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Mietminderungsquoten: Wie viel Prozent kann man die Miete mindern?

Juristen beantworten diese Frage klipp und klar: „Es kommt darauf an“. Nach dem Gesetz kann der Mieter, sofern ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung in erheblicher Weise mindert, die Miete in „ angemessener“ Weise herabsetzen. Was angemessen ist, obliegt im ersten Schritt der persönlichen Einschätzung des Mieters.

Aus emotionalen Gründen ist diese Einschätzung oft unangemessen. Es obliegt dann dem Vermieter, dagegenzuhalten und die Minderungsquote, sofern die Minderung als solche gerechtfertigt ist, in angemessener Weise zu bestimmen. Naturgemäß ist es oft schwierig, sich zu verständigen und eine gemeinsame Einschätzung zu finden.

Gesetz trifft keine Aussage, wie viel Prozent eine Minderung betragen soll

Im Gesetz findet sich ansonsten keinerlei Hinweis, wie Minderungsquoten im Einzelfall zu bestimmen sind. Dabei handelt es sich nicht um eine Schwäche des Gesetzes, sondern um eine Vorgabe der Lebenswirklichkeit. Jeder Fall gestaltet sich anders. Es gibt kaum etwas, das tatsächlich miteinander vergleichbar ist. Es ist schlicht unmöglich, ins Gesetz Mietminderungsquoten hineinzuschreiben, da es unmöglich ist, die Umstände eines Einzelfalles vorherzusagen und zu beurteilen.

Würde der Gesetzgeber Minderungsquoten ins Gesetz hineinschreiben, wäre eine solche Festlegung kaum in die Praxis übertragbar, da die Umstände künftiger Mietminderungsfälle nicht bekannt sind. Es gibt keine Standardsituationen. Insoweit kommt es immer auf diese Umstände des Einzelfalles an. Sind diese bekannt, kann die Minderungsquote beurteilt werden.

Mietminderungstabellen dienen der Orientierung

In der Praxis finden sich einige Mietminderungstabellen. In diesen Tabellen werden die einschlägigen Gerichtsurteile zum Mietminderungsrecht unter Angabe des Gerichts und des Aktenzeichens gesammelt und dokumentiert.

Es handelt sich dabei immer um Einzelfälle, deren Übertragung auf einen anderen Fall nur bedingt tauglich ist. Wird in einer Gerichtsentscheidung eine Minderungsquote bezeichnet, muss diese im Zusammenhang mit den dafür maßgeblichen Umständen des entschiedenen Falles betrachtet werden. Zumindest geben die bezeichneten Minderungsquoten aber eine Orientierungshilfe für den eigenen Fall.

Ansatzpunkt ist die Bruttomiete

Ausgangspunkt für die Festlegung einer Mietminderungsquote ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die vom Mieter tatsächlich gezahlte Gesamtmiete (Bruttomiete). Diese beinhaltet die Kaltmiete einschließlich aller Nebenkosten (BGH WuM 2005, 573).

Weitere Ansätze für Mietminderungsquoten:

  • Jede Minderungsquote orientiert sich am Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Je stärker sich die Mängel auswirken, desto mehr darf der Mieter die Miete mindern.
  • Mithin ist gedanklicher Ansatzpunkt, in welchem Verhältnis die durch den Mangel geschmälerte Leistung des Vermieters zur Höhe der Mietzahlung des Mieters steht. Die Wohnflächenfälle machen dies deutlich. Erweist sich die tatsächliche Wohnfläche im Verhältnis zur mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche z.B. um 12 % geringer, darf der Mieter die Miete ebenfalls um 12 % kürzen.
  • Hilfestellung will auch die Hamburger Tabelle des Landgerichts Hamburg bieten (LG Hamburg WuM 1983, 290). Sie bestimmt den Wohnwert der Räume einer Wohnung in Abhängigkeit von Größe und Nutzung zum Verhältnis des Mietzinses. Dann wird festgelegt, inwieweit der Wohnwert eines einzelnen Raumes durch den Mangel gemindert ist und wie hoch dadurch der Minderwert der gesamten Wohnung erscheint. In der Praxis spielt die Tabelle allerdings keine große Rolle. Mehr zur Hamburger Tabelle.
  • Ansonsten richtet sich die Mietminderungsquote nach der Zeitdauer der Beeinträchtigung. Fällt die Heizung in der Zeit vom 10.2. bis zum 15.2. des Monats aus, kann der Mieter auch nur für diesen Zeitraum die Miete kürzen, nicht aber für den gesamten Monat.

