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Mietminderung rückwirkend möglich?

Der Mieter kann die Miete mindern, sobald er den Vermieter über den Mangel informiert hat. Dies beinhaltet die Konsequenz, dass er die Miete erst ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige kürzen kann und eine rückwirkende Mietminderung für zurückliegende Zeiträume an sich ausgeschlossen ist.

Diese Regel hat wie so oft ihre Ausnahmen. Das Gesetz fordert nämlich die positive Kenntnis des Mangels. Nur wenn der Mieter den Mangel kennt, kann er die Miete mindern.

Die Rechtsprechung hat die Kenntnis des Mieters konkretisiert und fordert , dass sich die Kenntnis auf den konkreten Mangel selbst, sein konkretes äußeres Erscheinungsbild und die Art und Weise seiner konkreten Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beziehen  muss (BGH ZMR 2007, 484). Die Kenntnis nur des äußeren Erscheinungsbild eines potentiellen Mangels (Asbestbelastung, zu geringe Wohnfläche) genügt nicht. Grob fahrlässige Unkenntnis wird dabei der positiven Kenntnis gleichgestellt (§ 536b BGB).

Hilfsmittel: Mietzahlung unter Vorbehalt

Eine Mietminderung im Nachhinein ist ohne Weiteres möglich, wenn der Mieter den Mangel erkennt und die Miete unter Vorbehalt einer eventuellen Mietminderung weiter zahlt. Dann kann er prüfen, inwieweit der Mangel erheblich ist und zur Minderung berechtigt und im Ergebnis Mietminderung fordern.

Mangel ist unerkennbar vorhanden und wirkt sich aus

Kennt der Mieter beim Einzug oder während des Mietverhältnisses den Mangel nicht, kann er die Miete dennoch mindern, wenn sich der Mangel nachträglich herausstellt und sich dieser Mangel faktisch von Anfang seit seines Bestehens auf das Mietverhältnis ausgewirkt hat.

Beispiel für eine rückwirkende Mietminderung:

Ein Jahr nach dem Einzug stellt der Mieter fest, dass die im Mietvertrag mit 100 qm ausgewiesene Wohnung tatsächlich nur 85 Quadratmeter groß ist (also mehr als 10 % Abweichung). Dann kann er auch für die Vergangenheit die Miete mindern und vom Vermieter den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern (BGH WuM 2004, 268). Schließlich hat er Miete bezahlt, ohne die dafür zu erwartende Gegenleistung (nämlich eine 100 qm große Wohnung) zu erhalten.

Weitere Ausnahme: Vermieter schafft Vertauenstatbestand

Eine Mietminderung rückwirkend für die Vergangenheit kommt auch in Betracht, wenn der Mieter die Miete im Vertrauen auf die baldige Beseitigung des Mangels durch den Vermieter weiter zahlt oder der Vermieter die Beseitigung des Mangels ausdrücklich zugesichert hatte (KrsG Görlitz WuM 1993, 113). Ferner dann, wenn der Mieter davon ausgehen durfte, dass kein dauerhaft bestehender Mangel vorliegt (AG Bad Segeberg WuM 1992, 477).

Achtung Mieter: Verjährung droht!

Die Schranke, die der Mieter beachten muss, ist die Verjährung. Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter Kenntnis erlangt oder grob fahrlässig nicht erlangt hat, spätestens aber nach 10 Jahren (BGH WuM 2007, 346).

Beispiel: Der Mieter stellt im August 2012 fest, dass seine in 2001 angemietete Wohnung entgegen der Angabe im Mietvertrag statt 100 qm nur 85 qm groß ist. In diesem Fall kann er für die letzten 10 Jahre rückwirkend bis für das Jahr 2003 15 % seiner Miete zurückfordern.

Die 3-jährige Verjährungszeit begann (da er den Mangel im August 2012 feststellte) zum 1.1.2013 und endet zum 31.12.2015. Wegen der Höchstfrist von 10 Jahren muss er seine Ansprüche für die Jahre 2003 spätestens 2013 noch geltend machen. Die Ansprüche für das Jahr 2002 sind bereits verjährt (2012 minus 10 Jahre).

Die Ansprüche für das Jahr 2003 verjähren mit Ablauf des Jahres 2013, die für 2004 mit Ablauf 2014 usw.). Die Ansprüche für 2012 verjähren, da der Mieter seit August 2012 Kenntnis hat, Ende 2015.

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51 Antworten auf "Mietminderung rückwirkend möglich?"

  • Smolinske
    9. Juli 2013 - 22:16 Antworten

    Hallo,

    die Vorgeschichte ich wohne in ein Mietshaus das still und heimlich in ein Hostel umgewandelt wurde,von 28 Mieter sind wir nur noch 4 Mieter.
    Die Gäste sind laut bis in der früh,der Hof wurde zumParkplatz umgewandelt, Türen werden zugeknallt Gäste sind z.T betrunken und gröllen.
    Der Vermieter will uns auch wie die anderen raushaben. Frage wie ist das mit der Mietmietminderung und wie hoch?
    Mit freunlichen Grüssen

