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Ab wann darf man die Miete mindern?

„Ab sofort“, lautete die Antwort von Günter Schabowski, als er 1989 gefragt wurde, wann man aus der DDR ausreisen dürfe. Auch im Mietrecht ist es so, dass der Mieter die Miete sofort mindern darf, sobald der Mangel der Mietsache in Erscheinung tritt. Aber der Teufel steckt dennoch im Detail.

Das Recht der Mietminderung ist ein gesetzliches Gewährleistungsrecht. Der Mieter braucht es weder beim Vermieter noch bei Gericht zu beantragen. Das Minderungsrecht tritt automatisch kraft Gesetzes ein, sobald sich ein Mangel zeigt. Liegt ein Mangel vor, kann der Mieter seine Wohnung nämlich nur eingeschränkt nutzen. Aus diesem Grunde wäre es ungerechtfertigt, wenn er weiterhin die volle Miete entrichten müsste. Schließlich soll er nur das bezahlen, was ihm zugutekommt.

Auf ein Verschulden des Vermieters am Zustandekommen des Mangels kommt es nicht an. Der Vermieter haftet dafür, dass der Zustand der Mietsache vertragsgemäß ist. Höhere Gewalt (Stromausfall legt Heizung lahm) kommt ihm dabei nicht zugute.

Allerdings darf kein Ausschlussgrund vorliegen, der das Minderungsrecht ausschließt (Unerheblichkeit des Mangels, Selbstverschulden des Mieters, vorbehaltslose Mietzahlung).

Vermieter muss Abhilfemöglichkeit eingeräumt werden

Die Frage, ab wann der Mieter die Miete mindern darf, beantwortet sich also dahingehend, dass er sofort mindern darf, sobald das Problem auftritt. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter den Vermieter unverzüglich informiert. Solange der Vermieter nicht informiert ist, darf der Mieter nicht mindern. Dem Vermieter muss die Chance gegeben werden, Abhilfe zu schaffen (BGH WuM 2010, 679). Bleibt der Reparaturversuch des Vermieters nach der ersten Mängelanzeige erfolglos, muss ihn der Mieter, wenn der Mangel wieder auftritt, erneut unterrichten (LG Berlin GE 2011, 58).

Kann der Vermieter den Mangel sofort beseitigen, dürfte ein Recht auf eine Mietminderung regelmäßig entfallen, soweit der Mangel unerheblich bleibt. Wann die Grenze zur Erheblichkeit zeitlich und wohnqualitätsmäßig überschritten wird, hängt von den Umständen ab.

Im Gesetz heißt es, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen hat. Der dafür maßgebliche Zeitpunkt bestimmt sich nach den Umständen. Fällt im Sommer die Heizung aus, gesteht das LG Berlin eine Frist von 3 Monaten zu (GE 1993, 263). Bei Heizungsausfall in den kalten Wintermonaten gebietet sich eine sofortige Information. Je länger der Mieter zuwartet, desto schwieriger wird ihm der Nachweis fallen, dass er durch den Mangel in seiner Wohnqualität beeinträchtigt wird.

Dabei ist auch das Interesse des Vermieters am Erhalt seines Eigentums zu berücksichtigen. Zeigt sich Schimmel in der Wohnung, muss sofort gehandelt werden. Der Mieter kann hier nicht Monate zuwarten, bis er den Vermieter informiert. Hier riskiert der Mieter, sich nach § 536c II BGB schadensersatzpflichtig zu machen (OLG Hamburg WuM 1991, 328).

Ist der Vermieter für eilige Mängelanzeigen nicht erreichbar, muss er auch am Sonnabend seinen Anrufbeantworter abhören (AG Hamburg WuM 1988, 359). Besitzt er keinen, trägt er selbst den Nachteil.