In letzter Konsequenz entscheiden Gerichte

Können sich Vermieter und Mieter nicht auf eine Mietminderungsquote verständigen, muss in letzter Konsequenz ein Richter entscheiden. Da auch ein Richter die Situation nur bedingt beurteilen kann, ist er in vielen Fällen auf die Feststellungen eines Sachverständigen angewiesen und muss ein Sachverständigengutachten beauftragen.

Die gerichtliche Klärung des Streitfalls kann der Vermieter selbst veranlassen, indem er beim Amtsgericht beantragt festzustellen, dass der Mieter zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet ist, weil ein vom Mieter behauptetes Minderungsrecht nicht besteht. Umgekehrt kann auch der Mieter selbst beantragen festzustellen, dass ein Mietminderungsrecht besteht und er nicht zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet ist.

Kostenrisiken berücksichtigen!

Angesichts des hohen Kostenrisikos sind beide Parteien regelmäßig gut beraten, sich zu verständigen. Der Streitwert in Mietminderungsprozessen berechnet sich nach dem Zwölffachen des Minderungsbetrages.

Ein Streitwert von beispielsweise 5000 € verursacht in erster Instanz unter Beteiligung zweier Anwälte einen Kostenaufwand von ca. 2.000 € zuzüglich der Kosten eines eventuell erforderlichen Sachverständigengutachtens. Diejenige Partei, die den Prozess verliert, zahlt die Kosten.

Beweislasten einschätzen!


In diesem Rahmen müssen die Parteien ihre Beweislast kennen. So muss der Mieter beweisen, dass Wohnungsmängel vorliegen, während der Vermieter beweisen muss, dass der Mangel nicht aus seinen Gefahrenkreis herrührt (z.B. nicht baumängelbedingt ist), der Mangel unerheblich ist, der Mieter von Anfang an den Mangel kannte, der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat, bei Umweltbelastungen Grenzwerte eingehalten wurden oder dass seine Mangelbeseitigung erfolgreich war.

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9 Antworten auf "Mietminderungsquoten: Wie viel Prozent kann man die Miete mindern?"

  • Bernd Kilb
    17. September 2013 - 12:17 Antworten

    Ich bewohne ein Apartement mit einer effektiven Wohnfläche von 34.51 qm nach der WoFlV und nicht wie angegeben mit ca 40.0 qm. Auf diesen Mangel an der Mietsache habe ich von der Vermieterseite und deren Anwaltschaft den Hinweis erhalten, das meine Vermieterin von den ihr vorliegenden Plänen bis auf weiteres ausgeht. Das war im Juli 2011. Kann ich die Brutto-Miete ab dem nächsten Monat um die fehlenden Quadratmeter = 13.8% kürzen ? (Mängelanzeige wäre der 18.Sept.2013)
    Ich bin von Beruf Architek im Ruhestand, habe den Beruf über 30 Jahre ausgeübt und denke das ich in der Lage bin meine angemietete Wohnfläche zu ermitteln zumal diese als Verteilerschlüssel in die Betriebskosten mit einfliesst und die Betriebskosten beträchtlich erhöht, z.Zt. 160.-€ monatl..
    Seit Bezug vom 01.03.2009 zahle ich für 34.51 Qm 8.40 € per Qm, der Mietspiegel für Bestandsimmobilien in 68519 Viernheim liegt bei max. 6.80-7.00 €.
    Freundlichst, Bernd Kilb

    • Mietminderung.org
      2. Januar 2014 - 11:10 Antworten

      Hallo Herr Kilb,

      leider kann ich Sie zu Ihrem rechtlichen Problem nicht beraten, bitte wenden Sie sich an einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Louis Fileccia
    7. Mai 2014 - 11:23 Antworten

