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Mietminderung trotz Ersatzwohnung möglich?

Klare Antwort. Nein! Erweist sich die eigene Wohnung als unbewohnbar oder unbenutzbar (Brandschaden, Wasserschaden, Schimmelbefall), muss sich der Mieter entscheiden.

Erste Möglichkeit: Er kann in seiner alten Wohnung ausharren und die Miete auf bis zu 100 % mindern (LG Wiesbaden MM 1988, 151; AG Köln ZMR 1980, 87). Dann hat er zwar keinerlei Wohnkomfort, wohnt aber umsonst. Zugleich muss er darauf warten, dass der Vermieter die Wohnung wieder instandsetzt. Diesen Mängelbeseitigungsanspruch kann er gegebenenfalls gerichtlich einklagen.

Zweite Möglichkeit: Er bezieht eine aus eigener Initiative angemietete Ersatzwohnung. Dann kann er die Miete in seiner eigenen Wohnung um 100 % mindern, aber auch den Mietvertrag fristlos aus wichtigen Gründen kündigen.

Da der Vermieter den Mietvertrag nicht erfüllt, ist er gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig. Der Schadenersatz kann darin bestehen, dass er dem Mieter die Umzugskosten, eine eventuell anfallende Maklerprovision und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist die Differenz zwischen der früheren und der neuen höheren Miete bezahlt.

Dritte Möglichkeit: Der Mieter bezieht eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Ersatzwohnung. Dann braucht er nur noch die Miete für die Ersatzwohnung zu bezahlen, die sich grundsätzlich aber auch nur in der Höhe der zuvor bezahlten Miete bewegen darf. Zumindest gilt diese Vorgabe bis zum Ablauf der Kündigungsfrist für die frühere Wohnung. Welche Miete der Mieter danach bezahlt, ist Verhandlungssache.

Da er für die frühere Wohnung keine Miete mehr zahlen muss, kann er die Miete auch nicht mehr mindern.

Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter von sich aus eine Ersatzwohnung anzubieten. Ebenso ist der Mieter nicht verpflichtet, das Angebot einer Ersatzwohnung durch den Vermieter anzunehmen.

Sofern der Mieter das Angebot einer Ersatzwohnung annimmt und dort dauerhaft wohnen möchte, ist ein neuer Mietvertrag auszufertigen. Möchte der Mieter nach der Renovierung wieder zurück in die alte Wohnung, sind alle im Zusammenhang mit dem Umzug verbundenen Aspekte abzuklären (Umzugskostenübernahme, Mietkonditionen für die Ersatzwohnung).

13 Antworten auf "Mietminderung trotz Ersatzwohnung möglich?"

  • Bettina
    1. September 2014 - 16:00 Antworten

    Immer wieder stoße ich über Ihren Artikel. Sehr aufschlussreich, jedoch ist mir ein Punkt unverständlich. Unsere Wohnung z.B. ist aufgrund eines Wasserschadens unbewohnbar und muss wiederhergestellt werden. Der Vermieter stellt uns eine Ersatzwohnung, wir sollen jedoch nur die nötigsten Dinge für 2/3 Monate mitnehmen, d.h. wir haben außer einem Bett keine weiteren Möbel und leben aus Kartons und Koffern. In meinen Augen ist ein Wohnkomfort so auch in einer Ersatzwohnung nicht gegeben, womit ich schlechter gestellt bin als wenn meine Wohnung zur Verfügung stehen würde, ist es da wirklich angebracht die volle Höhe der Ersatzwohnung zu zahlen?

    • Mietminderung.org
      5. September 2014 - 16:05 Antworten

      Hallo Bettina,

      wenn Sie aus der Wohnung ausziehen, zahlen Sie in dieser Zeit keine Miete (Mietminderung) und können im Bestfall damit die Kosten einer anderen Unterkunft tragen. Das dies in der Praxis manchmal so nicht mach- und lösbar ist, steht auch fest.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea
    24. November 2014 - 22:01 Antworten

    Hallo,

    auch unsere Wohnung ist aufgrund eines Wasserschadens unbewohnbar. Was ist denn, wenn meine eigene Hausratversicherung die Unterbringung im Appartement bezahlt? Muss ich dem Vermieter (dessen Gebäudeversicherung den Schaden abwickelt) dann die volle Miete zahlen, oder kann ich noch etwas mindern? Habe durch einen Wasserschaden weder Dusche noch Küche und keinen Zugang zum Schlafzimmer. Für die Zeit, in der ich – ohne Dusche – in der Wohnung ausgeharrt habe, habe ich die Miete gemindert.

