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Mietminderung: Ein Zimmer ist nicht nutzbar

Aufgrund des Mietvertrages ist der Vermieter verpflichtet, den mietvertraglich vereinbarten Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten. Erweist sich ein Zimmer als nicht benutzbar, kann der Mieter die Wohnung nur eingeschränkt nutzen. Für seine Mietzahlung erhält er keine entsprechende Gegenleistung.

Liegt die Ursache der Unbenutzbarkeit im Risikobereich des Vermieters, kann der Mieter die Miete mindern. Die Minderungsquote bemisst sich nach der Gebrauchsbeeinträchtigung. Dann ist die Miete angemessen zu mindern.

Wenn ein Zimmer nicht nutzbar ist, kann es sich also durchaus um einen Mangel handeln, der zur Mietminderung berechtigt.

Zimmer nicht nutzbar: Anwendung der Hamburger Tabelle

In diesen Fällen kann die Hamburger Tabelle des Landgerichts Hamburg herangezogen werden. Das Gericht hatte den Wohnwert der Räume ins Verhältnis zum Mietzins gesetzt und danach die Minderungsquote bestimmt. Das Wohnzimmer wurde mit einem Wohnwert von 28 % bemessen, das Schlafzimmer 12 %, Küche und Bad mit 10 % und ein Arbeitszimmer mit 20 %.

Zur Ermittlung der Mietmindrung ist die Bruttomiete (Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten) maßgebend. Bei einer Bruttomiete von beispielsweise 500 € entfielen 140 € Mietanteil (= 28 % Wohnwert) auf das Wohnzimmer. Kann der Mieter das Wohnzimmer nicht nutzen, kann er die Miete um 140 € (= 100 %) mindern. Kann er es nur teilweise nutzen, ist die Minderungsquote angemessen zu schätzen.

Hinweis: die Hamburger Tabelle ist eine individuelle Entwicklung des LG Hamburg. Sie wird in der Rechtspraxis wenig angewandt. Die Wohnwertangaben sind allenfalls Richtlinien und können je nach Ausgestaltung einer Wohnung auch abweichen.

BGH-Rechtsprechung bei Wohnflächendifferenz

Diese Minderungsberechnung lässt sich auch mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei einer Wohnflächenabweichung begründen. Erweist sich die Wohnfläche um mindestens 10 % geringer als sie laut Mietvertrag sein sollte, kann der Mieter entsprechend der fehlenden Quadratmeterzahl die Miete mindern. Beispiel: Hätte das Wohnzimmer 15 qm² Wohnfläche, wäre eine Mietminderung von 15 % der Bruttomiete begründet.

Letztlich entscheidet immer der Einzelfall

Allerdings sind diese Vorgaben in der Praxis nicht unbedingt maßgebend. Aufgrund des hohen Wohnwertes des Wohnzimmers, in dem sich die Familie vorwiegend aufhalte, gewährte das Amtsgericht Bochum (Urt. v. 28.11.1978, 5 C 668/78) eine Mietminderung von 30 %. Das Wohnzimmer war infolge eines Wasserschadens nicht benutzbar.

Unbenutzbarer Balkon: 15 % Mietminderung wegen streunender Katzen (AG Bonn, Urt. v. 27.11.1985, 5 C 175/85);

Soweit die gesamte Wohnung überhaupt nicht mehr nutzbar ist, ist eine Minderungsquote von 100 % gerechtfertigt. Siehe dazu auch den Artikel: Mietminderung bei Unbewohnbarkeit der gesamten Wohnung.

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