  • Robert Rogman
    1. Oktober 2013 - 08:04 Antworten

    Hallo,

    eine Frage – vor über drei Monaten wurde unser Keller beim Starkregen überflutet (zwei Wohnungen, eine davon die der Tochter der Vermieterin waren im Keller). Unseren Wasch- und Trockenraum konnten wir nicht mehr benutzen, den Kellerraum ebenfalls nicht. Alles, was noch funktionierte, habe ich aus dem Keller in meiner Wohnung lagern müssen (also einen Haufen Kartons und Balkonstühle und einen großen Schreibtisch im Schlafzimmer, Fahrrad, Fahrradanhänger, Vogelkäfig im Wohnzimmer). Die Waschmaschine kam ins dafür viel zu kleine Bad, dadurch konnte ich drei Monate lang meine Dusche nicht benutzen und habe mir stattdessen im Sitzen mit einer Schüssel Wasser über den Kopf kippen müssen. Außerdem ließ sich die Badezimmertür dadurch nicht mehr schließen, weil die Waschmaschine im Weg stand (einzige Möglichkeit wäre gewesen, die Waschmaschine nach jedem Waschgang ab zu machen und mühsam beiseite zu schieben – dann stünde sie aber immer noch im Weg und vor allem direkt vor dem Klo…). Im Keller wurden Fliesen rausgestemmt, Estrich abgeschlagen, etc. also reichlich Lärmbelästigung über einen der drei Monate. Außerdem wurde der Keller noch bis letzte Woche mit Heizlüftern getrocknet. Zwei Monate lang (Juli-August) standen diese Heizlüfter im Keller direkt unter meinem Schlafzimmer und dem Kinderzimmer meines Kleinkindes – Tag und Nacht funktionierten die Heizlüfter wie eine Fußbodenheizung. Das Kinderzimmer war dadurch nicht zu benutzen, das Schlafzimmer war auch sehr warm, aber hier ist das Fenster immerhin größer und man konnte nachts durchlüften, damit es nicht ganz so schlimm ist. Zwei Monate lang haben wir außerdem Tag und Nacht diese Heizlüfter brummen hören. Tags war das nicht so schlimm, aber nachts schon sehr störend.

    Nun die Frage… ich habe keine Miete gemindert. Die Vermieter kannten natürlich das Problem, deshalb habe ich es nicht schriftlich angemahnt, mündlich mehrfach mitgeteilt (sprich, wir haben uns darüber unterhalten, was das für meine Wohnung ausmacht). Die Tochter der Vermieterin hat mir einmal hundert Euro gegeben „für die Kleine“, weil die ihr so leid tut, dass sie ihr Zimmer nicht benutzen kann. Ich habe die Miete nicht gekürzt, weil die ganze Familie der Vermieterin große Probleme hatte in dieser Zeit – die Arbeiten hier am Keller, die Tochter wieder schwer krank, der Mann lag im Sterben und alle waren total gestresst. Da kam es, da wir ein ganz gutes Verhältnis haben, irgendwie gemein vor, das zu tun.
    Jetzt kommen die allerdings mit Pfennigskram und Kinkerlitzchen, die sie von mir einfordern, stellen alle Möglichen Bedingungen (zum Beispiel hat die neue Kellertür wohl aus Kostengründen keine Belüftungsschlitze und ich soll mich jetzt verpflichten, den Keller regelmäßig zu lüften und zu beheizen, weil der Typ, mit dem ich mir den Kellerraum noch teile „das ja eh nicht macht“. Dass ich den Waschkeller wieder benutzen darf hat man mir auch viel zu spät mitgeteilt („die anderen waschen längst wieder“) und ich soll nun für unsinnige Kosten aufkommen, mit denen ich gar nichts zu tun habe und die Vermietersache wären.

    Klingt blöd, aber ich ärgere mich jetzt schwarz, dass ich aus Kulanz und Freundlichkeit und Zuvorkommen die Miete nicht gemindert habe und kriege nun von denen absolut nichts an Kulanz und Freundlichkeit und Zuvorkommen zurück. Kann ich die Miete jetzt noch rückwirkend kürzen, obwohl der Fehler längst behoben ist?

  • D
    11. Oktober 2013 - 20:02 Antworten

    Hallo,

    März 2013-Sept 2013 (7 Monate) fanden sehr laute Bauarbeiten auf dem direkten Nachbargrundstück statt (Abriss, Erschütterungen, Bagger etc, 7 Monate), derzeit ist Pause und es soll bald gebaut werden.

    Kann ich hierfür nachträglich eine Mietminderung vornehmen, ohne ohne Vorbehalt angekündigt zu haben?
    Video und Fotos liegen vor, auch ein Lärmprotokoll meiner Nachbarn im Haus, dass ich ggf. verwenden dürfte.

    Die Verwaltung hat natürlich erstmal abgelehnt und auf ein Lärmprotokoll hingewiesen.

    Beste Grüße

  • Jürgen Kastrau
    19. November 2013 - 20:20 Antworten

    Guten Tag,

    vor ca. 3,5 Jahren hatte ich einen größeren Wasserschaden in einem Zimmer durch ein undichtes Regenabflussrohr. Ich hatte den Schaden sofort der zuständigen Hausverwaltung gemeldet. Der Hausverwalter sah sich den Schaden an, passiert ist aber trotz wiederholter Erinnerung 2 Jahre nichts. Das bedeutete für mich bei jedem Regen war die Wand wieder feucht. Ich stellte also Heizlüfter auf um die feuchte/nasse Wand immer wieder zu trocknen. Die Tapete fiel ab, der Putz löste sich und es bildete sich Schimmel. Nach 2 Jahren kam ein Architekt, sah sich den Schaden an und veranlasste die Reparatur des Regenrohres. Bei mit in der Wohnung blieb erst mal alles beim alten. Abgelöste Tapete, unter der Tapete loser Putz und Schimmel. Nach weiteren 1,5 Jahren – also nach insgesamt 3,5 Jahren – wurde dann der Schaden in meiner Wohnung beseitigt. Neuer Putz, neue Tapete, Beseitigung des Schimmels der Dank meines Einsatzes der Heizlüfter nur da wo die Feuchtigkeit immer wieder auftrat vorhanden war. Nun meine Fragen: Steht mir Schadenersatz für die Trocknung der Wand/Wände zu? Es waren bestimmt in den Jahren mehr als 1o.ooo Kwh die ich zusätzlich verbraucht habe. 2. Ist eine nachträgliche Mietminderung für den doch erheblichen Wohnwertverlust möglich?

    Als Erklärung für mein nicht Einschalten eines Anwaltes: Ich war/ bin erheblich krank – Krebs und Psyche – und hatte dadurch keine Kraft mich zur Wehr zu setzen.

