Das gleiche gilt, wenn der Mieter eine Nebenkostenpauschale entrichtet.

Am Beispiel erklärt

Beispiel: Kaltmiete 400 €, Nebenkosten 125 €. Berechnungsgrundlage der Mietminderung = 525 € (Warmmiete/Bruttomiete). Ergibt sich eine Mietminderungsquote von 10 %, kann der Mieter einen Betrag von 52,50 € monatlich einbehalten. Er braucht nur noch 472,50 € an den Vermieter zu überweisen.

Deshalb ist das Ergebnis gerecht

Die Begründung ist nachvollziehbar. Der Minderungsbetrag soll das durch den Mangel gestörte Gleichgewicht zwischen dem vertraglich vereinbarten Gebrauch der Wohnung einerseits und der zu bezahlenden Miete für die mangelbehaftete Wohnung ausgleichen.

Die Nutzung der Wohnung durch den Mieter beruht auf einer Gesamtleistung, mit der der Vermieter ihm die Wohnung überlässt und der Mieter dafür die Kaltmiete und die für die Nutzbarmachung der Wohnung notwendigen Nebenkosten bezahlt. Ohne den Nebenkostenaufwand ist die Wohnung nur bedingt oder überhaupt nicht nutzbar. Dann ist es auch nur gerecht, wenn der Mieter im Mangelfall auch die Nebenkosten in die Mietminderung einbezieht.

Nur die Warmmiete ermöglicht gerechte Ergebnisse

Wollte man lediglich die Kaltmiete zugrunde legen, würde man Ungerechtigkeiten provozieren. Bei einer Mietminderung auf Null (z.B. weil die Wohnung wegen der Totalsanierung des Gebäudes unbenutzbar ist) erscheint es völlig klar, dass es für den Mieter keinen Sinn macht, für eine nicht benutzbare Wohnung auch noch Nebenkosten zahlen zu müssen. In diesem Fall braucht der Mieter überhaupt nichts zu bezahlen.

Erst die Nebenkostenabrechnung ermöglicht endgültige Ergebnisse

In Anwendung der BGH-Entscheidung muss sich die Mietminderung nicht nur auf die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen beziehen, sondern muss letztlich auch die in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters endgültig abgerechneten Nebenkosten erfassen. Erst dann lässt sich die Mietminderung endgültig berechnen.


Muss der Mieter Nachzahlungen leisten, kann er entsprechend der Minderungsquote auch den Nachzahlungsbetrag mindern. Erhält der Mieter eine Rückzahlung, muss er dem Vermieter den anteilig zu viel geminderten Betrag erstatten.

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7 Antworten auf "Mietminderung von Kaltmiete oder Warmmiete? BGH-Urteil beachten!"

  • Steffen Müller
    5. Januar 2014 - 22:47 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wieso ist es gerecht, wenn bei einer Mietminderung für einen nicht mehr zur Verfügung stehenden Speicherraum wegen Dachausbau auf die Bruttowarmmiete abgestellt wird. Das bedeutet nämlich, dass der Vermieter für einen betreffenden Mieter nicht nur die kalten Nebenkosten anteilig bezahlt, sondern auch die warmen Nebenkosten, wie Warmwasser, Heizung etc., also Verbrauchskosten, die nur der Mieter in der Höhe bestimmt.
    Das kann ja wohl nicht sein, dass ich als Vermieter dem Mieter noch z. B. die Wärme in seiner Wohnung finanziere.
    Es wäre nett, wenn Sie mir in dieser Sache die innewohnende Logik erklären würden.

    Mit freundlichen Grüßen
    Steffen Müller

    • Mietminderung.org
      6. Januar 2014 - 09:41 Antworten

      Hallo Steffen,

      am besten Sie lesen sich in die entsprechende Rechtsprechung ein, damit die „Mietminderung von der Warmmiete“ schlüssig wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Lorenz
    28. Januar 2014 - 20:49 Antworten