In Ausnahmefällen erübrigt sich die Mängelanzeige

Eine Informationspflicht des Mieters kann entfallen, wenn der Vermieter den Mangel kennt oder kennen muss (OLG Düsseldorf NJW-RR 2009, 86). Beispiel: Heizungsausfall im gesamten Haus, das auch der Vermieter selbst bewohnt. Dabei muss sich der Vermieter die Kenntnis seines Hausmeisters oder Hausverwalters zurechnen lassen. Der Mieter kann sofort und ohne Weiteres mindern.

Eine Anzeigepflicht des Mieters erübrigt sich auch, wenn der Vermieter den Mangel selbst nicht abstellen kann. Beispiel: Baustelle vor dem Haus.

Strategie im Minderungsfall

Zwar darf der Mieter die Miete sofort mindern, wenn er den Mangel erkennt und anzeigt. Dennoch ist er gut beraten, den Vermieter zu informieren und erst einmal zur Beseitigung des Mangels aufzufordern und die mögliche Minderung nur anzudeuten oder anzudrohen. Damit lassen sich unnötige Streitereien in vielen Fällen vermeiden. Es ist kein guter Stil, eine Mängelanzeige vornehmlich dazu nutzen zu wollen, die Miete mindern zu können.

Wenn der Mieter mindert, braucht er zu diesem Zeitpunkt noch nicht den konkreten Minderungsbetrag zu bezeichnen. Es genügt, den Mangel mitzuteilen und die Mietminderung anzukündigen. Die Minderungsquote kann nacherklärt werden.

Minderung für zurückliegende Zeiträume

In Ausnahmefällen kann der Mieter die Miete auch für zurückliegende Zeiträume mindern. Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Mangel kannte, diesen aber verschwiegen hat. Stellt der Mieter längere Zeit nach seinem Einzug in die Wohnung fest, dass die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag bezeichnet, darf er auch für die Vergangenheit die Miete mindern und die zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückfordern (BGH WuM 2004, 268).

Dies ist sogar möglich, wenn er bereits aus der Wohnung wieder ausgezogen ist und der Minderungsanspruch nicht verjährt ist. Voraussetzung ist natürlich, dass der Mieter dem Vermieter die Kenntnis des Mangels nachweisen muss. Ein rückwirkendes Minderungsrecht besteht hingegen nicht, wenn es der Mieter versäumt, einen Mangel rechtzeitig dem Vermieter anzuzeigen. Dann kann er frühestens ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige mindern.

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14 Antworten auf "Ab wann darf man die Miete mindern?"

  • Ute Helmer
    12. Dezember 2013 - 13:02 Antworten

    Hallo!
    Habe mehrere Fragen.
    Ich habe eine 2 Zimmerwohnung in der sich im nachhinein rausgestellt hat,das ich keine Küche noch nicht einmal eine Kochgelegenheit habe. Ich wollte mir mehrmals die Wohnung ansehen,da hieß es immer die Wohnung ist abgeschlossen.Einen Tag vor Einzug, konnte ich mir die Wohnung ansehen.Da war es dann für mich zu spät, mir eine andere Wohnung zu suchen. Dann haben sich folgende Mängel rausgestellt. Die Fenster klemmten,sie gingen nicht zu,dann habe ich im Wohnzimmer 2 Risse, die von der Aussenwand nach innen in mein Wohnzimmer gehen. Dann habe ich Schimmel im Bad, ich habe kein Fenster im Bad, sondern nur ein Lüfter im Bad, ich habe schon versucht, diesen Lüfter zu säubern, ergebnislos, weil der Lüfter schon 20 Jahre alt ist und nie gesäubert worden ist. Zu dem Schimmel meinte die Vermieterin lapidar, solange wie der Schimmel nicht schwarz ist, wäre es nicht gefährlich. Getan hat sie gegen den Schimmel nichts. Desweiteren habe ich eine Wohnungseingangstür, die eine uralte Zimmertür ist. Das heißt, mein Wohnungsschlüssel ist ein normaler Zimmerschlüssel mit Bart, kein Sicherheitsschloss. Die Wohnungstür lässt sich nicht verschliessen.Deswiteren habe ich keinen eigenen Stromzähler,mein Strom läuft über den Nachbarn.Auch gibt es keine Wasseruhr.Meine Waschmaschine steht in der Waschküche, die läuft über den Strom der Tochter der Vermieterin. Nun hat man mir den Zugang zur Waschküche verweigert, weil ich die Miete auf Grund der vielen Mängel eingestellt habe. Dieses hat die Vermieterin auch schriftlich von mir bekommen, ich habe ihr 14 Tage Zeit gelassen diese Mängel zu beseitigen, dieses hat sie ungetan verstreichen lassen. Desweiteren waren hier im Haus am 05.11 und am 12.11.2013 Hausdurchsuchungen einmal am durch die Kriminalpolizei und einmal das Landeskriminalamt wegem dem Enkel der Vermieterin. Der Enkel wohnt bei meiner Vermieterin und kann sich alles erlauben,unter anderem Androhung von Schlägen,die von der Vermieterin erlaubt sind.Ich habe mehrfach die Polizei deswegen angerufen, die dann auch vor Ort war. Ich komme an die Vermieterin nicht ran, weil der gewaltige Enkel dort wohnt. Was kann ich tun? Bitte um Hilfe.
    Mfg. Ute Helmer

