Klare Antwort. Nein! Erweist sich die eigene Wohnung als unbewohnbar oder unbenutzbar (Brandschaden, Wasserschaden, Schimmelbefall), muss sich der Mieter entscheiden.
Erste Möglichkeit: Er kann in seiner alten Wohnung ausharren und die Miete auf bis zu 100 % mindern (LG Wiesbaden MM 1988, 151; AG Köln ZMR 1980, 87). Dann hat er zwar keinerlei Wohnkomfort, wohnt aber umsonst. Zugleich muss er darauf warten, dass der Vermieter die Wohnung wieder instandsetzt. Diesen Mängelbeseitigungsanspruch kann er gegebenenfalls gerichtlich einklagen.
Zweite Möglichkeit: Er bezieht eine aus eigener Initiative angemietete Ersatzwohnung. Dann kann er die Miete in seiner eigenen Wohnung um 100 % mindern, aber auch den Mietvertrag fristlos aus wichtigen Gründen kündigen.
Da der Vermieter den Mietvertrag nicht erfüllt, ist er gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig. Der Schadenersatz kann darin bestehen, dass er dem Mieter die Umzugskosten, eine eventuell anfallende Maklerprovision und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist die Differenz zwischen der früheren und der neuen höheren Miete bezahlt.
Dritte Möglichkeit: Der Mieter bezieht eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Ersatzwohnung. Dann braucht er nur noch die Miete für die Ersatzwohnung zu bezahlen, die sich grundsätzlich aber auch nur in der Höhe der zuvor bezahlten Miete bewegen darf. Zumindest gilt diese Vorgabe bis zum Ablauf der Kündigungsfrist für die frühere Wohnung. Welche Miete der Mieter danach bezahlt, ist Verhandlungssache.
Da er für die frühere Wohnung keine Miete mehr zahlen muss, kann er die Miete auch nicht mehr mindern.
Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter von sich aus eine Ersatzwohnung anzubieten. Ebenso ist der Mieter nicht verpflichtet, das Angebot einer Ersatzwohnung durch den Vermieter anzunehmen.
Sofern der Mieter das Angebot einer Ersatzwohnung annimmt und dort dauerhaft wohnen möchte, ist ein neuer Mietvertrag auszufertigen. Möchte der Mieter nach der Renovierung wieder zurück in die alte Wohnung, sind alle im Zusammenhang mit dem Umzug verbundenen Aspekte abzuklären (Umzugskostenübernahme, Mietkonditionen für die Ersatzwohnung).
1. September 2014 - 16:00
Immer wieder stoße ich über Ihren Artikel. Sehr aufschlussreich, jedoch ist mir ein Punkt unverständlich. Unsere Wohnung z.B. ist aufgrund eines Wasserschadens unbewohnbar und muss wiederhergestellt werden. Der Vermieter stellt uns eine Ersatzwohnung, wir sollen jedoch nur die nötigsten Dinge für 2/3 Monate mitnehmen, d.h. wir haben außer einem Bett keine weiteren Möbel und leben aus Kartons und Koffern. In meinen Augen ist ein Wohnkomfort so auch in einer Ersatzwohnung nicht gegeben, womit ich schlechter gestellt bin als wenn meine Wohnung zur Verfügung stehen würde, ist es da wirklich angebracht die volle Höhe der Ersatzwohnung zu zahlen?
5. September 2014 - 16:05
Hallo Bettina,
wenn Sie aus der Wohnung ausziehen, zahlen Sie in dieser Zeit keine Miete (Mietminderung) und können im Bestfall damit die Kosten einer anderen Unterkunft tragen. Das dies in der Praxis manchmal so nicht mach- und lösbar ist, steht auch fest.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. November 2014 - 22:01
Hallo,
auch unsere Wohnung ist aufgrund eines Wasserschadens unbewohnbar. Was ist denn, wenn meine eigene Hausratversicherung die Unterbringung im Appartement bezahlt? Muss ich dem Vermieter (dessen Gebäudeversicherung den Schaden abwickelt) dann die volle Miete zahlen, oder kann ich noch etwas mindern? Habe durch einen Wasserschaden weder Dusche noch Küche und keinen Zugang zum Schlafzimmer. Für die Zeit, in der ich – ohne Dusche – in der Wohnung ausgeharrt habe, habe ich die Miete gemindert.
25. November 2014 - 05:24
Hallo Andrea,
ich könnte mir vorstellen, das Ihre und die Vermieter-Versicherung kommunizieren und die Kostenübernahme im Zweifel intern verteilen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25. November 2015 - 18:09
Hallo,
ich würde gerne wissen, welche Pflichten der Vermieter hat wenn er eine dauerhafte Ausweichwohnung zur Verfügung stellt, ohne das die Wohnung in einem “vollkommen” unbewohnbaren Zustand ist. Und ob der Vermieter auch Geld für die Renovierung zur Verfügungen stellen muss, wenn man Beispielsweise beim Einzug in die alte Wohnung massig Geld für Laminat, Lacke und Farben gezahlt hat. Ist er bei Extraanfertigungen für die alte Wohnung auch verpflichtet diese zu finanziell zu ersetzen ?