    • Mietminderung.org
      25. November 2014 - 05:24 Antworten

      Hallo Andrea,

      ich könnte mir vorstellen, das Ihre und die Vermieter-Versicherung kommunizieren und die Kostenübernahme im Zweifel intern verteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • J. D.
    25. November 2015 - 18:09 Antworten

    Hallo,

    ich würde gerne wissen, welche Pflichten der Vermieter hat wenn er eine dauerhafte Ausweichwohnung zur Verfügung stellt, ohne das die Wohnung in einem „vollkommen“ unbewohnbaren Zustand ist. Und ob der Vermieter auch Geld für die Renovierung zur Verfügungen stellen muss, wenn man Beispielsweise beim Einzug in die alte Wohnung massig Geld für Laminat, Lacke und Farben gezahlt hat. Ist er bei Extraanfertigungen für die alte Wohnung auch verpflichtet diese zu finanziell zu ersetzen ?

    Danke im Voraus

  • Jens
    22. Januar 2016 - 18:35 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    auf welcher rechtlichen Basis steht die Aussage im Text „Soweit der Vermieter freiwillig eine Ersatzwohnung anbietet, kann der Mieter dieses Angebot annehmen. Allerdings [ist] der Vermieter dazu nicht verpflichtet. Ebenso wenig ist der Mieter verpflichtet, das Angebot anzunehmen.“

    Ich bin nach einem Wasserschaden anderweitig untergekommen und habe das Angebot des Vermieters über die Weihnachtsfeiertage nicht annehmen brauchen. Jetzt verweigert er sich einer Mietminderung, weil er mir ja die Wohnung „großzügigerweise“ anbot.

    Vielen Dank!

    • Mietminderung.org
      26. Januar 2016 - 08:46 Antworten

      Hallo Jens

      ein Urteil habe dafür gerade nicht parat. Ich weiß nicht, ob es überhaupt eines gibt. Die Antwort bzw. Feststellung ist aber selbstverständlich. Der Vermieter schuldet nur die zur Verfügung gestellte Mietwohnung. Er ist vertraglich nicht verpflichtet, eine Ersatzwohnung zu stellen. Eine solche, nicht ausdrücklich vereinbarte Verpflichtung wäre umkalkulierbar. Wie sollte man ihn auch dazu verpflichten, wenn er keine Ersatzwohnung finden würde. Das wäre so nicht richtig justitiabel. Wenn der Vermieter eine Ersatzwohnung stellt, tut er es freiwillig. Genauso ist der Mieter nicht verpflichtet, eine solche anzunehmen. Auch dies könnte eine Zumutung darstellen und wäre kaum justitiabel. Die Problematik spielt sich allein im vertraglich vereinbarten Rahmen ab. Und dieser steht klar im Mietvertrag.

      Ich hoffe das hilft Ihnen weiter. Linsten sollten Sie sich wie immer für Ihren speziellen Einzelfall rechtlich beraten lassen. Denn weder der Artikel, noch ein Kommentar kann eine Beratung ersetzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine H.
    12. Dezember 2016 - 16:01 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    meine Wohnung ist derzeit wegen zwei durch die Stadtwerke verursachte Wasserschäden nicht bewohnbar. Eigentümerin der Wohnung ist meine Großmutter.
    Im Moment wohne ich in einer Ersatzwohnung. Die Vericherung der Stadtwerke übernimmt die Kosten für die Ersatzwohnung. Meine Frage ist nun, wer für die Miete meiner eigentlichen Wohnung aufkommen muss, solange sie unbewohnbar ist.

    Vielen Dank im Voraus
    Mit freundlichen Grüßen

    Sabine H.

    • Mietminderung.org
      12. Dezember 2016 - 16:20 Antworten

      Hallo Sabine,

      die Miete für Ihre Wohnung zahlen Sie m.E. weiter. Der Ausgleich / die Mietminderung erfolgt ja bei Ihnen über die Ersatzwohnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carolin Schulz
    14. Juni 2017 - 17:01 Antworten

    Hallo :)

    Unser Bad ist durch einen Wasserschaden (nicht unser Verschulden) seit einem Monat nur teilweise nutzbar. Sprich, die Dusche und die Badewanne wurden rausgerissen und wir mussten zum Duschen immer in die Ferienwohnung nebenan, die uns unser Vermieter gestellt hat. Ein Trocknungsgerät wurde auch schon aufgestellt.
    Nun wurde noch mehr festgestellt und es muss alles komplett rausgerissen werden, Toilette, Waschbecken, Fließen, etc. Das Ganze dauert wohl noch mindestens zwei Monate. Wir können in der Zeit das Bad in der Ferienwohnung nebenan nutzen. Haben wir trotzdem das Recht auf Mietminderung?

    Liebe Grüße

    • Mietminderung.org
      15. Juni 2017 - 09:52 Antworten

      Hallo Carolin,

      die Mietminderung muss angemessen sein – also die Möglichkeit der Bad-Benutzung mit einbeziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Carolin Schulz
        15. Juni 2017 - 18:08 Antworten

        Ok, das bedeutet? 30 %? 40 %? Oder ist das zuviel?

        LIebe Grüße

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