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Mietminderung: Schimmel im Bad

Schimmel zeigt sich vornehmlich in sanitären Bereichen. Baulich bedingter Schimmelbefall (Wasserrohrbruch, Wärmebrücke) berechtigt als Sachmangel regelmäßig zur Minderung. Meist liegt die Ursache des Schimmelbefalls aber darin, dass der Mieter falsch heizt- und lüftet.

Ein Bad in der Wanne produziert ca. 700 g Feuchtigkeit in der Stunde. Beim Duschen entstehen sogar 2600 g/h. Wird der Sättigungsgehalt der Luft im Bad überschritten, schlägt sich die Feuchtigkeit an der kältesten Stelle nieder. Meist sind dies die Wand zur Wetterseite hin, die Kachelfugen in der Dusche oder das Alufenster und seine Umgebung.

Die Idealtemperatur im Bad sollte bei ca. 21 °C liegen. Je kühler die Raumtemperatur, desto weniger Feuchtigkeit kann die Luft aufnehmen, so dass mehr gelüftet werden muss. Auch kühlt die durch Baden oder Duschen aufgewärmte Raumluft schnell ab, so dass die Feuchtigkeit niederschlägt.

Schimmel im Bad: Mieter muss individuell lüften

Dem Mieter obliegt eine Obhutspflicht. Danach muss er sich so verhalten, dass Feuchtigkeitsschäden möglichst vermieden werden. Seine Lüftungsgewohnheiten muss er, zumindest im Bad, auf seine individuelle Nutzung ausrichten. Der Großteil der Rechtsprechung bezieht sich darauf, wie sich der Mieter insgesamt in der Wohnung verhalten soll. Das Bad ist insoweit ein Sonderfall, da dort die Feuchtigkeitsbildung entsprechend der Nutzungsintensität extrem sein kann. Die üblichen Empfehlungen, ein Mieter müsse zweimal am Tag stoßlüften, wird den Gegebenheiten insoweit nicht gerecht.

Da die beim Baden und Duschen entstehende Feuchtigkeit augenscheinlich ist, muss der Mieter wissen, dass sich diese Feuchtigkeit bei fehlender Lüftung im Badezimmer niederschlägt und letztlich Schimmel verursacht. Verhindern kann er diese Konsequenz nur, wenn er ausreichend lüftet und eine gewisse Raumtemperatur vorhält. Notfalls hilft auch die Aufstellung eines Luftentfeuchters (Kosten ci. 6 €).

Der Vermieter muss ein fensterloses Badezimmer mit einer funktionierenden Zwangsentlüftung ausrüsten. Fehlt diese, kann der Mieter mindern (LG Bochum WuM 1992, 431).
Bei der Zuordnung des Verschuldensanteils ist auch zu berücksichtigen, dass Raufasertapeten infolge eindringender Feuchtigkeit im Bad problematisch sein können (LG Hamburg WuM 1991, 29), ebenso isolierende, aber auch wärmebrückenbildende Thermotapeten in der ganzen Wohnung (LG Aachen WuM 1991, 89).

Wie wird der Minderungswert berechnet?

Die Höhe der Minderung bemisst sich nach der Intensität des Schimmelbefalls. Es gibt keine pauschalen Vorgaben. Regelmäßig wird sich der Mieter bei Schimmelbefall im Bad mindestens ein Mitverschulden anrechnen lassen müssen. Sieht er die Ursache in baulichen Mängeln, muss er beweisen, dass er ordnungsgemäß lüftet und heizt.