    • Mietminderung.org
      12. Dezember 2013 - 13:05 Antworten

      Hallo Ute,

      danke für Ihren Kommentar. Leider kann ich Ihnen hier zu Ihren Einzelfragen nicht weiterhelfen. Wenden Sie sich bitte an einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michaela Herpers
    2. Dezember 2014 - 20:33 Antworten

    Hallo,
    wir wohnen in einem Neubau aus dem Jahr 1992 und haben seit 6 Jahren das Problem, dass immer im Winter die Heizungsanlage zur Hälfte ausfällt, so dass größere Reparaturen notwendig sind. In dieser Zeit sind die Temperaturenim Wohnbereich zw. 17 und 19 Grad, im Schlafzimmer 16-17 Grad, Badezimmer 20 Grad, weil innen liegend. Eine Mietminderung haben wir angeregt, aber uns dazu nicht durchringen können, obwohl vor ca. 3 Jahren wir nur 15 Grad hatten, mit Eisbildungen an unseren Fenstern.
    Die Reparaturarbeiten dauern meist 1-2 Wochen und werden immer von der gleichen Firma ausgeführt. Die Hausverwaltung reagiert zwar recht zügig, aber Verständnis haben wir dafür nicht mehr, weil dieses Problem eben in jedem Winter, wenn es richtig kalt wird, auftritt.

    Mit freundlichen Grüßen
    M. Herpers

  • heike sackczewski
    25. Dezember 2015 - 22:19 Antworten

    Hallo,
    ich hätte da mal ne Frage:
    Ich wohne jetzt seid 4 Jahren in meiner Wohnung, bei dem Übergabeprotokoll wurde beim Bad die Bodenfliesen und die Wandfliesen als gebraucht aufgeführt allerdings bei der Spalte „Sanitär „nichts angegeben.Die Wanne war damals schon matt und ein bisschen raus also „gebraucht „.Jetzt habe ich erfahren (durch die Vormieterin ) das die Wanne schon mindestens 20 Jahre alt ist.Ich bekomme sie mittlerweile nicht mehr sauber (es ist ein grau Schleier und sie ist noch rauer und matter geworden ).Ich habe beim Vermieter eine neue bzw. eine Mängelbeseitigung beantragt. Er schickte einen Techniker vorbei der 3 min da war und zwar bestätigte das die Wanne raus ist aber auch gleich sagte das der Antrag den ich stellte abgelehnt wird.Ich stellte den Antrag noch einmal mit einer Frist zur Mängelbeseitigung. Und teilte mit das ich (bei nicht einhaltung) eine Mietminderung beabsichtige.Der Vermieter lehnte noch mals ab mit der Begründung „Ich habe es bei der Anmietung der Wohnung gewusst das die Wanne gebraucht war. Kann ich eine Mietminderung machen?Müsste der Vermieter nicht Mängel nicht beseitigen?