    Vielen Dank für detaillierte Antworten

    • Mietminderung.org
      20. November 2013 - 17:01 Antworten

      Hallo Jürgen,

      ich kann Sie leider nur auf die Hinweise im Artikel verweisen Ihnen hier noch einen Link-Tipp geben: Schadensersatz für Wohnungsmieter im Rahmen einer Mietminderung

      Ich kann mir gut vorstellen, dass es vielleicht sogar stressfreier gewesen wäre, wenn Sie einen Rechtsanwalt eingeschaltet hätten.

      Dennoch, viel Erfolg

      Dennis Hundt

  • Karsten W.
    22. November 2013 - 12:56 Antworten

    Bei uns stellt sich die Situation wie bei D dar. Gegenüber ist seit Juli eine Baustelle. Auf dieser wird Werktags auch nach 17 Uhr gearbeitet und auch Samstag ist der Lärm beträchtlich.
    Nachbarn haben dies auch gleich zu beginn dem Vermieter mitgeteilt. Kann ich mich auf diese berufen? Dem Vermieter war der Mangel ja bekannt.

    Vielen Dank vorab für die Hilfe

    • Mietminderung.org
      24. November 2013 - 12:21 Antworten

      Hallo Karsten,

      ob die Mietteilung durch einen Nachbarn auch für eine rückwirkende Mietminderung ihrerseits genügt, besprechen Sie am besten mit einem Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nellie
    9. Januar 2014 - 21:37 Antworten

    Hallo,

    hab mit den Artikel und den Leitfaden zur Minderung durchgelesen, dazu noch eine konkretisierende Frage:

    Wie ist das mit der Anzeigepflicht, wenn wir, die Mieter und der Vermieter ein Rundschreiben bekommen haben, dass in der Nachbarschaft ein großes Haus abgerissen wird. Muss ich dann den Baulärm überhaupt noch anzeigen?

    Und zur Beseitigung des Mangels kann ich den Vermieter auch nicht auffordern, er kann ihn ja gar nicht beseitigen.

    Es wird seit August abgerissen, kann ich unter diesen Umständen rückwirkend die Miete mindern?

    Herzlichen Dank im Voraus für eine Antwort!

    • Mietminderung.org
      19. Januar 2014 - 13:08 Antworten

      Hallo Nellie,

      gerade wenn Sie überlegen ein halbes Jahr rückwirkend die Miete zu mindern, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. Wenn Sie hier Fehler machen und unberechtigt mindern, kommen schnell hohe und möglicherweise folgenschwere Mietschulden zusammen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • MrFX
    30. Januar 2014 - 15:59 Antworten

    Hallo,

    ich habe eine Frage zur rückwirkenden Mietminderung:

    Seit Mitte Nov. 2013 besteht bei uns das Problem, daß der Druck der Kaltwasserleitung unvorhersehbar plötzlich stark abfällt und somit z. B. Duschen ohne Verbrühen kaum möglich ist.
    Hatte dem Vermieter Mitte November den Mangel angezeigt (zwar per E-Mail, er hat aber darauf reagiert und wollte sich kümmern) und er hat auch nach und nach versucht, das Problem zu beheben (Austausch Wannenarmatur, Kontrolle Absperrhähne, Austausch KW-Zähler). Der beauftragte Klempner hat sich auch ziemlich Zeit gelassen, ehe er mal kam, aber leider hat das alles nichts gebracht.
    Ich möchte nun nochmal um sofortige Beseitigung bitten und gleich im Falle einer Nichtbehebung eine Mietminderung rückwirkend bis Mitte November ankündigen, wäre das möglich?

  • michael
    7. Februar 2014 - 11:48 Antworten

    Guten Tag,

    im Zeitraum von ca. März 2013 bis Anfang Januar 2014 funktionierte unsere Heizung nicht. Die Wohngeselleschaft (sprich, der Vermieter) wusste Bescheid. Nachdem 4 mal eine Reparaturfirma bei uns war, funktioniert die Heizung nun endlich. Sie hätte funktioniert, wenn man alle 3 Stunden in den Keller gerannt wäre und einen Knopf gedrückt hätte. Aber ist meiner Meinung nach kein Zustand. Ist eine nachträgliche Mietminderung möglich oder hätten wir das sofort machen müssen?

    Viele Grüße Michael

    • Mietminderung.org
      7. Februar 2014 - 16:33 Antworten

      Hallo Michael,

      ich kann Sie leider nur auf den Artikel verweisen. Für Fragen zu Ihrem Einzelfall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • LeVe
    18. Februar 2014 - 15:50 Antworten

    Hallo,
    seit einigen Jahren habe ich ein Ladenlokal gemietet und verkaufe dort u.a. Kinderbekleidung. Es handelt sich um Räumlichkeiten in einem etwas 90 Jahre alten Haus. Der Keller befindet sich direkt unter meinen Verkaufsräumen und ist sehr feucht und modrig. Dort kann nichts gelagert werden. Der Moder- und Schimmelgeruch zieht nach oben in meine Verkaufsräume und natürlich in die Ware. Textilien, Möbel, Stoffe, usw. Viele Kunden bemängeln das. Wir sind gegen den Geruch machtlos. Wir haben schon vieles ausprobiert. Duftöl, -Kerzen, u.ä. Nun haben wir nach 4 Jahren mal wieder punktlich eine Mieterhöhung von knapp 100,- Euro bekommen. Meine Frage: Ist der störende Geruch ein Grund zur Mietminderung?

    Ausserdem würde mich interessieren, ob der Vermieter den Wasserverbrauch des Hauses durch die Anwohner teilen kann, obwohl wir keine Waschmaschine, Geschirrspüler, Dusche/Wanne haben. Wir zahlen sozusagen für die anderen Anwohner im Haus mit. Ist das rechtens?

    Freundliche Grüße und vielen Dank für Ihre Antwort.