Schimmel im Bad: Urteile aus der Praxis

Schimmelpilzbefall, Risse in der Wand infolge Feuchtigkeit: 30 % (LG Hamburg ZMR 2004, 41);

Schimmelbildung und muffiger Geruch in Bad, Küche und Schlafzimmer: 10 % Mietminderung (LG Hannover WuM 1982, 183);

Schimmelbildung in Bad und Aufenthaltsraum: 25 % Mietminderung (AG Lüdenscheid WuM 2007, 16);

Erheblicher Schimmelpilzbefall in Wohn-, Schlafzimmer und Bad: 20 % Mietminderung (LG Osnabrück WuM 1989, 370);

Schimmelbefall im Badzimmer infolge Isolierung

Baut der Vermieter Isolierglasfenster ein, muss er den Mieter auf ein notwendigerweise verändertes Heiz- und Lüftungsverhalten sachgerecht hinweisen. Im Unterschied zu Aufenthaltsräumen muss der Mieter aber bereits aus eigener Erkenntnis wissen, dass er gerade im Bad ordentlich lüften muss und die beim Baden und Duschen zwangsläufig entstehende Feuchtigkeit nach außen ableitet.

Hier finden Sie einen umfassenden Artikel: Mietminderung bei Schimmel.

12 Antworten auf "Mietminderung: Schimmel im Bad"

  • Severin
    22. Juli 2015 - 15:49 Antworten

    Hallo,
    ich habe folgendes Problem.
    In unserem Bad befindet sich Schimmel an der Decke über der Badewanne (ca 2m^2).
    Vor 1,5 Jahren habe ich deshalb unsere Hausverwaltung kontaktiert, die darauf hin jemanden geschickt hat. Diese Person hat jedoch gesagt, dass es kein Schimmel sei sonder nur Dreck. Dann haben wir den „Dreck“ weggeschrubbt. Allerdings kam der Dreck/Schimmel dann wieder zurück und ist jetzt wieder so groß wie vor 1,5 Jahren. Unser Vermieter sagt jetzt, dass wir daran Schuld sind und er wird nur jemanden auf unsere Kosten kommen lassen.
    Das Bad wird immer geheizt und hat kein Fenster. Über den Lüftungsschacht wird nur ganz wenig abgesaugt. Kann es dann überhaupt unsere Schuld sein?
    Wir hängen unsere Handtücher lediglich zum trocknen im Bad auf. Der Vermieter riet uns, dass wir diese doch 2 Stockwerke tiefer im Trockenraum des Kellers trocknen sollen. Ist das zumutbar? Für mich ist das trocknen der Handtücher im Bad eine normale Nutzung.
    Wie sollten wir vorgehen? Kann man in diesem Fall im Nachhinein noch Mietkürzungen vornehmen?
    Vielen Dank für Ihre Bemühungen

    • Mietminderung.org
      23. Juli 2015 - 19:57 Antworten

      Hallo Severin,

      ich würde den Vermieter um den Austausch der Entlüftung-Technik bitten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter
    28. August 2015 - 16:17 Antworten

    Hallo,

    seit August 2012 wohne ich in einer Altbauwohnung in einer WG, die zuvor augenscheinlich schlecht gepflegt wurde. Das Haus, in der die Wohnung ist, hatte mein Vermieter erst einen Monat zuvor erworben. Seit jeher ist Schimmel in den uralten Fugen der Dusche, den man nicht mehr weg bekommt und seit geraumer Zeit ist auch Schimmel an der Wand rund um das Badfenster. Es ist dazuzusagen, dass es in dem Bad keinerlei Heizmöglichkeit gibt und wir regelmäßig lüften, putzen und uns selbst mit einem kleinen stromfressenden Heizlüfter Abhilfe (mehr oder weniger effizient) schaffen.
    Ende 2014 habe ich meinen Vermieter um die Behebung des Mangels gebeten. Bei einem Besichtigungstermin im Frühjahr 2015 (Januar oder Februar) wurde der Austausch der gesamten Heizung der Wohnung, der Einbau einer Heizplatte im Bad und die Beseitigung des Schimmels im Beisein eines Fachmanns besprochen. Ende April, wenn es etwas wärmer wird und keine Heizung gebraucht wird, sollte mit den Arbeiten begonnen werden (erschien auch mir sinnvoll).
    Nachdem ich davon nichts mehr gehört habe, habe ich meinen Vermieter am 27. Juli per Mail erneut aufgefordert, den Mangel unverzüglich zu beseitigen mit einer Frist bis 22.08. Bis auf eine weitergeleitete Mail des Handwerkers, dass er bis zum 12.08. im Urlaub sei, erfolgte KEINE Reaktion. Inwiefern kann in diesem Fall Mietminderung erfolgen?