    Guten Tag Hr. Hundt,
    wie errechnet sich die Minderung? Sagen wir mal, eine Badsanierung dauert 15 Tage, der Mieter hat für die Zeit eine Staubwand, d.h. die restliche Wohnung wird nicht beeinträchtigt, und eine Nottoilette für den Zeitraum. Es besteht m.E. ein Minderungsanspruch von 20% der Warmmiete. Für die ganze Wohnung oder lediglich anteilig für das Bad? Ausserdem aber auch 20% der Warmmiete für den Sanierungszeitraum und nicht den ganzen Monat, oder? Also bei 500.- WM beträgt die Minderung 100.- Pro Monat und damit 50.- für 15 Tage. Wenn das Bad 12% Anteil der Wohnungsgröße hat, betrüge die Minderung ja lediglich 6 Euro, das kann ja so nicht sein.(?) Allerdings fehlt eine Mängelanzeige und eine Minderungsanzeige in €, die Miete wurde vorbehaltlos bezahlt, es soll rückwirkend gemindert werden.
    Wenn angezeigt wird, dass die Miete unter Vorbehalt gezahlt wird, muss dazu ein konkreter Mangel genannt werden? Oder kann man pauschal anzeigen, die Miete nur unter Vorbehalt zu zahlen?
    Wird ein Termin zur Mangelbeseitigung nicht gehalten, weil dem Mieter die Termine mit dem Handwerker nicht passen, und die Mangelbeseitigung dann um 2 Monate verzögert wird, kann der Mieter für diesen Zeitraum trotzdem mindern?
    Vielen Dank für Ihre Tips, zum RA geht es nun sowieso.
    Gruß
    Louis

  • Kathy
    12. Juli 2014 - 10:05 Antworten

    Guten Tag.

    Seit Ende April kämpfen wir nun schon mit den Folgen eines Rohrbruches.
    Nachdem es zwei Wochen und sechs verschiedene Firmen gebraucht hat um den Schaden überhaupt zu ermitteln, sitzen wir seither mit einem aufgeschlagenen Küchenboden, einem aufgeschlagenen Wohnzimmerboden, einer nun, da ebenfallls aufgrund des Rohrbruchs entfernten Balkontreppe und einer durchbrochenen Wand zwischen Wohnzimmer und Küche herum.
    Nachdem der Rohrschaden behoben war meldete sich zunächst niemand bei uns, um die Folgen zu beheben.
    Nun, dank der starken Regenfälle und der fehlenden Balkonstufe fällt auf, das Wasser vom Balkon in die Wohnung gelangt. Eine weitere Firma, die den erneuten Schaden begutachtete sprach breits von Baumangel, da wohl nichts richtig isoliert sei und die Abdichtung des Balkons falsch vorgenommen wurde. Nun möchte der Vermieter nächste Woche die Fließen vom Balkon entfernen, wodurch dieser nicht mehr nutzbar wird.

    Nun meine Fragen. Können wir die Miete mindern? Können wir aufgrund der Schäden vorzeitig (6 Monate) vor Ablauf der Frist des Mietvertrages und mit weniger als drei Monaten Kündigungsfrist das Mietverhältnis kündigen? Können wir uns die anfallenden Umzugskosten erstatten lassen?

    Ich vergaß zu erwähnen das wir zusätzlich herausgefunden haben das sich ein Ameisennest im Bereich des Balkones befindet.

    MfG
    Kathy

    • Mietminderung.org
      15. Juli 2014 - 12:32 Antworten

      Hallo Kathy,

      wenn Sie auf einer Baustele wohnen, dann scheint das ein sehr deutlichen Mangel zu sein. Sie sollten also nach Urteilen suchen, die Ihnen eine grobe Richtung für eine Mietminderung aufzeigen.

      Wenn Sie an eine außerordentliche Kündigung denken, sollten Sie sich zuvor auf jeden Fall rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rita
    9. Oktober 2014 - 20:37 Antworten

    Guten Abend,

    wir haben folgendes Problem: Wir wohnen im EG und bei uns in der Küche ist die Wand nass durch einen Rohrbruch bei unseren Nachbarn schräg gegenüber. Jetzt ist es so das ich Anfang September den Schaden in unserer Küche gemeldet habe. Es hat Ewigkeiten gedauert bis sich die Vermieter drum gekümmert haben und so ist in drei Wohnungen ein Wasserschaden entstanden. in beiden EG- Wohnungen in den Küchen und natürlich im ersten OG von wo der Schaden kam (im Gäste WC).

    Seid gestern haben wir alle einen Raumentfeuchter bekommen in unserer Wohnung steht einer in der Küche. In der anderen EG Wohnung stehen 2. einmal in der Küche und im Gäste WC. und Im OG steht einer mit 3 Schläuchen die in den Boden gehen. (Schläuche sind in der Küche, Gäste WC und Flur)

    Jetzt wollen wir wissen ob wir die Miete mindern dürfen wegen dem Lärm und weil wir die Räume nicht nutzen können. Und wenn ja um wie viel %?

    Ich hoffe es ist einigermaßen verständlich was ich geschrieben habe.

    Mfg Rita

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