    • Mietminderung.org
      24. Februar 2014 - 13:43 Antworten

      Hallo LeVe,

      es geht hier offensichtlich um Ihre Lebensgrundlage, Ihr Geschäft. Lassen Sie sich bitte rechtlich beraten um die Möglichkeiten abzuklären.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anemone
    16. März 2014 - 17:33 Antworten

    In meiner Wohnung besteht ein Schimmelschaden im Flur, angrenzend zum Bad.
    Es wurde ein Rohrbruch unter der Badewanne festgestellt, weshalb die Wände feucht wurden.
    Mein Schuhschrank ist auf der Rückseite verschimmelt.
    Die Renovierungsarbeiten wurden aufgenommen. Ich muß nun 14 Tage lang mit 3 Trocknern leben, die einen Höllenlärm machen und das Wohnen und Leben sehr beeinträchtigen.
    Kann ich deshalb bei meiner nächsten Mietzahlung eine Mietminderung vornehmen und um wieviel?

    Im Voraus vielen Dank für eine Antwort.

    Gruß
    Anemone

  • MDE
    15. April 2014 - 18:15 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe von 2012 bis April 2014 ein Geschäftsobjekt angemietet und darin einen Getränkemarkt betrieben. Im Winter 2012 und 2013 viel mehrmals die Heizung aus, diese war übrigens bei dem Vormieter auch schon ständig mit Mängeln aufgefallen, die trotz Meldung beim Vermieter nie behoben wurden. Auf Grund dessen waren durchgängig unangenehm niedrige Temperaturen im gesamten Verkaufsraum.

    Auf Grund dessen hatte ich den Kassenbereich auch u.a. mit einem Deckenheizstrahler ausgestattet.
    Wie schon beschrieben fiel die Heizung mehrfach aus und wurde statt wie vom Handwerker mehrfach gefordert nicht komplett saniert, sondern immer nur Stückwerk betrieben.

    Ich konnte mich zu der Zeit nicht richtig darum kümmern, weil ich den Getränkemarkt von meinem verstorbenen Vater übernommen hatte und hauptberuflich als Berater unter der Woche in der Schweiz unterwegs war/ immer noch bin.

    Kann ich für diese Zeit einen rückwirkende Mietminderung geltend machen?
    Der eingesetzte Handwerker hat mir das auch so bestätigt, dass die notwendige Wartung und Sanierung stets zu kurz gekommen waren.

    Vielen Dank und Grüße

    • Mietminderung.org
      19. April 2014 - 17:54 Antworten

      Hallo MDE,

      Ihr Fall betrifft das Gewerbemietrecht – ich kann Ihnen nur empfehlen, dass Sie sich an einen spezialisierten Anwalt wenden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martina Löwenstrom
    1. Juni 2014 - 11:26 Antworten

    Lieber Dennis Hundt,

    ich möchte die Miete ab dem 1. Juni mindern wegen eines Baugerüstes (keine energetische
    Sanierung) mindern, das Gebäude ist eingerüstet, abgeplant, die Fenster aller Aufenthaltsräume sind mit Folien verklebt, es ist eine starke Einschränkung der Belichtung, der Ausssicht und der Lüftung (auch am Wochenende wird Schmutz in die Wohnung hineingeweht) vorhanden.
    Der Zustand ist bereits seit dem 1. Mai so wie beschrieben, aber ich dachte mir zunächst, ich möchte beobachten, wie sehr mich das alles einschränkt und wollte nicht gleich zu dem relativ drastischen Mittel einer Mietminderung greifen.
    1. Frage: könnte mir jetzt jemand unterstellen, dass es sooo schlimm ja gar nicht sein kann, denn ich
    hab ja schon einen ganzen Monat ohne Mietminderung durchgehalten?
    2. Kann ich sogar rückwirkend die Mietminderung auch noch für Mai geltend machen, weil ich erst jetzt
    das Ausmaß absehen kann

    Für eine Antwort vielen Dank im Voraus,

    Martina

  • Sergy
    2. Juli 2014 - 19:36 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich habe seit November 2013 ein Geschäftsobjekt angemietet. Wir haben mit dem Vermieter vereinbart, dass er bis ende März ein Sanitärberiech einbauen wird. Das steht auch im Mietvertrag drin. Obwohl ich mehrmals den Vermieter darauf aufmerksam gemacht habe, passierte bis heute nichts. Ich habe bis dieses Monat die Miete voll bezahlt. Ich habe auch vor 2 Woche ein Mietminderungschreiben eingereicht.
    Meine Frage ist, Kann ich eine rückwirkende Mietminderung geltend machen? z.ß letzte 3 Monate?
    Danke im Voraus
    Sergy

    • Mietminderung.org
      3. Juli 2014 - 15:39 Antworten

      Hallo Sergy,

      das Gewerbemietrecht ist so umfassend, zudem muss man die genaue Formulierung im Mietvertrag kennen um evtl. Rechte ableiten zu können. Lassen Sie sich bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • unreachhh
    7. August 2014 - 21:19 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    aufgrund entsprechender Mängel steht in einer von mir und meiner Lebensgefährtin angemieteten Wohnung das Thema Mietminderung an.