Danke im Voraus
26. November 2015 - 06:16
Hallo J.D.,
vielleicht hilft Ihnen dieser Artikel hier: Schadensersatz für Wohnungsmieter im Rahmen einer Mietminderung
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. Januar 2016 - 18:35
Sehr geehrter Herr Hundt,
auf welcher rechtlichen Basis steht die Aussage im Text “Soweit der Vermieter freiwillig eine Ersatzwohnung anbietet, kann der Mieter dieses Angebot annehmen. Allerdings [ist] der Vermieter dazu nicht verpflichtet. Ebenso wenig ist der Mieter verpflichtet, das Angebot anzunehmen.“
Ich bin nach einem Wasserschaden anderweitig untergekommen und habe das Angebot des Vermieters über die Weihnachtsfeiertage nicht annehmen brauchen. Jetzt verweigert er sich einer Mietminderung, weil er mir ja die Wohnung “großzügigerweise” anbot.
Vielen Dank!
26. Januar 2016 - 08:46
Hallo Jens
ein Urteil habe dafür gerade nicht parat. Ich weiß nicht, ob es überhaupt eines gibt. Die Antwort bzw. Feststellung ist aber selbstverständlich. Der Vermieter schuldet nur die zur Verfügung gestellte Mietwohnung. Er ist vertraglich nicht verpflichtet, eine Ersatzwohnung zu stellen. Eine solche, nicht ausdrücklich vereinbarte Verpflichtung wäre umkalkulierbar. Wie sollte man ihn auch dazu verpflichten, wenn er keine Ersatzwohnung finden würde. Das wäre so nicht richtig justitiabel. Wenn der Vermieter eine Ersatzwohnung stellt, tut er es freiwillig. Genauso ist der Mieter nicht verpflichtet, eine solche anzunehmen. Auch dies könnte eine Zumutung darstellen und wäre kaum justitiabel. Die Problematik spielt sich allein im vertraglich vereinbarten Rahmen ab. Und dieser steht klar im Mietvertrag.
Ich hoffe das hilft Ihnen weiter. Linsten sollten Sie sich wie immer für Ihren speziellen Einzelfall rechtlich beraten lassen. Denn weder der Artikel, noch ein Kommentar kann eine Beratung ersetzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12. Dezember 2016 - 16:01
Sehr geehrter Herr Hundt,
meine Wohnung ist derzeit wegen zwei durch die Stadtwerke verursachte Wasserschäden nicht bewohnbar. Eigentümerin der Wohnung ist meine Großmutter.
Im Moment wohne ich in einer Ersatzwohnung. Die Vericherung der Stadtwerke übernimmt die Kosten für die Ersatzwohnung. Meine Frage ist nun, wer für die Miete meiner eigentlichen Wohnung aufkommen muss, solange sie unbewohnbar ist.
Vielen Dank im Voraus
Mit freundlichen Grüßen
Sabine H.
12. Dezember 2016 - 16:20
Hallo Sabine,
die Miete für Ihre Wohnung zahlen Sie m.E. weiter. Der Ausgleich / die Mietminderung erfolgt ja bei Ihnen über die Ersatzwohnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. Juni 2017 - 17:01
Hallo :)
Unser Bad ist durch einen Wasserschaden (nicht unser Verschulden) seit einem Monat nur teilweise nutzbar. Sprich, die Dusche und die Badewanne wurden rausgerissen und wir mussten zum Duschen immer in die Ferienwohnung nebenan, die uns unser Vermieter gestellt hat. Ein Trocknungsgerät wurde auch schon aufgestellt.
Nun wurde noch mehr festgestellt und es muss alles komplett rausgerissen werden, Toilette, Waschbecken, Fließen, etc. Das Ganze dauert wohl noch mindestens zwei Monate. Wir können in der Zeit das Bad in der Ferienwohnung nebenan nutzen. Haben wir trotzdem das Recht auf Mietminderung?
Liebe Grüße
15. Juni 2017 - 09:52
Hallo Carolin,
die Mietminderung muss angemessen sein – also die Möglichkeit der Bad-Benutzung mit einbeziehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. Juni 2017 - 18:08
Ok, das bedeutet? 30 %? 40 %? Oder ist das zuviel?
LIebe Grüße
23. Februar 2019 - 01:40
Sehr geehrter Herr Hundt,
wenn ich als Untermieter vorzeitig vor Mietvertragsende ausziehen muss, kann ich eine Mietminderung von 100% fordern und mir gleichzeitig die Hotelkosten erstatten lassen. Muss ich dem Vermieter einen Nachweis der Hotelkosten zeigen oder kann das Ganze vorab über die Mietzahlung geregelt werden?
25. Februar 2019 - 12:49
Hallo Nicole,
zum Thema Mietminderung und gleichzeitigem Ersatzwohnraum lesen die drei Varianten oben im Artikel.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28. April 2019 - 19:46
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich miete eine Wohnung. Bei mir wegen Wasserschaden momentan die Wohnung unbewohnbar. Die Renovierung wird durch die Wohngebäudeversicherung bezahtl. Die Miete habe ich 100% reduziert. Könnten sie mir sagen ob in diesen Fall kriege ich Unterstützung von der Wohngebäudeversicherung? Ich meine z.b. Umzugskosten? Tagesgeld?