    Hallo, Herr Hundt,
    unsere Wohnanlage wurde auf Beschluss der EU verkauft, zwischenzeitlich gehört die Anlage dem 5. Eigentümer. Dieser hat die Anlage letztes Jahr übernommen, sich aber weder schriftlich noch persönlich vorgestellt. Eine uns unbekannte neue Immobilien-Verwaltungsfirma hat uns mitgeteilt, dass sie nun die Verwaltung übernommen haben. Im Juni2013 wurden wir schriftlich gebeten, die Balkone (optimale Südwestlage !!) wegen Einsturzgefahr nicht mehr zu betreten- Die Balkone wurden ab 9. Dezember 2013 entfernt. Auf Nachfrage beim Verwalter bekamen wir die Auskunft, dass momentan kein Plan vorliege, wie es nun weitergeht. Wir haben jetzt den Vermieter angeschrieben, uns ein Angebot zur Mietminderung vorzulegen, wir streben eine einvernehmliche Vorgehensweise -ohne Stress- an.
    Die Mitarbeiterin der Verwaltung meinte, um eine Mietminderung müssten wir uns selbst kümmern, es gibt keine Information vom Vermieter. Sie wüsste, dass -angeblich- Nachbarn 10% in Abzug bringen würden.
    Wir haben uns mit einigen Nachbarn kurz geschlossen, keinem ist im Hinblick auf Mietminderung etwas
    bekannt.
    Was tun?
    Vielen herzlichen Dank von ca. 100 Mietern

    Michael Lorenz

    • Mietminderung.org
      30. Januar 2014 - 12:00 Antworten

      Hallo Michael,

      ich kann Ihren Ansatz verstehen, dass Sie eine einvernehmliche Lösung wünschen. Aber tatsächlich ist der Vermieter wohl nicht in der Pflicht Ihnen ein Angebot zu machen. Suchen Sie nach passenden Urteilen und sehen Sie sich hier auf Mietminderung.org um – finden Sie ähnlich gelagerte Fälle, die Ihnen eine grobe Richtig vorgeben können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Barth
    24. Mai 2014 - 22:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich kann der Meinung von Steffen Müller, nur zustimmen. Wieso sollte ich als Vermieter die Nebenkosten übernehmen, seine Heizung bezahlen, die Müllgebühren übernehmen usw.,wenn der Mieter zum Beispiel wegen Baulärm in der Nachbarschaft die Miete kürzt. Da hört bei mir das Verständnis auf. Es ist schon unsinnig, dass ein Mieter überhaupt die Miete kürzen darf, worauf ein Vermieter keinen Einfluss hat bzw. seiner Pflicht zur Instandhaltung nachkommt. Wir wohnen hier zum Beispiel in einem Ort mit freiem Wohnraum und die Vermieter haben es mit den geringen Mieteinnahmen schwer, alles in Ordnung zu halten. Unsere Kinder wohnen in München und beide zahlen 10,00 bzw.12,00 Euro pro qm und die Ausstattung ist keine andere als bei uns. Da ist es natürlich auch viel leichter sofort auf einen Mangel zu reagieren. Mit 4-5,00 Euro pro qm haben wir die gleichen Verpflichtungen wie die in den Großstädten, mehr noch- die Ansprüche sind bei uns größer, da genug Wohnraum zur Verfügung steht. Es mag schon verantwortungslose Vermieter geben, aber man wird für die geringsten Mängel zu Verantwortung gezogen. Was ist mit den Mietprellern, die nicht ausziehen wollen und man für eine Räumungsklage im Lotto gewonnen haben muss, da man sein Geld sowieso nicht wieder sieht oder mit den Messis, die eine ganze Wohnung zerstören können. Viele privaten Vermieter haben unendlich viel Zeit und Geld investiert, um den Mietern gerecht zu werden. Häufig kann man tun, was man will, an einem Altbau findet man immer etwas zu kritisieren und recherchiert man etwas im Internet, findet man bestimmt einen Grund ,die Miete zu kürzen und Nebenkosten braucht man dann auch nicht mehr zahlen. Prima deutsches Mietrecht!! Wir haben jetzt so einen Mieter, bis vor 2 Monaten war es eine schönen Wohnung. Leider mussten wir ihm wegen Streitereien und Mobbing unter den Mietern abmahnen. Seit dem ist seine Wohnung kalt, im Sommer nicht nachprüfbar. Die Stromversorgung (20 Jahre alt) marode mit Brandgefahr und und und.Einiges lässt sich ohne weiteres entkräften, da nicht Mietvertragsbestandteil,aber wenns so weiter geht, müssen wir das mühsam ersparte Geld für Außenputzarbeiten in Gutachter und Anwalt stecken. Mal etwas beleidigen,mal etwas Strom für einen elektrischen Grill an unseren Stecker entnehmen, versuchen uns mürbe zu machen,aber meist so, wo man sich noch nicht mal sicher ist, ob eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann. Sollte man nicht einführen, für solche Mieter eine Mieterhöhung zu erfinden? Für Mieter gibts doch auch Unmengen Gründe, die Miete zu mindern. 20 Jahre haben wir hier erfolgreich vermietet und alle haben sich wohlgefühlt und sich wie im Eigenheim bewegen können, trotz Kleinreparaturklausel alle Mängel beseitigt,bei privaten Reparaturen entsprechende Maschinen ausgeliehen usw.. Und nun sowas. Nur wer sowas erlebt, kann nachvollziehen ,was da wirklich abgeht. Ein 22-jähriger Berufssoldat, der glaubt, er sei der Nabel der Welt, ein „Staatsdiener, dem nichts passiert“ und da sein Geld gerade sehr knapp ist, doch gleich mal die Miete um 50% kürzen will. Uns bleibt nichts anderes als Feststellungsgutachter zu bestellen, wenn er unsere Einwände nicht akzeptiert. Und so einer darf dann auch noch die Nebenkosten einbehalten, also wenn das gerecht ist. Ich verstehe es auch nicht. Wir hoffen zwar genügend Einspruch erhoben zu haben, allerdings das mit der Stromversorgung ist schwierig, da eine Sicherung ausgefallen war, wurde sofort erneuert, und nun soll es auch noch eine durchgeschmorte Steckdose gegeben haben, die auf eigene Kosten repariert wurde. Ich muss dabei betonen, dass er jetzt eine neue Freundin und hat und der Stromverbrauch auf 350% gestiegen ist. Bis dato gab es keinerlei Zwischenfälle. Wer ist in der Beweislast,da momentan alles in Ordnung ist. Es geht ja noch weiter, weil wir ihm nach seinem Stromklau die Stromzufuhr abgeschnitten haben, sind wir telefonisch gesperrt und redet nur noch über „seine Anwälte“ mit uns., die entpuppten sich als Mieterschutzbund, die natürlich nicht verpflichtet sind, für uns die Kommunikation zu übernehmen. Wie soll man mit so einem arroganten Mieter umgehen.