    Begonnen hat alles im vergangenen Jahr, März-April 2013, in dem wir das besagte Objekt zum ersten Mal besichtigt haben. Zum Zeitpunkt der Besichtigung war im Schlafzimmer, welches unmittelbar mit einer Wand an das Badezimmer angrenzt, eine Holzpaneele verbaut. Der Vormieter hat die Paneele bis zur Wohnungsübergabe wie erwartet entfernt wodurch die Wand zwischen Bad und Schlafzimmer beschädigt wurde. Das Sichtbare Loch wurde entsprechend durch Handwerker komplett abgedichtet und die Wand neu verspachtelt usw. Von Beginn an wurde Dreck vom Vormieter in der ganzen Wohnung stark bekämpft, insbesondere die Duschkabine forderte viel Kraft hinsichtlich der Reinigung. Im März diesen Jahres blätterte an der Verspachtelten Stelle im Schlafzimmer Farbe ab und es trat erneut Schimmelbildung in den nur schwer zugänglichen Schlitzen des Schiebesystems der Duschkabine auf. Die Genossenschaft des Mietobjektes wurde benachrichtigt woraufhin ein Haustechniker zwecks Feuchtigkeitsmessung vor Ort war. Es stellte sich heraus, dass unsere Lüftungs- und Heizgewohnheiten scheinbar vollkommen korrekt sind und die Verspachtelte Stelle komplett feucht ist. Zwecks vorübergehender Reinigung der Duschkabine hat man uns eine Flasche Antischimmel-Spray von Brillux gelassen.
    Der Fall sollte geprüft werden und entsprechende Reaktion erfolgen. Ebenfalls stimmte der Herr zu, dass die verbaute Duschkabine eine Zumutung hinsichtlich der Pflege sei. Der Wechsel der Duschkabine wurde auch kurz thematisiert, müsste aber zuerst Hausintern zwecks Kostenübernahme geklärt werden.

    Man schickte uns wieder einen Handwerker der herausfand, dass Wasser aus der Duschkabine direkt in die Wand gelangt. Beim gleichen Besuch hat der Handwerker die Duschkabine von innen provisorisch, so von mir im Protokoll gegengezeichnet, mit Silikon abgedichtet. Nach knapp 8 Wochen Wartezeit und keinen weiteren Maßnamen, kontaktierten wir erneut die Genossenschaft, mit bitte um Stellungnahme und nennen der weiteren Maßnahmen. Der Techniker kam erneut vorbei, stellte entgegen seiner Erwartungen immer noch starke Feuchtigkeit in der Wand auf der Seite des Schlafzimmers fest, lies jedoch verlauten, dass ein Wechsel der Kabine nicht durch die Genossenschaft getragen würde. Man bot uns stattdessen an, die Duschkabine zu entfernen, so dass wir selber einen Vorhang montieren könnten. Der Haustechniker vermerkte sich erneut die Feuchtigkeit usw. und man schickte uns wieder einmal einen Klempner, der den Fliesenspiegel öffnen und den dahinter liegenden Freiraum auf Feuchtigkeit prüfen sollte. Unmittelbar nach Eintreffen des Klempners, stellte selbiger ohne entfernen einer Fliese Mängel in der Abdichtung der Duschkabine fest und hat telefonisch mit dem Techniker der Genossenschaft entsprechende bauliche Maßnahmen besprochen. Nun soll die alte Kabine demontiert, ein vorhandener Vorsprung links und Rechts erweitert werden und eine neue Kabine montiert werden.

    Wir leben effektiv seit fast 14 Monaten mit Feuchtigkeit in der Wohnung, haben Silberfische, teilweise sogar in den Möbeln sowie Schimmel im Bad.

    Nun zu meiner Frage, kann die Miete anteilig rückwirkend zurückgefordert bzw. mit künftigen Fälligkeiten verrechnet werden? Wenn ja, in welcher Höhe und für welchen Zeitraum genau?

    Mit freundlichen Grüßen
    Unreachhh

    • Mietminderung.org
      8. August 2014 - 10:20 Antworten

      Hallo Herr Unreachhh,

      danke für Ihren ausführlichen Beitrag. Leider kann ich Sie für eine rechtliche Beratung zu Ihrem komplexen Einzelfall nur an einen Rechtsanwalt verweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Unreachhh
        12. August 2014 - 10:49 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihre Antwort.

        Wie würden Sie, anhand Ihrer Erfahrungen sowie Ihrem Wissen, die Chance auf einen positiven Ausgang zu unseren Gunsten sehen?

        Mit freundlichen Grüßen
        Unreachhh

        • Mietminderung.org
          14. August 2014 - 10:48 Antworten

          Hallo Unreachhh,

          ich kann Sie leider nur bitte diese Einschätzung von einem Anwalt vornehmen zu lassen. Alles andere wäre ein Blick in die Glaskugel.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Isa
    15. September 2014 - 17:40 Antworten

    Hallo, wir haben in einem angemieteten Haus zum Garten eine Terrassentür (der Garten ist für jede Person zugänglich). Seit 3 Monaten ist diese Tür defekt und lässt sich nicht mehr schließen, sodass theoretisch jede Person ins Haus eindringen könnte (z.B. wenn wir nicht da sind). Der Vermieter wurde am 1. Tag des Defekts informiert. Eine Firma hat sich den Schaden angesehen und seitdem passiert nichts mehr. Wir erinnern unseren Vermieter immer wieder daran und werden nur vertröstet, die Tür wird nicht repariert. Wie hoch darf hier die Mietminderung ausfallen? LG Isa

  • Radek
    28. Oktober 2014 - 10:55 Antworten

    Hallo zusammen,

    meine Wohnung liegt über einer Hofdurchfahrt, wodurch der Boden im Winter in Schlaf- und Wohnzimmer eiskalt und feucht ist. Das führt zu extrem hohen Heizkosten (500 Euro mehr als die n den Nebenkosten abgedeckten) und Schimmelbefall.
    Mit einem Brief (leider ohne Einschreiben) informierte ich den Hausverwalter. Der erhielt das Schreiben und sicherte mir bei einem persönlichen Gespräch mündlich eine Dämmung der Hofdurchfahrt bis Sommer 2013 zu. Auf Nachfrage im Winter 2013 sagte er, dass er nicht mehr zuständig sei. Ein weiterer Brief (ohne Einschreiben) mit dem Mangel an den Vermieter blieb daraufhin unbeantwortet.
    Jetzt (Oktober 2014) hat sich in den Ecken zu den Auswänden Schimmel gebildet und wir kündigen die Wohnung.
    Kann man hier rückwirkend eine Mieterstattung fordern?