    PS: Laut Vertrag wird die Miete per Lastschrift eingezogen. Kann diese einfach rückgängig gemacht und die Miete zuerst vorbehaltlich überwiesen werden, bevor sie am Ende des Monats prozentual und anteilig (bis zur Behebung des Mangels) gezahlt wird?

  • Lea
    15. September 2016 - 13:14 Antworten

    Guten Tag,

    am 03.08.2016 meldeten wir den Schimmelbefall in unserer Wohnung. Der Schimmel entstand nachweislich durch ein undichtes Becken in der Wohnung über uns, der vom Vermieter über Wochen nicht repariert wurde, obwohl er gemeldet war. In rasender Geschwindigkeit hat sich der Schimmel dann in unserem Bad ausgebreitet. Der Vermieter hat sich auch bei unserem Fall 3 Wochen Zeit gelassen um etwas gegen den Schimmel zu tun. Bis das Entlüfter-Gerät endlich aufgestellt wurde, war bereits die Decke des halben Bades extrem geschimmelt und in der Küche war auch Schimmel an der Decke entstanden. Der Entlüfter steht nun seit drei Wochen in unserem Bad. Es herrschen Temperaturen von 50 Grad, sodass das Bad eigentlich nicht mehr benutzbar ist. Vorher haben wir uns, wegen der gesundheitlichen Gefährdung, auch nicht im Bad aufhalten können. Laut des Handwerkers muss der Entlüfter noch mindestens 4 Wochen im Bad stehen, bis der Schimmel von der Decke entfernt und gestrichen werden kann.
    Meine Frage nun: Können wir die Mietminderung noch nachträglich verlangen, oder hätten wir einen gewissen Prozentsatz direkt einbehalten müssen. Wie schätzen Sie den Fall ein: Wie viel Prozent der Miete können wir mindern?

    Vielen Dank für Ihre Antwort!

    • Mietminderung.org
      16. September 2016 - 07:38 Antworten

      Hallo Lea,

      danke für Ihren ausführlichen Kommentar. Zur Höhe kann ich Ihnen leider keinen konkreten Wert nennen – Sie könnten sich aber an bestehender Rechtsprechung mit ähnlichen Fällen orientieren.

      ZU Ihrer ersten Frage: Mietminderung rückwirkend möglich?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anne
    3. Februar 2017 - 16:44 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben in unserem fensterlosen Bad angeblich ein Kölner Lüftungssystem verbaut. Vor dem Lüftungsschacht im Bad ist eine Blende installiert in dem sich ein kleiner integrierter Lüfter befindet, zu dessen Betrieb ist auch ein Stromleitung verlegt. Jedoch ist weder der Lüfter angeschlossen, noch ist Strom auf der Leitung (war bei Einzug noch nicht bekannt). Die Vormietern hat die Stromleitung von der Decke runter zur Wand verlegen lassen um die Lampe zu verlagern evtl. haben die dabei den Strom zur Lüftung abgeklemmt (wir wissen es nicht). Eine Vermutung des Elektrikers.

    Es gibt also nur diesen Schacht mit der Blende davor (Abluft). Es gibt keine Zuluft z.B. durch Lüftungschlitze in der Türe etc.