  • B.Morich
    13. Januar 2016 - 13:45 Antworten

    Guten Tag, ich wohne in einem Mehrfamilienhaus direkt neben einer Schule. Auf dem Schulhof der Schule werden seit dem 26.10.2015 die Grundleitungen (Entwässerung/Regenwasser/Frischwasser) saniert. Der Baulärm ist täglich von 8-16 Uhr, es wird mit schwerem Gerät gearbeitet, Bagger, Planierraupen, Presslufthammer etc.
    Ich wohne in der EG-Wohnung die direkt an das Schulgelände grenzt. Wenn gearbeitet wird klappert sogar das Geschirr in meinem Schrank. Meine Frage, kann ich gegenüber meinem Vermieter eine Mietminderung geltend machen? Er selber ist ja für den Baulärm nicht verantwortlich, bzw.habe ich eine Duldungspflicht?
    Die Arbeiten sollen angeblich Ende Januar 2016 beendet sein, heute ist der 13.01.2016
    Welche Möglichkeiten habe ich?

    Vielen Dank für ihre Antwort, B.Morich

  • A. Elsner
    26. Februar 2016 - 11:55 Antworten

    Hallo,

    unsere Heizung im Schlafzimmer funktioniert nur bedingt, sie wird voll aufgedreht und geht manchmal erst nach 1-2 Tagen an. Die Heizung wird dann, wenn sie an ist, sehr heiß, so das ich sie dann eine Stufe herunterdrehe, dann geht sie wieder aus. Dem Vermieter habe ich unterrichtet und er bemüht sich auch, den Schaden an der Heizung zu beheben. Leider geht es nun schon einige Jahre so, das die Heizung im Schlafzimmer nicht richtig funktioniert und der Vermieter hat auch schon des öfteren die Heizungsfirma, welche die Heizung eingebaut hat, informiert, diese war auch schon öfters dabei, die Ursache zu finden. Gestern wurden jetzt Heizrohre rund ums Schlafzimmer verlegt. Bei vollster Stufe wurden dann die Rohre sowie die Heizung sehr heiß, so das ich dann, nach einiger Zeit, die Heizung ausgeschaltet habe. Als ich sie jedoch abends wieder eingeschaltet habe, ging sie nicht mehr gleich an, sondern erst am nächsten Tag. Habe im Juli letzten Jahres schriftlich sowie mündlich dem Vermieter informiert.Der Vermieter bemüht sich wirklich, den Schaden zu beheben nur, wenn die Heizungsfirma keinen Rat mehr weiß weshalb die Heizung nur bedingt funktioniert, was soll dann der Vermieter machen. Er sagte mir, dann müßte eine elektrische Heizung ins Zimmer, wer zahlt dann die hohen Stromkosten?
    Bei wem ist es ähnlich und wer kann mir sagen was ich machen kann. Danke!!