    • Mietminderung.org
      30. Oktober 2014 - 10:47 Antworten

      Hallo Radek,

      eine mögliche rückwirkende Mietminderung über diese lange Zeit würde ich zuvor immer mit einem Anwalt besprechen. Im dümmsten Fall machen Sie dem Vermieter bei einer hohen geminderten Summe Platz für eine Kündigung wegen Mietrückständen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jürgen Döschner
    28. Dezember 2014 - 16:50 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt, wir haben seit 2006 eine Wohnung gemietet. Diese wurde in den Jahren 1992 bis 1993 im Rahmen einer Umnutzung ( ehemal. Fabrikgebäude) ausgebaut. In den Jahren nach unserem Einzug stellten sich nach und nach eine Vielzahl von eklatanten Baufehlern heraus, welche Schallschutz, Wärmedämmung und Feuchtigkeitsschutz betreffen. Es wurde die damals gültigen DIN-Vorschriften nicht eingehalten.
    Wegen der unzureichenden Wärmedämmung entstehen uns jährlich bis zu 2000 Euro Heizkosten ohne Warmwasserkosten ( bei 110 m2 Wohnungsfläche).
    Die Wohnungstrennwände sind ebenfalls nicht ausreichend bemessen, so dass Lärm ( Türenschlagen und irgendwelches poltern) der Nachbarn sich störend auswirkt.
    Da wir aus gewissen Gründen in der Wohnung verbleiben müssen, stellt sich uns die Frage, ob hier die Miete ( wir zahlen den ortsüblichen Tarif) gemindert werden kann.
    Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort
    viele Grüße
    J. Döschner

    • Mietminderung.org
      30. Dezember 2014 - 10:51 Antworten

      Hallo Herr Döschner,

      alleine der Punkt, dass Sie schon 8-9 Jahre mit dem Mängeln in der Wohnung leben, wird Ihnen im schlimmsten Fall schwer im Weg stehen. Wenn die Probleme so groß sind, würde ich eher über einen Umzug nachdenken. Eine Mietminderung bringt oft auch andere Schwierigkeiten mit sich (Verhältnis zum Vermieter, Mieterhöhung…).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Josef Hartl
    14. Februar 2015 - 16:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir meine Frau und ich sind im September 2013 in ein Haus (Gollachostheim) gezogen das wir über das Internet gefunden haben, wir wohnten damals 250 km entfernt (Berufliche Veränderung) deswegen haben wir über das Internet gesucht.
    Schon nach zwei Monaten stellten wir fest, das das Haus feucht und schimmlig ist, der Schimmel war mit Sicherheit schon vor unserem Einzug da, er war nur gut überstrichen. Wie sich dann im nachhinein herausstellte haben wir sehr hohe Heizkosten (wir bestellen das Heizöl selber) weil das Haus nicht isoliert ist, das Haus wurde 1913 erbaut, da wir Laien sind, waren wir für die Maklerin und die Hauseigentümer wortwörtlich erste Wahl!
    Am 30.12.2013 haben wir das Hauseigentümer Ehepaar angesprochen und ihnen mitgeteilt das das Haus schimmlig und feucht ist, daraufhin haben Sie gesagt, wir können da wieder ausziehen aber erst in sechs Monaten.
    Am 12.01.2015 hat meine Frau den Hauseigentümer in das Haus hereingeholt und ihm den Schimmel im Esszimmer gezeigt worauf er sagte, Zitat: was soll ich da machen, der Schimmel wäre nun mal da, Zitat Ende. Wir haben in fünf Räumen Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, Schlafzimmer und Badezimmer massiv teilweise schwarzen Schimmel.
    Meine Frau hat dem Vermieter mündlich mitgeteilt, das wir nicht mehr bereit sind, wegen dieser massiven Schimmelbildung und den hohen Heizkosten so eine hohe Miete zu bezahlen, er hat sich geweigert gegen den Schimmel sowie alle anderen Mängel was zu unternehmen!
    Der Hauseigentümer meinte lapidar, wir sollen halt ausziehen.
    Wir fühlen uns betrogen und haben die Miete Januar und Februar 2015 auf Null € gemindert.
    Daraufhin haben wir die fristlose Kündigung mit der Begründung: Mietrückstand und wegen laufend unpünktlicher Mietzahlung erhalten. Der Punkt: unpünktlicher Mietzahlung stimmt überhaupt nicht, zudem steht in dem Kündigungsschreiben Zitat: Hilfsweise kündige ich ordentlich zum 31.05.2015 wegen obiger Rückstände und wegen laufend unpünktlicher Mietzahlung.

    Mit freundlichen Grüßen
    Josef Hartl

  • Marc Müller
    9. März 2015 - 20:19 Antworten

    Hallo,

    ich bin Student und würde mich riesig über eine Antwort freuen.

    Am 29.12.2014 entdeckte ich an einer Wand eine kleinen Wasserfleck. Diesen zeigte ich sofort meinem Vermieter und machte mir weiter nicht viele Gedanken, da unser Verhältnis immer gut war und er sich eigentlich immer sofort um Probleme kümmerte. Der Fleck wurde größer und größer und schimmelte stark. Grund ist übrigens austretendes Wasser aus einer Leitung hinter der Wand (wird wohl Anfang April behoben). Nach mehrfachen Aufforderungen wurde am 05.03 die Tapete entfernt und die Stelle mit Schimmelzeugs behandelt. Die verschimmelte Fläche beträgt mindestens 1,5 quadratmeter. Es sieht nicht nur schlimm aus, sondern es riecht auch sehr stark.

    Jetzt habe ich gelesen, dass man auch rückwirkend die Miete mindern kann. Wie sind da die Erfolgschancen?