    Mit freundlichen Grüßen
    E.Barth

    • Mietminderung.org
      28. Mai 2014 - 11:06 Antworten

      Hallo Frau Barth,

      danke für Ihren persönlichen Beitrag und die Schilderung Ihrer Vermietungserfahrungen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Bernutz
      28. September 2015 - 13:28 Antworten

      Liebe Frau Barth,

      ich hoffe, Sie konnten sich inzwischen einigermaßen mit Ihrem Mieter vereinbaren.
      Zwei Dinge sind mir beim Lesen Ihres Beitrags in den Sinn gekommen:
      1. bei einem ordentlichen Vertrag, wobei Vertrag von „sich vertragen“ kommt, sollten die beschriebenen Unregelmäßigkeiten nicht vorkommen. immerhin hat auch solch ein Staatsdiener zumindest ein wenig Rechtsempfinden, das sollte ihm spätestens in der Grundausbildung beigebracht worden sein.
      2. als Vermieter mit einem entsprechenden Verantwortungsgefühl für sein Eigentum sollte doch alles unternommen werden, um den angesprochenen Streitigkeiten Ihrerseits aus dem Weg gehen zu können. Z.B. würde ich persönlich keinen Wohnraum anmieten, der keinen eigenen Stromzähler hat. Das kostet nicht viel und die Abrechnung läuft direkt über den Anbieter; somit müssen Sie sich nicht mit dem Mieter über höheren Verbrauch o.ä. herumstreiten und Ihr Mieter hat keinen Grund, Ihnen in diesem Zusammenhang irgendetwas vorzuwerfen.
      Ich könnte mir vorstellen, dass auch andere Unstimmigkeiten auf diesem Weg ausgeräumt werden könnten.

      Mit freundlichem Gruß
      Bernutz

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