  • Cornelia Schulz
    21. März 2016 - 22:36 Antworten

    Hallo,

    die Mieter und ich haben ein Problem mit unseren Vermieter. Wir Wohnen in einem Altbau, wo drei Wohnungen auf zwei Etagen verteilt sind. Nun meine Frage, im Erdgeschoss hat der Mieter der mittleren Wohnung im Dezember 2015 einen Wasserrohrbruch gehabt und dem Vermieter nicht gemeldet. Der Mieter wird auch kaum angetroffen und es stehen auch zwei Namen an dem Biefkasten. Wir Mieter haben darauf hin unseren Vermieter aufmerksam gemacht, da durch den Wasserschaden ein Keller von einer anderen Mieterin Unterwasser stand. (Der Inhalt des Kellers liegt noch immer auf der Wiese vor meinem Fenster) Reagiert wurde erst mal nur damit, das der Keller geräumt wurde und die Mieterin einen Heißlüfter zu verfügung gestellt wurde, den sie zweimal am Tag eintleeren musste.(Anfang März haben sie es endlich geschaft, das die alte Frau nicht mehr entleeren muss.Durch einen Schlauch wird das Wasser jetzt nach draußen gebracht.))
    Der weil wurde in der betroffenen Wohnung nichts weiter gemacht. Der Mieter war bei Nacht und Nebel mal da und hat alle Fenster angekippt, wobei die beiden Mietparteien links und rechts im Januar, Februar fleißig mit heißen durften. Auf nochmaligen Anschreiben der betroffenen Mieter an den Vermieter (Mit Bild der sich schon Ablösenden Fußschwelle vor der Eingangstür der betroffenen Wohnung) reagierte der Mieter nur mit öffnen der Wohnung und schließen der Fenster. Bis jetzt ist nichts weiter passiert. Auf Anfrage wurde uns nur gesagt sie können nichts machen da die Miete gezahlt wird. Was können wir tun und welche Partei kann welche Mietminderung fordern? Da auch der Geruch im Hausflur sehr eklig ist.

    MfG C. Schulz

  • H. Arndt
    20. September 2016 - 15:08 Antworten

    Hallo,
    ich wohne in der Mietwohnung einer Wohnungsbaugenossenschaft. Auf der Ostseite des Wohnblocks befanden sich bis vor ca. 1,5 Jahren Schrebergärten. Diese wurden aufgelöst und in gleicher Länge ein Wohnblock von der Wohnungsbaugesellschaft errichtet. Südlich, direkt angrenzend an mein Wohnhaus wird aktuell ein Parkplatz gebaut. Um diesen Parkplatz zu errichten wird nun der Mülltonnenstellplatz direkt vor die Grünfläche meines Wohnhauses, neben dem Eingangsbereich und direkt vor dem Küchenfenster, errichtet.
    Abgesehen von dem Blick auf die Mülltonnen ist von einer starken Geruchsbelästigung auszugehen, das Küchenfenster müsste geschlossen bleiben.
    Welche Höhe der Mietminderung wäre angebracht?
    Vielen Dank für die Beantwortung
    Mit freundlichen Grüßen
    H. Arndt

    • Mietminderung.org
      20. September 2016 - 16:43 Antworten

      Hallo Arndt,

      angebracht ist eine Mietminderung wenn ein Mangel vorliegt. Ob dieser vorliegen und wie groß die Beeinträchtigung sein wird ist erst zu sagen, wenn die Dinge vollendet sind. Im Moment können Sie in meinen Augen nichts machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Akcan
    26. Oktober 2016 - 23:50 Antworten

    Hallo,
    Ich wohne in einer Mietwohnung und habe seit dem 10.10.2016 laute Klopfgeräusche aus der Heizung im Schlaf- und Kinderzimmer.
    Habe dies unverzüglich beim Hausmeister gemeldet. Und am 11.10.2016 kamen die Handwerker und haben die Mängel festgestellt und dokumentiert. Durchschrift habe ich. Es sollte ein neuer Termin gemacht werden zwecks schadenbehebung doch bis heute hat sich nichts getan. Nach Anfrage an den Hausmeister hieß es dann die Handwerker haben einen Kostenvoranschlag an den Vermieter gemacht das 850€ kostet. Und jetzt wartet der Vermieter auf was auch immer. Heute ist der 26.10.2016 und kann wegen den Klopfgeräuschen nicht schlafen und flippe langsam aus.
    Kann ich die Miete mindern?
    Will streiterein aus dem Weg gehen aber so kann das doch nicht gehen.
    Vielen Dank im Voraus

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