    Vielen Dank
    Liebe Grüße Marc

    • Mietminderung.org
      11. März 2015 - 10:56 Antworten

      Hallo Marc,

      Sie haben ja oben gelesen, in welchen Fällen eine rückwirkende MIetminderung möglich ist. Darauf kann ich hier nur nochmals verweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Friederike Kirchner
    5. August 2015 - 11:56 Antworten

    Hallo. Ich wohne seit Juli 2013 in Köln. Vor 8 Wochen wurde mir der Strom abgestellt. Mein Vermieter hat seit meinem Einzug die Heizkosten und Wasserversorgung nicht bezahlt. Ich habe ihn informiert und er hat sich sieben Wochen nicht gemeldet. Erst bin ich davon ausgegangen dass ich die Kosten selbst tragen muss. Nur das Geld konnte ich nicht auftreiben. Letzten Mittwoch eine SMS des Vermieters dass er doch zahlen muss. Ich habe ihn gebeten das schnellstmöglich zu tun. Bis jetzt (eine Woche später ) bin ich immer noch ohne Strom. Als Mutter eines elfjährigen Sohnes und Freiberufler sind mir dadurch Verluste und Kosten entstanden. Kann ich rückwirkend die Miete mindern?

  • Julia
    7. Dezember 2015 - 15:39 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich hatte meine Lage vor einigen Tagen hier geschildert, leider wurde der Eintrag nicht gepostet. Also hier nochmal eine kurze Fassung meines anliegens:

    Ich habe Ende August 2015 dem Vermieter Schimmel im Wohn-und Schlafzimmer gemeldet. Bisher wurde dieser trotz mehrmaliger Erinnerung per Email und Telefon nicht beseitigt. Jetzt habe ich diesen Monat die Mietzahlung unter Vorbehalt vorgenommen und dem Vermieteer eine Beseitigungsfrist von 10 Tagen eingeräumt und danach die Mietminderung angekündigt.
    Frage; kann ich, da der Schimmel ja bereits seit August gemeldet worden ist und seitens Vermieter auch bereits ein Gutachter da war und das Ganze dokumentierte, rückwirkend ab August mindern?
    Zusätzlich entsteht gesundheitlicher Schaden für mein einjähriges Kind, welcher nachgewiesenermaßen durch die Schimmelsporen an Bronchitis erkrankt. Dies ist dem Vermieter ebenfalls bekannt.
    Danke für Ihre Hilfe.
    Freundliche Grüße,
    Julia

    • Mietminderung.org
      8. Dezember 2015 - 07:57 Antworten

      Hallo Julia,

      danke für Ihren Kommentar. Ich kann dem Artikel leider keine individuelle Beratung hinzufügen. Wann eine rückwirkende Mietminderung möglich ist, beschreibt der Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Melanie Stephan
    30. Dezember 2015 - 11:16 Antworten

    Hallo. Ich habe da auch eine Frage zu. Unser Vermieter hat auf unsere Aufforderung Trocknungsgeräte nach einem Wasserschaden aufgestellt. Nun war die Absprache die Geräte bleiben max 14 tage in der Wohnung. Nun sind es vier Wochen bei täglichen Gebrauch von morgens bis abends. Kann ich ihm die Miete nun nachträglich kürzen? Im Dezember hatte ich ihm schon mal die Miete um 35% gekürzt. Aber eben auf Basis von 14 Tagen und Erledigung der Renovierung im Dezember

    • Mietminderung.org
      31. Dezember 2015 - 13:49 Antworten

      Hallo Melanie,

      sprechen Sie Ihren Vermieter doch darauf an, dass Sie die Mieter auch für die 2 Folgewochen kürzen wollen. Das scheint ja nur nachvollziehbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • David
    21. Januar 2016 - 11:10 Antworten

    Hallo liebes Mietminderungs-Team :),

    an unserem Haus werden seit März`15 Sanierungsarbeiten in und am Haus durchgeführt.
    Da die Arbeiten im voraus angekündigt waren, habe ich mir keine Gedanken um eine eventuelle Mietminderung gemacht. Die Fassade außen wurde energetisch saniert, dass Haus komplett eingerüstet. Die Hausflure wurden neu gedämmt und die Wände abgeklopft, was zu einer großen Verschmutzung des Flures und teilweise auch der eigenen Wohnung geführt hat.
    Am 09.12.2015 wurde angekündigt, dass das Gerüst, welches seit vllt zwei Monate nicht mehr benutzt wurde, abgerüstet werden sollte. Das Gerüst Richtung Hof, wurde einige Wochen vorher bereits abgerüstet. Das Gerüst zur Straßenseite (beinhaltet einen Balkon) steht bis heute noch unbenutzt an der Fassade. Bisher kam auch keine Information, warum es am 09.12. nicht abgerüstet worden ist oder wann dies geschehen soll. Zusätzlich sollte die Wohnung ein neues Fenster bekommen. Dies ist bis heute ebenfalls noch nicht passiert. Die Mieter im Nachbarhaus haben allerdings schon ein neues Fenster bekommen. Der Boden vor der Eingangstür ist aufgerissen und eine „Treppe“ oder ein Stufenaufgang ist nur einseitig erkennbar.

    Jetzt meine Frage: Ist es möglich hier eine nachträgliche Mietminderung einzufordern (Verschmutzung, Baulärm, über die Sommermonate keine richtige Nutzung des Balkons)? Und kann man eine Mietminderung wg. der Ankündigung der geplanten, aber bis heute nicht durchgeführten Abrüstung geltend machen?

    Viele Grüße und Danke im voraus.

    David

    • Mietminderung.org
      22. Januar 2016 - 05:20 Antworten

      Hallo David,

      einen Artikel zum Thema Gerüst finden Sie hier: Mietminderung bei Einrüstung der Fassade.

      Wann eine rückwirkende Mietminderung möglich ist, lesen Sie oben im Artikel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Josie
    10. Februar 2016 - 13:42 Antworten

    Hallo.

    Wir wohnen jetzt seit sieben Jahren in unserer Wohnung.

    Wir sind momentan dabei aus der Wohnung auszuziehen.
    Jetzt haben wir festgestellt, das alle Zimmer Schimmeln.

    Der Vermieter wurde vor 1-2 Jahren schon informiert , dass das Kinderzimmer schimmelt.
    Leider hat er nichts unternommen.

    Die Wände sind alle feucht.