    Nun hat sich immer weiter ausbreitender Schimmel oben in den Ecken und in den Fugen etc. im Bad gebildet. Die Vermieterin meint es käme durch zu ausgiebiges Duschen/Baden und zu wenig Lüften. Es sollte zunächst ein Lüfter installiert werden, aber jetzt verweist die Vermieterin darauf, dass es sich um ein Kölner Lüftungssystem handelt und diese prinzipiell ohne Lüfter funktioniert. Weiterhin ist sie der Meinung, dass wir für die Sanierungsmaßnahmen gehen den Schimmel verantwortlich sind. Obwohl wir damals in einem Schreiben mit Rückschein darauf hingewiesen haben, dass wir für „Feuchtigkeitsschäden die durch den langen Ausfall der Lüft enstehen könnten, keine Haftung übernehmen“. Jedoch war damals Ihr Vater dafür verantwortlich, welcher inzwischen verstorben ist. Ist die Vermieterin bei Übernahme der Mietobjekte innerhalb der Familie dazu verpflichtet sich über bisherige Angelegenheiten zu Informieren? Angeblich läge ihr der bisherige Schriftverkehr nicht vor. Ist hier eine Mietminderung gerechtfertigt (Schimmel im Bad)? Sind wir zur Schimmelbeseitigung verpflichtet, obwohl es unserer Meinung nach an der nicht funktionierenden Lüftung liegt? Welche Frist zur Ausbesserung sollten wir setzen?

    Vielen Dank und freundliche Grüße

    Anne

  • Kocak
    15. Januar 2019 - 12:36 Antworten

    Hallo, wir haben folgendes Problem. Als wir in die Wohnung einzogen sagten wir den Vermietern das im Bad Schimmel befindet an den Fugen und Wänden am Fenster. Die haben es verleugnet und meinten es sei kein Schimmel wir können die Tapete am Fenster rausreissen. Immer wieder haben wir in 1,5 Jahren gesagt das im Bad Schimmel befindet. Nun haben wir ausdrücklich gesagt das unsere Kinder immer wieder Atemwegsinfektionen haben und es vielleicht daran liegt. Jetzt endlich haben sie gesagt das ein Gutachter kommen wird und wir die Kosten übernehmen sollen wenn es unsere Schuld ist. Angeblich haben wir nicht gelüftet. Es ist nicht unsere Schuld da es schon vor unserem Einzug war. Wie sollen wir am besten jetzt vorgehen?

  • Peggy Hermann
    5. Mai 2019 - 18:11 Antworten

    Hallo!
    Ich habe folgendes Problem, wir haben ein Bad mit Dusche (auf Wunsch des Vormietern) vorher war eine Badewanne drinnen! Nun haben wir schon das zweite Mal Schimmel an der Wand und hinter ein paar Fliesen (es wurde eine zweite Bahn Fließen über die alten Fliesen geklebt) die paar Fliesen sind nicht mehr weiß sondern grau!

    Jetzt meine frage: habe ich die Chance , dass mir der Vermieter wieder eine Wanne einbaut ?

    • Mietminderung.org
      6. Mai 2019 - 10:04 Antworten

      Hallo Peggy,

      der Vermieter muss den Mangel abstellen. Vielleicht können Sie auch einvernehmlich den Einbau einer Badewanne vereinbaren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia
    13. Juni 2019 - 11:23 Antworten

    Hallo!

    In unserem fensterlosen Badezimmer hat sich erneut an der Außenwand Schimmel gebildet und unser Vermieter schiebt es auf unser falsches Lüftverhalten.
    Da das Bad kein Fenster hat, ist die einzige Möglichkeit zu Lüften die Tür nach dem Duschen und Baden aufzulassen, bis die Feuchtigkeit einigermaßen draußen ist. Was wir natürlich auch tun.

    Das Bad hat zwar zwei Lüftungsöffnungen zu einem Schacht, die allerdings beide irgendwann zugemauert wurden. D.h. es gibt auch keine funktionierende Entlüftungsanlage.

    Meine Frage: Ist das überhaupt zulässig? Und kann der Vermieter wirklich behaupten, wir seien an der Schimmelbildung schuld, wenn sie bei diesem Bad vorprogrammiert ist?

    Vielen Dank!

    • Mietminderung.org
      24. Juni 2019 - 10:39 Antworten

      Hallo Julia,

      innenliegende Bäder verfügen in der Regel über eine elektrische Lüftung. Das war bei Ihnen ja auch der Fall. Sprechen Sie Ihren Vermieter darauf an und bitten Sie darum, dass die Mietsache ein einem gebrauchsfähigen zustand versetzt wird. Das Lüften in andere Räume ist sicher nicht die Lösung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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