Danke sehr schön
MfG
Arnold Pozsgay
30. April 2019 - 14:04
Hallo Arnold,
hier eine Hilfe für Sie: Schadensersatz für Wohnungsmieter im Rahmen einer Mietminderung
Viele Grüße
Dennis Hundt
31. März 2021 - 22:07
Hallo, wir haben seit letzten Jahr einen Wasserschaden im Bad nun soll endlich etwas passieren, das heißt auch Toilette, Dusche und Fliesen raus und Trocknungsgeräte in der ganzen Wohnung (der Schaden wurde nicht durch uns verursacht)
Nun haben wir eine Wohnung 2 Stockwerke über uns zur Verfügung (Badnutzung) und könnten theoretisch auch vorübergehend einziehen, aber die Wohnung wäre kleiner als unsere.
Wir bleiben jetzt aber in unserer Wohnung mit trocknungsgeräten etc und würden gerne wissen ob wir trotzdem ein Anrecht auf eine mietminderung hätten?
1. April 2021 - 15:11
Hallo Fabian,
wenn Sie ein Bad zur Verfügung haben, ist eine Mietminderung sicherlich im Kleien Maße möglich. Der Mangel ist entsprechend kleiner.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Februar 2023 - 14:00
Hallo,
wie genau setzt man das denn um, wenn man sich in Eigeninitiative einen vorübergehenden Zufluchtsort mieten möchte, bis der Mißstand beseitigt ist?
Wenn sich jetzt z.B. Umstände durch direkt angrenzende Gartennachbarn mit nachträglich angeschafftem Hund (hier ist ein gesamter störender Zweitalltag zum bereits sehr nervigen, umfangreichen Grundalltag mit der Großfamilienpartei mit extremen Strukturstörungen (wir sind hier keine Insel, viele andere Gärten noch drumherum…. lebe hier wie auf dem Mond!!, entstanden, plus Gebelle, auch in Ruhezeiten, teils, Mehraufenthalt durch alles und jeden bis auf´s Doppelte! etc…) und gleichzeig angestiegener Fluktuation und Präsenz der Leute vor meinem Fenster durch weitere Autos der Partei, die auch noch mit im Hof verwaltet werden, noch mehr Rauch im Garten, derartig verschlechtert haben, daß man in seiner Wohnung keinen Rückzugsraum mehr findet und ebenfalls daran gehindert ist, eine umfangreiche Beschwerde aufzusetzen?
Ich habe in einer geteilten Wohnung mit diesen Extremnutzern überhaupt gar kein Recht auf Freiheit, Privatsphäre oder Mitbestimmung, wann diese Leute neben mir auftauchen, mich besetzen etc… Es ist in dem Umfang nicht mehr auszuhalten! Die Wohnung ist so für mich nicht ausreichend nutzbar, würde lieber fristlos kündigen, als das weiter mitzumachen!
Wenn ich jetzt mit Kurzmitteilung einfach eine Wohnung anmiete, dann weiß ich ja nicht, ob ich das Geld jemals bekommen werde… Kann mir kein Doppelwohnung leisten…
21. Februar 2023 - 19:31
Hallo Genervte Mieterin,
ich würde Ihnen zur ordentlichen Kündigung raten. Damit sind Sie auf der sicheren Seite.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Februar 2023 - 23:18
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für ihre Antwort, aber wieso soll mir bei so umfangreichen, nachträglichen Änderungen und Verschlechterungen (die in der vergangen Zeit auch noch mit mehr Lärm, Ruhestörungen und einem extrem durchgängigen, praktisch doppeltem Aufenthaltsverhalten, einhergeht, was immernoch so ist!,) nur eine fristgerechte Kündigung möglich sein?!
Es entspricht in keinem Fall mehr einer zumutbaren Nutzung, einem ortsüblichem, durchschnittlichem Nutzungsumfang oder Nutzungsweisen der Umgebung (insbesondere nicht ein abnormer Tieralltag, der nun die Hauptstruktur darstellt und mir aufgezwungen wird….), und bei Weitem nicht mehr dem ursprünglich gemieteten Zustand… (Ich hatte bereits vorher schon immer genug damit zu tun, muß nun noch weitere Einschränkungen hinnehmen… Jegliche Erträglichkeitsgrenzen sind überschritten und die Kompensationsfähigkeit meinerseits ist erschöpft!)
Ich hatte bereits versucht, mich zweimal dagegen selber zu wehren mit mäßigen Erfolg…
Man kann das hier auch nicht allumfänglich darstellen leider… Ich möchte eher vorübergehend hier raus (Möglichkeit zwei oder drei im obigen Text, aber wie genau?), so daß der Mangel in der Zwischenzeit behoben werden kann… Eine Kündigung wäre nur Ultima Ratio und finde ich auch absurd bzw. ungerecht…