    Nun meine Frage: haben wir ein Recht auf eine nachträgliche Mietminderung ?

    Viele Grüße.

    • Mietminderung.org
      11. Februar 2016 - 05:45 Antworten

      Hallo Josie,

      wann eine Mietminderung auch rückwirkend möglich ist, lesen Sie oben im Artikel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karin Schlegel
    8. September 2016 - 15:28 Antworten

    Werte Damen und Herren, ich habe eine Frage zur Mietminderung. Leider habe ich zu spät gemerkt, das das Warmwasser 4 Tage ausgefallen ist, zumal man es bei den Temperaturen im Juli kaum gebraucht habe. Im Nachhinein habe ich das meinem Vermieter gemeldet und 60 Euro von meiner Miete einbehalten. Die Warmwasserzufuhr klappte dann wider erwarten nach ca. 5 Tagen wieder ohne professionelle Hilfe. Mein Vermieter meint nun, ich hätte das eher melden müssen und verlangt die 60 Euro zurück, obwohl ich es wirklich nicht eher gemerkt habe. Hab ich Recht mit der Mietminderung und kann ich mich gegenüber meinem Vermieter auf einen Pharagraphen berufen und damit mein Recht einfordern? Danke für Ihren schnellen Rat. Karin Schlegel

    • Mietminderung.org
      8. September 2016 - 16:15 Antworten

      Hallo Frau Schlegel,

      warum möchten Sie die Miete mindern, wenn es kein spürbares Problem gab?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sven Spiller
    30. Oktober 2016 - 14:06 Antworten

    Hallo !

    Habe eine Baumaßnahme in meiner Wohung, konkret Erstellung Treppe ins DG. Der Vermieter hatte eine zügige Durchführung zugesagt, letztlich konnte ich 8 Wochen lang die Wohnung nur eingeschränkt nutzen (25% Wohnfläche direkt Baustellenbereich, weitere 25% mit Mobiliar verstellt, Schmutz), weil die Arbeiten nicht kontinuierlich durchgeführt wurden. D.h. im Durchschnitt nur 1 Manntag/Woche Arbeitsleistung. Es ist offensichtlich geworden, dass es keine angemessene Planung gab. Mündlich zugesagt hatte der Vermieter 1 Woche, in 2 Wochen wäre es sicher möglich gewesen. Aufgrund dieser Zusicherung habe ich meine MIete auch nicht vorbehaltlich gezahlt, schließlich ist die Maßnahme ja für mich. Im vertrauen auf die wiederholten Zusagen (mdl. und emails) die Arbeiten schnell abzuschließen, habe ich die nächste Miete auch noch vorbehaltslos gezahlt.

    Der im Artikel genannte Vertrauenstatbestand erscheint mir eine Möglichkeit zu eröffnen die Miete rückwirkend anteilig zurückzufordern.
    Ich frage mich, inwiefern das Verhalten des Vermieters fahrlässig oder arglistig ist: Es war ihm selbst ja bekannt, dass die Durchführung der Maßnahme gar nicht durchgängig geplant war, als er mir Zusagen machte. D.h. er hat meinen Nachteil billigend in Kauf genopmmen und mich darüber getäuscht.

    Ich brauche professionelle Formulierungshilfe, denn die Damen und Herren aus dem lokalen Mieterladen sehen die hier genannte Möglichkeit zur rückwirkenden Mietminderung, insbesondere aber der berechtigten Rückforderung der zuviel gezahlten Miete leider nicht.

    MfG

    Sven Spiller

    • Mietminderung.org
      31. Oktober 2016 - 14:26 Antworten

      Hallo Sven,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider nur raten, sich anwaltlich beraten zu lassen. Ein Anwalt kann ebenso ein Schreiben für Ihren Einzelfall aufsetzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jenny
    17. August 2017 - 18:01 Antworten

    Hallo,

    Ich bemerkte am 18.06.17 in meiner Wohnung einen Wasserschaden, da ein Wasserschlauch der Toilette in der Wand defekt war und wohl unbemerkt über Wochen Wasser verlor.
    Ich meldete dies meinem Vermieter und er kümmerte sich unverzüglich darum.
    Er meldete den Fall seiner Versicherung und alles ging seinen Weg. (Betroffen Wohnzimmer und Badezimmer)
    Leider konnte ich ca. 2 Wochen nur 1 Zimmer in meiner 3 Zimmer Wohnung nutzen, weil ich die betroffenen Räume schon leer geräumt hatte, aber die Handwerker ständig absagten oder gar nicht gekommen sind.
    Am 01.07 wurden dann Toilette und waschbecken abmontiert und Trockengeräte aufgebaut. Nach 6 Wochen hin und her war die Wohung dann fertig und Toilette und Waschbecken wurden wieder angebracht. Somit war die Wohnung für 6 Wochen unbewohnbar.
    Ich habe während der 8 Wochen normal meine Miete gezahlt, da mein Vermieter sich ja um alles gekümmert hat.
    Ich möchte jetzt meine Miete zurückfordern, da die Wohnung unbewohnbar war und ich bei Freunden unterkommen musste.
    Ist das möglich ?
    Und gibt es dafür ein musterschreiben?

    Ganz liebe Grüße!

  • Irina
    13. Oktober 2017 - 16:01 Antworten

    Hallo,

    besteht die Möglichkeit eine Mietminderung rückgängig anfordern.

    Ich versuche unsere Situation beschreiben.

    Wir waren eine Woche lang ohne warmes Wasser.(seit Abend 02.10.2017 bis Morgen 10.10.2017)

    Wir haben die zuständige Firma angerufen (am 03.10.2017 – es war Feiertag) und das Problem gesagt. Die Firma antwortete, dass es ihr bekannt ist (vom Hausmeister) und die wird das Problem erst am Mittwoch am 04.10.2017 lösen.
    Das Problem wurde aber erst am 10.10.2017 gelöst.

    Können wir jetzt erst die Mietminderung anfordern?

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